Tout savoir sur la sous-location

Catégorie : Pendant votre location
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Définition de la sous location

La sous-location est un terme utilisé quand un locataire loue son logement à une autre personne en échange d’une contrepartie financière. Dans ce cas, le sous locataire n’a pas de contrat bail avec le propriétaire. Juridiquement, le locataire principal reste responsable du logement durant la période de sous-location. 

Attention, il ne faut pas confondre sous location avec : 

  • Colocation → chaque individu a signé un bail avec le propriétaire 
  • Hébergement gratuit → hébergé une personne sans lui demander de contrepartie financière. Exemple : famille, amis etc…

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La sous-location est-elle légale ?

La loi du 6 juillet 1989 stipule qu’il est interdit pour un locataire de sous-louer son logement, sauf s’il a l’accord préalable et écrit du propriétaire.

Depuis l’adoption de la loi ALUR en 2014, le locataire doit obligatoirement transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la photocopie du contrat de bail en cours.

Comment fonctionne la sous-location ?

Pour le locataire :

Si le locataire souhaite sous-louer son logement il doit en faire la demande à son propriétaire ou à son représentant agent immobilier gestionnaire en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception comportant, l’adresse du bien, motif et date de l’absence ainsi que le montant du loyer payé par le sous-locataire (qui ne doit pas dépasser le loyer actuel). 

Si le propriétaire ou son mandataire accepte, le locataire en place doit signer avec son sous-locataire un contrat de sous-location (lien pour télécharger un modèle) sans que le propriétaire n’ait besoin d’intervenir. Mais attention, le locataire reste responsable du logement et des agissements de son sous-locataire. En clair si le sous locataire ne paye pas ses loyers, l’agence immobilière pourra agir directement sur le locataire idem pour les détériorations.

Il est donc conseillé pour le locataire de bien formaliser la sous-location pour encadrer juridiquement ses rapports avec son sous-locataire.

De plus, le locataire doit déclarer aux impôts les loyers reçus par le sous-locataire. Si la sous-location intervient dans un logement non meublé, les loyers à déclarer entreront dans la catégorie « bénéfices non commerciaux ». En revanche si la sous-location intervient dans un logement meublé, les loyers devront être déclarés dans la catégorie « revenus industriels et commerciaux ». Sachez qu’il est possible d’obtenir une exonération d’impôt à condition que le loyer que vous percevez ne dépasse pas 760 euros par mois. Mais attention, pour bénéficier de cette exonération, il est impératif que le logement sous-loué soit la résidence principale du sous-locataire.

Si le propriétaire refuse, le locataire ne doit pas prendre le risque de sous-louer son logement au risque de sanctions. (Voir plus bas)      

Pour le propriétaire :

Lorsque le propriétaire ou son agence reçoit par écrit la demande de sous-location de son locataire, il doit lui donner l’accord ou non par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire refuse la sous-location, il n’est pas obligé de justifier le/les motifs de son refus vu qu’il s’agit de son logement il est libre de sa décision.

S’il accepte, il doit s’assurer que le montant du loyer inscrit pas le locataire pour le sous-locataire ne dépasse pas le loyer actuel. Une fois cette information vérifiée et modifiée si besoin, il laisse son locataire s’occuper des modalités avec son sous-locataire (signature du contrat de sous location). 

Si le sous-locataire dégrade le logement ou bien s’il ne paye pas le loyer, le propriétaire peut engager une procédure contre le locataire et non contre le sous-locataire. Rien ne relie directement le sous-locataire et le propriétaire donc le locataire est responsable des agissements de son sous-locataire.

Important : 

Le contrat de sous-location prend fin si le bail du locataire se termine ou si le locataire décide de résilier son bail. Un sous-locataire doit donc vérifier que la date de fin de bail du locataire n’intervienne pas pendant qu’il est dans le logement car il serait contraint de quitter le logement et ne serait pas prioritaire pour louer le logement par la suite.

Les risques liés à la sous-location non déclarée

Un locataire qui sous-loue son logement sans l’autorisation de son propriétaire s’expose à quelques risques. Si le propriétaire s’aperçoit que le locataire sous-loue son logement il peut faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du bail.

Le propriétaire peut donc exiger l’expulsion du sous-locataire, et/ou résilier le bail avec le locataire, voire même demander des dommages et intérêts. Le locataire principal peut même perdre son droit au renouvellement du bail lorsque celui arrivera à échéance, le bailleur pouvant invoquer un motif légitime et sérieux.

En ce qui concerne le sous-locataire engagé dans une sous-location illégale il est considéré comme occupant sans droit ni titre. Il s’expose donc à devoir verser une indemnité d’occupation fixée par un juge. Il peut se voir expulser par le propriétaire du logement et faute de ne pas pouvoir présenter de bail, il ne peut prétendre aux aides au logement comme les APL. De plus il n’a aucune quittance de loyer qui pourraient l’aider pour rechercher un nouveau logement.

Les avantages de la sous location

Les avantages de la sous location pour le propriétaire :

Le propriétaire est assuré de percevoir les loyers même en l’absence du locataire principal. De ce fait, il n’a pas à chercher un nouveau locataire.

Les avantages de la sous location pour le locataire titulaire : 

Le locataire en place reçoit tout ou une partie du loyer qu’il règle et peut libérer son logement pendant un certain laps de temps avec la garantie de pouvoir le retrouver. Cela lui permet donc de ne pas perdre d’argent quand il n’est pas présent dans le logement. (Exemple : Étudiant qui part en stage quelques mois mais qui souhaitent le réintégrer en revenant)

Les avantages de la sous location pour le sous locataire : 

La sous-location est pour une personne en recherche d’un logement temporaire, une solution de logement facile. Elle permet à un sous-locataire d’économiser les frais liés à la recherche du logement (frais d’agence par exemple) et permet de fonctionner sans dépôt de garantie. De plus, un-sous locataire peut bénéficier des aides au logement comme l’APL. Il arrive même que le sous-locataire obtient une réduction par rapport au tarif du loyer initial.

F.A.Q

Quand un locataire souhaite sous-louer son logement et qu’il a eu l’accord préalable de son propriétaire ou de son représentant agent immobilier gestionnaire, il doit, avec son sous-locataire, signer un contrat de sous-location. Ce contrat de sous location va permettre au locataire de s’assurer et de disposer d’un recours contre le sous-locataire en cas d’impayé ou de dégradations par exemple. Il est très important pour le locataire de bien remplir ce contrat et de renseigner toutes les modalités nécessaires à la rédaction d’un contrat de sous-location. Ce contrat doit comporter les Modalité suivantes : 

– Durée du bail
– Modalités de résiliation 
– Montant et date de paiement du loyer
– Modalités de sa révision 
– Montant et conditions de restitution du dépôt de garantie
– Obligations du locataire principal et du sous-locataire à l’égard l’un et de l’autre…

Rappel : Le sous-locataire doit détenir : 

– Le contrat de sous-location
– Une copie du bail original entre le propriétaire et le locataire 
– Une copie écrite de l’accord du propriétaire qui atteste la sous-location dans son logement.

Un sous locataire peut bénéficier d’APL si et seulement si la sous-location a été faite dans un cadre légal. Soit :
– Qu’il n’y-a pas de clause interdisant la sous location dans le contrat bail (clause d’occupation personnelle)
– Accord du propriétaire écrit avec la validation du montant du loyer.
– Élaboration d’un contrat de sous location entre le locataire et le sous locataire.

Sans ces obligations, le sous-locataire ne pourra en aucun cas être éligible aux APL car il n’a pas de bail et donc pas d’adresse. Il est considéré dans ce cas comme occupant sans droit ni titre.

Si vous louez un logement meublé et que vous avez signé votre bail avant le 27 mars 2014, nous n’êtes pas obligé de demander l’accord de votre propriétaire. Mais assurez vous quand même qu’aucune clause interdisant la sous-location est présente dans votre bail.

La sous-location sur Airbnb connaît les même lois et règles que la sous-location classique.
Si un locataire a signé son bail après le 27 mars 2014 et qu’il veut sous-louer son logement il doit en faire la demande à son propriétaire et recevoir l’accord écrit de celui-ci pour débuter les démarches. Il est donc possible de sous-louer son logement sur AirBnb si le propriétaire est au courant et s’il a donné son accord. De plus, le loyer que le locataire perçoit de son sous-locataire ne peut pas excéder le loyer du logement. (Par exemple, si un locataire à un loyer de 1000 euros et qu’il met son logement en sous-location sur Airbnb, il ne peut pas dégager plus de 1000€ de revenus sur tout le mois.)
Conformément à la loi ALUR de 2014, le locataire doit mettre à disposition de son sous-locataire (utilisateur de la plateforme Airbnb) les 11 éléments suivants : 
– une literie (avec couette ou couverture), 
– un dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores…) dans les chambres à coucher, 
– une plaque de cuisson,
– un four traditionnel ou un micro-ondes, 
– un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, 
– de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, 
– des ustensiles de cuisine, 
– une table et des sièges, 
– des étagères de rangement, 
– des luminaires, 
– un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. 

En cas de loyers impayés ou de dégradations, le locataire reste responsables des agissements de son sous-locataire.
Attention ! Le locataire est également obligé de s’acquitter de la taxe de séjour et de remplir une déclaration en ligne auprès de la mairie. Sans cette démarche, il s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.

Dans le cas d’une copropriété ou d’une résidence étudiante :

Si votre logement fait partie d’une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de celle-ci autorise le meublé de tourisme (régime des locations Airbnb). Si vous vivez dans une résidence étudiante, il est strictement interdit de sous-louer votre chambre.

Les risques de sous-louer son logement illégalement sur Airbnb : 

Si un locataire sous-loue son logement sur la plateforme Airbnb sans prévenir son propriétaire et que ce dernier s’en rend compte, le locataire risque de voir son bail résilié et de devoir verser les loyers qu’il a perçu au propriétaire. De nombreux cas de jurisprudence sont disponibles sur internet.

La sous-location consiste pour le locataire à mettre à disposition tout ou partie d’un local commercial en contrepartie d’un paiement du loyer. Il y a donc bel et bien un contrat de location entre le locataire principal et un tiers qui est le sous-locataire. Selon l’article L-145-31 du Code de commerce, la sous-location d’un bail commercial est interdite sauf clause contraire dans le contrat de bail avec le propriétaire des locaux. En effet, pour que la sous-location d’un bail commercial soit légale il faut respecter 2 conditions :
– L’autorisation de sous-location doit être inscrite dans le contrat bail ou le propriétaire vous en donne l’autorisation par écrit.
– L’appel du bailleur à concourir au contrat. Cette condition demeure obligatoire pour contracter une sous-location de bail commercial. Si le locataire ne le fait pas, le sous locataire peut prendre l’initiative de le faire.

Attention : En cas de sous-location illégale du local commercial, le propriétaire pourra de plein droit mettre fin au bail du locataire principal ou décider de ne pas renouveler le contrat. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie plus de la propriété commerciale et le bailleur ne sera pas obligé de lui verser une indemnité d’éviction.

Dès lors que la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, celle-ci est rattachée au contrat de bail commercial initial et est donc soumise aux mêmes conditions.

Bon à savoir :
– Bien qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le sous-locataire et le bailleur, ce dernier peut agir directement contre le sous-locataire en cas d’impayés et/ou de charges locative (à la différence d’une sous-location pour un logement) 
– La fin du bail commercial entraîne la fin du du contrat de sous-location. Mais, en cas de résiliation anticipée du bail commercial par le locataire, le sous-locataire pourra se retourner contre le locataire principal pour obtenir réparation de son préjudice. (versement de dommages et intérêts à titre de compensation)

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