Tout savoir sur le bail de location

Différents types de contrats de location existent, et chacun possède ses spécificités. Un bail de location possède ses propres codes, et sa rédaction peut être complexe. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière via un professionnel de l’immobilier, vous explique tout sur le bail de location. 

La loi sur le contrat de location

Définition du bail de location :

Le bail de location est un contrat qui engage le propriétaire et le locataire : le premier doit mettre un logement à la disposition du second, et le second doit s’acquitter d’un loyer. Le bail matérialise les droits et les obligations des deux parties. Ceux-ci diffèrent selon le type de location (logement vide, meublé, location saisonnière, colocation, local commercial). 

Les lois applicables à la location :

Outre la loi ALUR qui sera détaillée plus bas, la seconde loi applicable à la location est la loi ELAN. Publiée en novembre 2018, cette loi complète les mesures de la loi ALUR : encadrement des loyers, contrat de bail mobilité et numérisation du contrat de bail. 

L’article 140 de la loi ELAN permet de mettre en oeuvre une expérimentation sur l’encadrement des loyers des villes situées en zone tendue, et ce pour 5 ans. 

Le contrat de bail mobilité est un nouveau type de bail, de courte durée (1 à 10 mois), spécialement créé pour les personnes en stage, en alternance, en apprentissage et en service civique. 

La loi ELAN incite également à numériser les documents dédiés à la location, comme le dossier de diagnostic technique. Il est désormais obligatoire de créer et mettre à jour un carnet numérique du logement pour suivre la performance énergétique du logement. Cela concerne les logements neufs à partir de janvier 2020 et les logements existants à partir de janvier 2025. 

Quelques diagnostics obligatoires :

• Diagnotic ERP location
• Diagnostic DPE location
• Diagnostic CREP location
• Diganotic électricité location
• Diagnostic gaz location
• Diagnostic amiante location

Le contrat type de la loi Alur :

La loi ALUR, instaurée en mars 2014, a bouleversé le secteur de l’immobilier en encadrant les relations bailleur/locataire. La loi ALUR a notamment mis en place un contrat type de location, à laquelle les propriétaires sont tenus de se conformer. Ces modifications concernent le contrat de location meublé, le contrat de location non meublé, le contrat de location saisonnière et le contrat de location en colocation. 

Le bail de location : plusieurs types

Bail de location meublée ou vide :

Le contrat de bail permet de mettre en location un logement meublé ou vide. Ce contrat doit être établi par écrit et prendre la forme d’un acte authentique ou d’un acte sous-seing privé. Il doit se conformer au contrat type de la loi ALUR. Le bail de location doit être établi en autant d’exemplaires que de parties, au minimum trois : l’agence immobilière, le propriétaire et le locataire. 

Bail de location saisonnière :

Le bail de location saisonnière concerne les logements meublés, loués pour une courte durée, soit 90 jours maximum (vacances, déplacements professionnels…). Tout comme le bail de location meublée ou vide, le bail de location saisonnière doit comporter des informations concernant les signataires, un descriptif détaillé du logement, la durée de bail, le montant du loyer et du dépôt de garantie. 

Bail de colocation :

On parle de bail de colocation si le logement est loué à plusieurs personnes (étudiants, concubins). Cela ne concerne pas les couples mariés ou pacsés.

Bail commercial :

Le bail commercial permet de louer un local commercial à une personne morale ou physique. Le bail commercial est soumis à un régime juridique spécial, contrairement aux contrats de location classiques. Le bail est considéré “commercial” s’il répond à ces 4 obligations : un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et l’immatriculation du locataire. 

Les clauses du bail de location

Les clauses obligatoires :

Le bail de location doit obligatoirement contenir ces clauses : 

• coordonnées du bailleur et du mandataire ;
• date de prise d’effet du bail ; 
• durée du bail ;
• montant du dépôt de garantie (s’il y en a un) ;
• consistance et localisation du logement ;
• surface habitable ;
• description du logement et de ses équipements ; 
• nature des travaux effectués depuis le dernier bail et leur montant ;
• montant du loyer et modalités de paiement ;
• loyer de référence et loyer majoré (dans les zones tendues) ;
• montant et date de versement du dernier loyer.

Les clauses facultatives :

Le contrat de location peut comporter des clauses supplémentaires, dites facultatives.

Il est possible, par exemple, de définir une durée de bail plus longue ou de mettre en oeuvre des travaux d’amélioration dans le logement en contrepartie d’un loyer plus important. 

Il est conseillé d’intégrer dans le bail des clauses résolutoires : elles permettent de rompre le contrat de location si le locataire est en faute. On y trouve généralement le non-paiement du loyer et des charges. 

Les clauses abusives :

Certaines clauses sont interdites dans le bail de location : ce sont les clauses abusives. Quelques exemples : l’interdiction d’avoir un animal domestique ; l’obligation de payer le loyer par prélèvement automatique ; l’obligation de choisir un assureur désigné par le bailleur ; la facturation de l’envoi des quittances de loyer ; l’interdiction d’exercice d’une activité politique, etc. 

Ces clauses abusives n’ont aucune valeur, même si elles sont notées dans le bail. Prenez attache auprès de votre conseiller location pour vérifier vos droits et obligations. Il engagera sa responsabilité civile professionnelle lors de la rédaction d’un acte contrairement à un particulier.

Durée du bail de location

Quand commence un bail de location ?

Le bail de location commence à l’entrée du locataire dans le logement, et pas à compter de la signature du bail. Le bailleur peut définir dans le contrat la date de prise d’effet du bail. 

Combien de temps dure un bail de location ? 

La durée de la location doit obligatoirement être inscrite sur le bail. Elle varie selon le type de location : bail vide, bail meublé et bail mobilité. 

La durée minimale pour un contrat de location vide est de trois ans, mais peut être réduite à un an en cas de situation particulière (exemple : expatriation d’un an du propriétaire et reprise du logement à son retour). 

Pour un contrat de location meublée, la durée minimale est d’un an, ou de neuf mois pour un bail étudiant. 

La durée du bail mobilité est d’un à dix mois. 

Comment ajouter une personne à un bail de location :

Si, à la suite de la signature du bail de location, un nouvel occupant du logement veut apparaître sur le bail, il est possible de l’ajouter. Pour cela, il suffit d’ajouter le nom du colocataire ou du concubin sur un avenant au contrat de location. Il est également possible de refaire un contrat de location, mais cette solution remet les compteurs à zéro et le bail sera de nouveau valable 3 ans. Votre gestionnaire locatif se tient à votre disposition pour mettre en place cet avenant et vous en expliquer ses conséquences.

Faire un avenant au bail suite à une séparation :

Une séparation ou un divorce a des conséquences sur le bail de location, selon le statut du couple. Si le couple était marié, l’époux qui quitte le logement devra s’acquitter du loyer si celui qui y reste n’est pas en capacité de le payer seul. De même pour les couples pacsés : le bailleur est en droit de demander le paiement au partenaire qui a quitté le logement. 

Pour éviter de continuer de payer le loyer, celui qui déménage peut demander un avenant au bail de location à son agence immobilier, afin de ne plus figurer dans le bail si le bailleur l’accepte.

Le dépôt de garantie 

Le propriétaire-bailleur n’a pas pour obligation de demander un dépôt de garantie au locataire. S’il souhaite en réclamer un, il doit savoir que son montant est plafonné par la loi et qu’il doit l’indiquer dans le contrat de location. 

Si le contrat comporte une clause résolutoire concernant le dépôt de garantie, le bailleur pourra résilier le bail si le locataire ne s’acquitte pas de son paiement. 

Fixer le loyer de sa location

Le loyer de la location peut être fixé librement ou non, selon les zones. Dans les zones non tendues, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. Dans les zones tendues avec encadrement de la relocation, le montant initial du loyer est libre mais en cas de relocation, il ne pourra pas être supérieur. Dans les zones tendues avec encadrement des loyers, le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain niveau. 

Une question, notre réponse ➜ Comment Fixer le prix de son loyer ?

La fin du bail de location

Le préavis au bail de location :

Le locataire désirant mettre fin au bail de location peut le faire à tout moment, en respectant les conditions de forme et de délai. Le locataire doit adresser une lettre de préavis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Selon le cas, le délai de préavis peut être de 1 ou de 3 mois. Le congé est effectif à l’expiration de ce délai.

La régularisation des charges de location :

Les loyers et les charges locatives durant la période du préavis sont dues par le locataire, même si ce dernier a déjà déménagé. Toutefois, si le logement est occupé par un nouveau locataire pendant la période de préavis, le propriétaire peut accorder au locataire l’arrêt des paiements. Lors du dernier mois du délai de préavis, le loyer dû est calculé proportionnellement au nombre de jours restants dans le mois.

F.A.Q