Loi sur le carnet numérique du logement

Catégorie : Les lois & décrets
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Créé en 2015, le carnet numérique du logement n’a pourtant pas vraiment été utilisé. Finalement, la loi ELAN de 2018 l’a rendu obligatoire et désormais, les logements neufs devront avoir leur carnet de suivi. Les logements existants s’en équiperont en janvier 2025. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, fait le point sur le carnet numérique du logement, ses enjeux et ses avantages.

Définition du carnet numérique du logement

Rendu obligatoire par la loi ELAN de 2018, le carnet numérique du logement est un dispositif qui concerne tous les logements et leurs annexes. Le but de ce carnet est de renseigner régulièrement l’état du logement pour mieux informer le propriétaire, le locataire ou le futur acheteur. On y retrouve donc les diagnostics techniques du logement et les informations nécessaires à la bonne utilisation et à l’entretien du logement, ainsi qu’à l’amélioration des performances énergétiques. Le carnet de suivi doit être transmis de propriétaire en propriétaire jusqu’à la destruction du bâtiment. Ce carnet devrait jouer un rôle majeur dans la valeur immobilière du bien et accompagnera la nécessaire mutation digitale de la profession immobilière.

Pourquoi avoir décidé de créer un carnet numérique du logement ? L’objectif à terme est de lutter contre les logements énergivores et d’accompagner les propriétaires dans leurs démarches de rénovation énergétique. En 2016, le rapport de l’observatoire national de la précarité énergétique observait que 12 millions de français étaient en difficulté face à leurs factures de gaz et d’électricité. Avec un carnet numérique permettant de suivre l’état du logement pour renforcer sa qualité, l’Etat souhaite diminuer le nombre de logements coûteux en énergie.  

La loi ELAN et le carnet numérique du logement

Quand a été crée le carnet numérique du logement ?

Le carnet numérique du logement existe déjà depuis plusieurs années : il a été créé en 2015 par la loi pour la transition énergétique et la croissance verte. Cependant, aucun décret n’a imposé son usage : il n’a donc jamais été utilisé jusqu’à la loi ELAN de 2018, qui l’a transformé en obligation légale.

Quand sera rendu obligatoire le carnet numérique ?

Pour les logements neufs, le carnet numérique du logement est obligatoire depuis le 1er janvier 2020

Les logements existants, quant à eux, ne sont tenus d’avoir un carnet numérique de suivi qu’à partir du 1er janvier 2025.

La phase de test du carnet numérique en 2017 :

Une phase de test a été menée en 2017, avant de rendre le carnet numérique du logement obligatoire pour tous. Suite à un appel à projets, 12 lauréats (EDF, Bazimo, La Poste, EIRENO, Bureau Veritas, Wiki-Habitat, Qualitel, monCarnetMaison, Vilogi, Costic, Intent Platform et PMB Software) ont été sélectionnés pour tester différents types de carnets pendant un an, de janvier à décembre 2017. 

3040 carnets ont alors été déployés pour tous types de logements et d’acteurs sur le territoire français, et 506 testeurs ont transmis leur opinion sur l’utilisation du carnet.

Quels sont les avantages du carnet numérique du logement ?

L’objectif du carnet numérique du logement est d’être un outil collaboratif au service des acteurs du logement (propriétaire, promoteur, locataire, syndicat de copropriété, professionnels) afin de suivre les informations concernant l’habitation, dans un souci de transparence et de pérennité. Il permet de faciliter l’entretien du logement, de suivre ses rénovations et améliorations énergétiques, de conserver l’ensemble des diagnostics techniques, etc. 

En bref, voici les principaux avantages du carnet numérique du logement :

  • une plateforme numérique et responsive qui regroupe toutes les données sur le logement ;
  • des rappels automatiques sur l’entretien des équipements ; 
  • avoir une meilleure visibilité sur l’état du logement pour planifier des travaux ;
  • connaître le fonctionnement et l’entretien de chaque équipement du logement et du bâtiment ;
  • avoir accès à l’ensemble des diagnostics techniques réalisés ;
  • obtenir des informations sur les bonnes pratiques en lien avec les équipements énergétiques du logement ;
  • bénéficier de conseils pour améliorer le système énergétique de l’habitation ;
  • du point de vue de l’acheteur ou du futur locataire, mieux connaître le logement dans lequel il souhaite vivre avant de s’engager.

Que contient le carnet numérique du logement ?

A ce jour, le carnet numérique du logement doit contenir les informations suivantes :

  • les informations nécessaires à la bonne utilisation et à l’entretien du logement ; 
  • les informations concernant l’amélioration des performances énergétiques ;
  • les diagnostics techniques ; 
  • les informations relatives à la vente d’un immeuble en copropriété (si c’est le statut du logement).

Le but principal de ce carnet est de compiler toutes les informations utiles pour l’amélioration des performances énergétiques et les rénovations du logement, afin de lutter contre les logements énergivores. Il doit être régulièrement tenu à jour par les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier. 

Les diagnostics techniques :

Élément essentiel, les diagnostics techniques obligatoires doivent être répertoriés au sein du carnet numérique du suivi du logement. Les propriétaires ou leurs représentants agents immobiliers sont tenus de les remettre au locataire ou à l’acquéreur du logement lors de la signature du bail ou de la vente. Le carnet numérique facilite cette étape en compilant l’ensemble des diagnostics techniques de l’habitation. Ce dossier doit comprendre au minimum :

  • le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
  • le diagnostic amiante ;
  • le constat de risques d’exposition au plomb ;
  • le diagnostic ERP
  • l’état de l’électricité et du gaz ;
  • l’état des risques naturels et technologiques.

La liste des logements soumis au carnet numérique du logement

Le carnet numérique du logement s’applique à tous types de logements meublés ou vides (maison, appartement, studio…), résidence principale comme résidence secondaire. Les bâtiments annexes (logements de fonction et de gardien, chambres de service) doivent également figurer dans le carnet.

La majorité des habitations sont concernées par le carnet, mais il existe 3 exceptions :

  • les sociétés d’économie mixte ;
  • les organismes HLM ;
  • les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévus par l’article L365-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

L’Etat n’a pas encore statué sur certains logements : les logements étudiants, les foyers pour personnes âgées et les foyers de jeunes travailleurs.

Historique du carnet numérique du logement

D’où vient l’idée du carnet numérique du logement ? Le Plan Bâtiment Durable a publié un rapport concernant les enjeux numériques et environnementaux de l’habitat le 29 octobre 2014. Il préconisait de mettre en place un dispositif de mutualisation des informations et de suivi énergétique pour les bâtiments, sous le nom de “Carte vitale du logement”. 

En février 2015, le Plan Transition Numérique dans le Bâtiment est lancé. Dans le même temps, un amendement pour la loi pour la transition énergétique et la croissance verte est déposé afin de créer un carnet numérique de suivi du logement. Ce dernier reprend les mêmes idées énoncées pour la carte vitale du logement. 

Toutefois, aucun décret n’oblige les acteurs à mettre en place et utiliser ce carnet numérique. La loi ELAN de 2018 a modifié cela, en faisant une obligation légale à partir de janvier 2020 pour les bâtiments neufs, et à partir de janvier 2025 pour les bâtiments existants.

Cas particulier de la copropriété

Les logements en copropriété sont également concernés par le carnet numérique du logement. Dans ce cas, le carnet doit contenir les informations supplémentaires suivantes : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les informations financières, le carnet d’entretien de l’immeuble, le fonctionnement des parties communes et les droits et obligations des copropriétaires. Qualitel, notamment, propose des carnets numériques du logement dédiés aux copropriétés

F.A.Q

On considère deux cas de figure pour la création du carnet numérique du logement.

Si la construction est neuve, ce sera au promoteur immobilier ou au vendeur de créer le carnet, qui sera ensuite transmis au propriétaire. 

Pour les logements existants, c’est à l’agent immobilier ou au propriétaire de créer et de tenir le carnet à jour. Pour les copropriétés, le syndicat de copropriétaires sera chargé de remplir les informations concernant les parties communes. 

Bien sûr, il n’y a pas que les agents immobiliers, le propriétaire ou le promoteur qui s’occupent du carnet du logement. Des professionnels (entretien de la chaudière, du toit, etc) pourront modifier le carnet en ajoutant des documents précis concernant l’entretien du logement. Le locataire doit également avoir accès aux informations du carnet et les mettre à jour, notamment pour ce qui concerne l’entretien du logement et des équipements. Attention : les données du locataire devront être supprimées par le propriétaire à la fin de son contrat de location.

Le carnet numérique du logement a un coût : il est estimé entre 2 et 12€ annuels. Aucune information officielle n’a cependant été communiquée à ce sujet. Les frais du carnet du logement seront à la charge du propriétaire ou du promoteur immobilier dans le cadre d’une construction de logement. 

Toutefois, la gestion du carnet numérique du logement sera proposée par des acteurs divers (Qualitel, EDF…), ainsi plusieurs services et tarifs pourront être envisagés. Par exemple : un abonnement mensuel d’un euro, l’achat d’une licence à payer lors de l’acquisition du carnet ou un système freemium, c’est-à-dire gratuit pour des fonctionnalités basiques avec une option payante pour des fonctionnalités poussées.

Le carnet numérique du logement est obligatoire pour les constructions neuves depuis le 1er janvier 2020. Pour les logements existants, il ne sera obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2025.

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