Loi Alur et préavis

La loi Alur a instauré de nouvelles recommandations en termes d’immobilier locatif en France. Le but étant de faciliter les démarches et de sécuriser les acteurs de la location. Une des mesures majeures de cette loi s’opère sur la période de préavis pour les locataires. Dans ce guide, Zelok met la lumière sur les évolutions de la période de préavis suite à la mise en vigueur de la loi Alur.

Le délai de préavis pour une location meublée

Lorsque le locataire demande à rompre le contrat : 

Pour un meublé, le délai de préavis ne change pas et reste d’un mois peu importe les circonstances

Lorsque le propriétaire bailleur demande à rompre le contrat : 

Si un propriétaire ne veut plus louer le logement meublé, il doit, par l’intermédiaire de son agent immobilier, donner congé à son locataire. Ce congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail et pour certaines conditions : 

• Si le bailleur souhaite vendre son logement, (pour un bien meublé, le locataire ne possède pas de droit de préemption)
• S’il souhaite habiter lui-même dans le logement ou y loger un membre de sa famille. Si c’est pour cette deuxième option, il doit renseigner dans le congé le(s) nom(s) et adresse du ou des bénéficiaires de la reprise. Le lien de famille doit être précisé ainsi que la cause réelle et sérieuse de cette reprise.
• Si le bailleur peut justifier d’un motif légitime et sérieux d’une mauvaise attitude du locataire (non paiement répété du loyer…)

Si ces conditions sont exactes, le propriétaire doit alors respecter un délai de préavis de trois mois avant la fin du contrat pour récupérer son logement. En dessous de ce délai, le contrat bail se verra reconduit tacitement.

Exemple : Un propriétaire loue son logement meublé et souhaite le récupérer à la fin du bail qui se termine le 30 juin. Il doit alors faire savoir à son locataire, par l’intermédiaire de son agent immobilier, qu’il ne souhaite pas renouveler le contrat au plus tard le 30 mars de la même année, soit trois mois avant.

Attention, certains locataires sont considérés comme des personnes protégées. Il convient donc de vérifier leur situation particulière.

Le délai de préavis pour une location vide

Lorsque le locataire demande à rompre le contrat :

Le délai de préavis pour un logement vide était de trois mois avant la loi Alur, il est encore aujourd’hui de trois mois mais peut être réduit à un mois s’il respecte une de ces conditions : 

• Le logement est situé dans une zone tendue désignée par décret ;
• Le locataire obtient son premier emploi, perd son emploi, trouve un nouvel emploi ou est muté ;
• L’état de santé du locataire ne lui permet plus de rester dans le logement (il faut un justificatif médical comme preuve) ; 
• Le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;
• Le locataire bénéficie d’un logement social ;
• L’un des locataires est victime de violences conjugales.

Bon à savoir : si les locataires sont en couple et veulent bénéficier de la réduction de préavis, il suffit qu’au moins un des deux personnes remplisse l’une de ces conditions pour que la réduction soit accordée.

Lorsque le propriétaire bailleur demande à rompre le contrat

Tout comme pour un logement meublé, le propriétaire doit, par l’intermédiaire de son agent immobilier, donner congé à son locataire et respecter certaines conditions pour pouvoir récupérer son logement :  

• S’il souhaite vendre son logement (pour un bien vide, le locataire possède un droit de préemption).
• S’il souhaite habiter lui-même dans le logement ou y loger un membre de sa famille. Pour cette deuxième option, il doit renseigner dans le congé le(s) nom(s) et adresse du ou des bénéficiaires de la reprise. Le lien de famille doit être précisé ainsi que la cause réelle et sérieuse de cette reprise.
• Si le bailleur peut justifier d’un motif légitime et sérieux, d’une mauvaise attitude du locataire (non paiement répété du loyer…).

Si ces conditions sont exactes, le propriétaire doit alors respecter un délai de préavis, non pas de trois mois comme pour une location meublée, mais de six mois avant la fin du contrat. En dessous de ce délai, le contrat bail se verra reconduit tacitement.

Exemple : un propriétaire loue son logement vide et souhaite le récupérer à la fin du bail qui se termine le 30 juin. Il doit alors faire savoir à son locataire, par l’intermédiaire de son agent immobilier, qu’il ne souhaite pas renouveler le contrat au plus tard le 31 décembre de l’année d’avant, soit six mois avant.

Les obligations d’un propriétaire qui achète un bien occupé

La loi Alur vient aussi modifier l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quant au sujet de l’acquisition d’un bien locatif acheté occupé, c’est-à-dire avec des locataires dans le logement. Le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement qu’il occupe est vendu. Cette nouvelle règlementation précise que :

• Si le nouveau propriétaire veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise.
• Si le nouveau propriétaire veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail, renouvelé au moins une fois

En clair, un propriétaire qui achète un bien locatif occupé pour y habiter va devoir attendre au minimum deux ans, même si le bail expire rapidement. Si un propriétaire achète un bien locatif occupé pour le revendre, il doit attendre au minimum trois ans, même si le bail expire rapidement. 

Vous avez un doute concernant toutes ces contraintes ? Rapprochez vous d’un organisme en ligne qui dispose des formations adaptées pour vous guider à travers la réglementation en vigueur, y compris la loi ALUR.

F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé