Guide complet sur le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel – du nom de Sylvia Pinel, Ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité de 2014 à 2016 – est un dispositif fiscal visant à relancer le secteur immobilier en France. Il a pris le relais de la loi Duflot, toujours pour encourager le développement de l’investissement locatif.

Définition de la loi PINEL

La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif, permettant d’accéder à une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un bien neuf. Certains critères doivent être respectés lors de l’achat puis lors de la mise en location.

Les objectifs de la loi PINEL

L’objectif principal de la loi PINEL est d’accompagner le développement d’un parc de logements de qualité dans les zones tendues. Il s’agit également d’un dispositif qui permet aux investisseurs de se créer un patrimoine et / ou de préparer leur retraite, grâce à des revenus complémentaires.

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel apporte un double avantage : il permet de devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, tout en bénéficiant en parallèle d’une réduction d’impôt. Celle-ci peut grimper jusqu’à 21 % du prix d’achat, pour un engagement de mise à la location de 9 ans.

La défiscalisation avec la loi PINEL

La loi Pinel permet de réaliser des économies en autorisant l’investisseur à déduire de son imposition un pourcentage du prix d’achat du logement, en échange d’un engagement de mise en location. C’est ce que l’on appelle la défiscalisation.

Vous pouvez lire à ce sujet notre guide complet ➜ La défiscalisation PINEL pour baisser ses impôts

La réduction d’impôt est de 12 % du prix du logement si l’investisseur s’ engage à louer 6 ans, 18 % s’il s’engage à louer 9 ans et 21 % s’il s’engage à louer 12 ans. Il convient de ne pas dépasser un prix total d’achat équivalent à 300 000 € et 5.500 €/m², ce qui permet au maximum de bénéficier d’une déduction fiscale de 63 000 € sur 12 ans.

Prenons deux exemples :

• Un investisseur achète un appartement à Toulouse d’une superficie de 60 m² à 3 900 €/m². Le prix d’achat total est donc de 234 000 €. S’il s’engage à louer cet appartement pendant 9 ans, il pourra déduire chaque année de ses impôts la somme de 4 680 €, soit une défiscalisation totale de 42 120 € sur 9 ans. Son investissement ne lui coûtera que 191 880 €.
• Si un investisseur achète un appartement en Île-de-France d’une surface de 60 m² pour un prix de 370 000 € (plus de 6160 €/m²), il devra calculer son avantage fiscal en se limitant au plafond de 300 000 €. Pour un engagement de location de 12 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôts de 63 000 €, soit le maximum possible. L’appartement ne coûtera donc que 307 000 €.

Les zones de la loi PINEL

Pour pouvoir réaliser un investissement en utilisant la loi Pinel, il faut que le logement neuf se situe dans une zone dans laquelle la demande locative est supérieure à l’offre. On parle de zones tendues. Sont éligibles au dispositif les zones A, A Bis, B1 et B2 (sous réserve de disposer d’un agrément délivré par la préfecture de région pour le cas de la zone B2).

La zone A et A bis PINEL

La zone A correspond à l’agglomération de Paris, à la Côte d’Azur, à l’agglomération de Genève (partie française) ou encore aux plus grandes villes et leurs agglomérations, dans lesquelles les prix de logements sont très élevés : Lyon, Marseille, Lille et Montpellier (un peu plus de 600 villes en France).

La zone A bis correspond à la Ville de Paris et à sa petite couronne (environ une cinquantaine de communes).

Zone B1 PINEL

La zone B1 correspond à de grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, dans lesquelles les loyers sont élevés, mais également aux départements d’outre-mer et à la Corse (soit plus de 1 500 communes).

Les meilleures villes pour investir avec Pinel

Pour décider où investir avec la loi Pinel, plusieurs critères doivent être pris en compte. L’attractivité de la ville, sa notoriété, mais également ce que l’investisseur souhaite faire du bien une fois l’avantage fiscal obtenu. L’objectif est-il de revendre, d’occuper le logement ou d’y installer un membre de sa famille ?

Acheter dans une grande métropole, dans une commune intermédiaire ou pourquoi pas au soleil, en Corse : cela dépend de la stratégie adoptée par l’investisseur.

Investir en loi PINEL Outre-mer

La loi Pinel Outre-mer (Pinel DOM-TOM) permet de bénéficier d’un avantage fiscal rehaussé. Ainsi, il est possible de déduire jusqu’à 32 % du montant total de l’investissement pour une durée d’engagement à la location de 12 ans (23 % pour un engagement de 6 ans et 29 % pour un engagement de 9 ans).  

Les conditions de la loi PINEL

Voici un détail des conditions à respecter pour bénéficier de la loi PINEL.

Les conditions liées au bien acheté

Le bien acheté doit être neuf ou en état futur d’achèvement, voire ancien et réhabilité lorsqu’il ne satisfait pas aux caractéristiques de décence (article 6 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989).

Une fois achevé, le bien doit respecter la réglementation thermique RT 2012 ou obtenir le label bâtiment basse consommation (BBC). 

Le logement doit se situer dans une des zones géographiques qui donne accès à la loi Pinel (A, A bis, B1 et B2).  

Les conditions de ressources du locataire

Le logement acquis au travers de la loi Pinel doit être mis en location à titre de résidence principale, en respectant des conditions de ressources pour le locataire en place. Voici le détail des plafonds de ressources des locataires pour l’année 2024.

Composition du foyer locataire	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
Personne seule / couple avec une personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
Personne seule / couple avec deux personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
Personne seule / couple avec trois personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
Personne seule / couple avec quatre personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 15 168 €	+ 13 886 €	+ 10 161 €	+ 9 142 €

Le plafond des loyers avec PINEL

Outre des plafonds de ressources à respecter lors de la sélection du locataire, il faut également appliquer un plafond de loyer au mètre carré – charge non comprises – lors de la mise en location.

Comment calculer le loyer PINEL ?

Il est nécessaire de respecter un barème pour calculer le loyer maximal à appliquer dans un logement mis en location au travers de la loi PINEL.

Localisation du bien	Plafond mensuel de loyer au m² 2024
Zone A	14,03 €
Zone A bis	18,89 €
Zone B1	11,31 €
Zone b2	9,83 €

Ce barème est actualisé chaque année pour tenir compte de l’inflation. En Pinel, le propriétaire ne peut donc pas fixer librement le prix du loyer.

Simulateur loyer PINEL

Pour déterminer le loyer que l’investisseur peut pratiquer dans le cas d’un investissement en loi Pinel, utilisez un simulateur prévu à cet effet.

Les étapes de l’acquisition en PINEL

Comme pour un achat immobilier classique, l’investisseur doit respecter certaines étapes pour acquérir un bien éligible au dispositif PINEL.

Le contrat de réservation

Pour bénéficier du dispositif PINEL, l’acheteur doit signer un contrat de réservation pour indiquer son intérêt et permettre aux promoteurs de lui réserver un logement. Le contrat de réservation regroupe une description précise du logement dont il se porte acquéreur, avec le détail du prix et une date de livraison indicative. Un premier paiement qui correspond en général au dépôt de garantie, soit 5 % du prix de vente, est exigé lors de la signature du contrat de réservation.

L’acte notarié

Le passage devant le notaire pour la signature de l’acte définitif est nécessaire. Cet acte notarié rend l’investisseur propriétaire du bien, même si ce dernier n’est pas encore achevé. C’est à partir du passage devant le notaire que l’appel de fonds est lancé. Le paiement s’effectue alors de manière fractionnée, en fonction de l’avancement du chantier.

Viendra ensuite la réception des travaux et la livraison du logement qui permettra la mise en location.

Les garanties

En achetant un bien dans le cadre du dispositif de défiscalisation PINEL, l’investisseur bénéficie, comme pour tout achat classique, des garanties attachées à l’acquisition d’un bien neuf. Elles le protègent pendant la construction (garantie financière d’achèvement, garantie de remboursement) et à partir de la réception du logement (garantie de parfait achèvement, garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement, garantie décennale). 

Les risques de l’investissement PINEL

Investir avec la loi PINEL comporte aussi des risques.

• Ne pas respecter les contraintes propres à l’investissement PINEL → L’investisseur doit redoubler de vigilance dans la sélection du bien avant de se positionner, et vérifier qu’il est bien éligible au dispositif.
• L’emplacement → En matière d’immobilier, l’emplacement est capital. Il doit respecter les critères de zone imposés mais aussi être attractif pour de futurs locataires. Votre conseiller location pourra établir une estimation locative pour vous.
• La mauvaise évaluation de la capacité d’emprunt de l’investisseur → Dans le cas d’un achat avec le dispositif PINEL, il est important de prendre en compte le coût total du projet, les mensualités et la réduction d’impôt à laquelle le futur propriétaire a droit.
• Surévaluer le loyer potentiel et oublier le plafonnement des loyers.
• Les risques propres à la construction d’un logement → Il faut penser à vérifier les conditions du permis de construire pour que celui-ci ne soit pas annulé. Il faut que le permis soit purgé de tout recours, sans quoi son acompte pourrait ne pas être remboursé en cas d’annulation. Il faut également penser à souscrire à la « garantie financière d’achèvement », pour éviter toute surprise en cas de problème sur le chantier.

La déclaration d’impôts avec la loi PINEL

L’achat d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif PINEL ne permet pas de bénéficier automatiquement de son avantage fiscal. L’investisseur doit réaliser lui-même la déclaration d’engagement de location auprès de l’administration. Pour cela, il doit se reporter à sa déclaration de revenus et indiquer les revenus perçus au niveau des revenus fonciers, avec l’imprimé 2044. En complément, il doit également remplir un imprimé 2042-C, dédié à l’investissement PINEL. L’année de sa première déclaration, il doit aussi remplir l’imprimé 2044-EB, qui mentionne son engagement de location initial (6 ou 9 ans).

Sachez que la déclaration simple ne suffit pas. L’investisseur doit également fournir des pièces justificatives de la mise en location du bien : copie du bail de location et copie de l’avis d’imposition du locataire en place, qui permet de vérifier que celui-ci respecte bien les plafonds de ressources obligatoires. Prenez rendez-vous avec votre conseiller location ou votre gestionnaire locatif, afin de bien respecter toutes ces étapes administratives clés.

Evolution de la loi PINEL dans le temps

La loi PINEL a été instaurée par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts. Elle a pris le relais de la loi Duflot, qui apportait déjà un système de défiscalisation pour l’achat de logements.

F.A.Q