La défiscalisation PINEL pour baisser ses impôts

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Idéale pour optimiser ses impôts, la loi PINEL encourage l’investissement immobilier depuis 2015. Mise en place par la ministre du logement de l’époque Sylvia Pinel, cette loi permet de défiscaliser une partie du bien immobilier acheté et de bénéficier d’une réduction d’impôt, jusqu’à 6000€ par an ! Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous explique le fonctionnement de la défiscalisation PINEL. 

>> En savoir plus avec notre guide “La loi PINEL”

Calcul et simulation de la défiscalisation PINEL

Le fonctionnement de la défiscalisation PINEL

La défiscalisation PINEL est un dispositif légal plutôt simple mais qu’il faut maîtriser dans son application. Il est possible d’en bénéficier en achetant un logement neuf dans une certaine zone géographique (A, Abis et B1) et en le mettant en location durant 6, 9 ou 12 ans

Le logement doit être non meublé et loué comme résidence principale à des locataires aux revenus modestes. De ce fait, le propriétaire ou son représentant doit respecter un plafond de loyer et de ressources. En Pinel, ce n’est donc pas le propriétaire qui fixe le prix du loyer.

Nous vous conseillons fortement de passer par un professionnel de l’immobilier formé et assuré car, en cas d’erreur sur le calcul du loyer pratiqué ou des ressources des candidats locataires, vous risquez un redressement fiscal.

En respectant le fonctionnement de la défiscalisation PINEL, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix d’achat du logement, selon la durée de mise en location. 

L’avantage de la loi PINEL est cependant limité à un investissement de 300 000 euros par an,  un plafond au m² de 5500 euros et pour un maximum de 2 biens immobiliers. 

Pour bénéficier du dispositif PINEL, l’acquéreur doit être domicilié en France et y déclarer ses revenus. L’achat peut être effectué par une personne physique, une SCI ou en indivision. 

Simulateur Loi PINEL

Avant d’acheter un bien immobilier, vous souhaitez savoir si vous pouvez bénéficier de la défiscalisation PINEL ? Avec notre simulateur loi PINEL par Zelok, prévoyez vos avantages fiscaux et le taux de rentabilité de votre investissement locatif.

Exemples d’une défiscalisation avec la Loi PINEL

Zoé a 31 ans, est cardiologue et souhaite investir dans l’immobilier. Vu qu’elle paye des impôts, le dispositif Pinel l’intéresse particulièrement. 
Elle choisit un appartement dans le centre de La Rochelle, à 200 000€ qu’elle mettra en location pour 12 ans. Elle peut donc défiscaliser 21% du montant d’achat. 

200 000€ x 21% = 42 000€ de réduction d’impôt 
42 000€ / 12 ans = 3500€ de réduction d’impôt par an.
6% de réduction (2% par an) les 6 premières années, 6%(2% par an) en cas de prolongation pendant 3 ans puis 3% si nouvelle prolongation de 3 ans (1% par an) 

Autre exemple :

Eric et Ophélie ont investi 290 000€ dans un bien éligible PINEL à Lyon, de 45m².
Pour fixer leur loyer, ils se réfèrent au plafond de loyer de la zone A : 12,75€/m². 

(12,75€ x 45m²) x 0,7 + (19/45) = 402.04€

Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent donc à 4824,48€.
 
Si Eric et Ophélie mettent leur bien en location pendant 9 ans, ils percevront 43 420€ et
52 200€ de réduction d’impôt.(18% du prix d’achat) 

La défiscalisation PINEL en outre-mer

La défiscalisation PINEL existe également en outre-mer, grâce à la loi PINEL Outre-Mer. La réduction du taux d’impôt est encore plus avantageuse qu’en France métropolitaine, avec les mêmes conditions d’accès que la loi PINEL classique. 

La loi PINEL Outre-Mer prend en compte les investissements immobiliers suivants : les logements neufs ou bientôt achevés, les logements à réhabiliter, les locaux transformés en habitation et les constructions. Pour profiter du dispositif, le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement des travaux. Il doit également se trouver dans l’un de ces territoires : La Réunion, Mayotte, la Martinique, la Guyane, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, la Guyane, Saint-Pierre et Miquelon, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis et Futuna. 

L’avantage de la défiscalisation PINEL en Outre-Mer, c’est que la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 96 000€ pour un investissement de 300 000€, alors qu’elle n’est que de 63 000€ en France métropolitaine. Le taux de réduction d’impôt va de 23 à 32% pour les mêmes durées de location qu’en métropole.

Les critères du locataire pour défiscaliser

La loi PINEL comporte des conditions pour choisir ses locataires. En effet, leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Voici les plafonds de ressources brutes en métropole de 2020 :


Zone AbisZone AZone B1
Personne seule38 465€38 465€31 352€
Couple57 489€57 489€41 868€
+ 1 enfant à charge73 361€69 105€50 349€
+ 2 enfants à charge89 976€82 776€60 783€
+ 3 enfants à charge107 053€97 991€71 504€
+ 4 enfants à charge120 463€110 271€80 584€
par personne supplémentaire+13 421€+12 286€+8 089€

Où investir en Loi PINEL ?

Les zones géographiques couvertes par la loi PINEL sont :

Zone A bisParis et ses 29 communes environnantes
Zone AÎle de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise
Zone B1Les métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et les départements d’Outre-Mer)

La déclaration d’impôts avec la Loi PINEL

Quand déclarer un investissement PINEL ?

Afin de bénéficier de la défiscalisation PINEL, vous devez stipuler cet investissement dans votre déclaration de revenus et remplir un formulaire CERFA 2044 EB. La déclaration doit être effectuée l’année suivant l’achat ou la fin des travaux du bien. La déclaration de dispositif PINEL doit être réitérée chaque année dans votre déclaration de revenus. Si vous avez opté pour un engagement de location de 6 ans ou 9 ans dans un premier, votre gestionnaire locatif vous accompagnera dans vos démarches de prorogation au bout de la 6ième ou de la 9ième année. A défaut de prorogation, vous perdrez votre droit à bénéficier de la réduction d’impôt.

Comment remplir sa déclaration d’impôt avec la loi PINEL ?

Dans votre déclaration d’impôt, plusieurs formulaires doivent être remplis pour profiter de la réduction d’impôts de la loi PINEL :

  • Le formulaire 2044 EB : spécifiez les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement. Ce formulaire doit être fourni lors de la première déclaration. Demandez le à votre gestionnaire locatif.
  • Le formulaire 2044 ou 2044 SPE : déduisez de vos revenus locatifs les charges liées à votre investissement (intérêts, taxe foncière, charge de copropriété). 
  • Le formulaire 2042 dans l’encart “revenus fonciers” : reportez votre bilan foncier. S’il est négatif, il sera déduit de revenu brut global, jusqu’à 10 700€ par an. 
  • Le formulaire 2042 C dans l’encart “charges ouvrant droit à réduction d’impôt” : renseignez le montant de la réduction d’impôt, 2% du prix de revient si votre engagement est de 6 ou 9 ans, et 1% de la 10ème à la 12ème année.

F.A.Q

La hausse des revenus du locataire n’a pas d’incidence durant le bail. Cela ne remet pas en cause votre avantage si le plafond de ressources était bien respecté à la signature du bail. 

A ce jour, la Loi PINEL a été reconduite jusqu’au 31 Décembre 2021.

La défiscalisation PINEL débute dès l’achat ou la date d’achèvement des travaux du bien immobilier. La réduction d’impôts est affectée sur l’impôt de l’année en cours sans prorata.

Les formulaires à remplir sont le 2044 EB, le 2044/2044 SPE, le 2042 et le 2042 C. Rapprochez-vous des professionnels de l’immobilier pour éviter toute erreur ou oubli.

La déclaration 2044 spéciale est spécifique aux bailleurs faisant de la location non meublée et imposés au régime réel d’imposition. Ceux qui souscrivent à cette déclaration sont les bailleurs dont les revenus fonciers excèdent 15 000€/an ou ceux dont les revenus sont inférieurs à ce seuil mais qui ont choisi ce régime. Cette déclaration prend en effet en compte certains avantages spéciaux favorisant l’investissement locatif. 

Impossible de cumuler des avantages fiscaux sans limite.
Pour l’année d’imposition 2019 sur les revenus 2018, le plafonnement limite à 10 000€ la diminution de l’impôt sur le revenu (exemple = réduction pour emploi d’un salarié à domicile cumulé à un investissement locatif en loi PINEL)

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