Propriétaire : Comment fixer le prix de votre loyer

Tous les propriétaires vous le diront, il n’est pas simple de fixer le montant d’un loyer. Il doit être juste pour le locataire mais vous permettre de dégager une bonne rentabilité. Dans cet article, retrouvez tous nos conseils pour établir « le juste prix ».

Les loyers en France : des disparités selon les régions

Première constatation : les loyers en France sont très différents d’une région à l’autre, d’une ville à l’autre, voire même d’un quartier à l’autre. Pour une location vide, le loyer moyen français s’élève à 722 € (769 € pour un logement meublé). Paris, Nice, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille font partie des villes les plus chères de France. En revanche, Saint-Étienne et Limoges sont tout en bas dans le classement. La ville qui demeure la plus chère reste la capitale, avec un prix moyen de 35€/m².

Pour connaître le prix moyen des loyers dans le secteur de votre logement locatif, vous pouvez consulter le site de l’observatoires des loyers. Nous vous conseillons aussi de faire appel à un agent immobilier, qui connaît parfaitement le marché et les loyers des derniers biens loués, en fonction de l’environnement et des équipements proposés. Il pourra vous apporter une réponse précise.

Les critères pour définir le prix d’un loyer

Pour calculer un montant le plus conforme possible au marché, vous devez prendre en compte les avantages et les inconvénients de votre bien. Voici les critères principaux :

• La localisation géographique → Vérifiez le prix moyen au m² dans votre quartier, mais prenez aussi en compte la présence d’atouts comme la proximité avec les transports en commun, les commerces ou les écoles. Un professionnel de la location pourra vous guider.
• La surface habitable → Il s’agit de la surface au sol, en respectant la loi Boutin. Attention : en raison de leur taille ou de certaines caractéristiques, certains biens ne peuvent pas être loués.
• Les prestations intérieures → L’état de votre logement, le fait qu’il soit meublé ou non impactent le prix du loyer.
• Les prestations extérieures → Certaines prestations comme la présence d’un ascenseur, d’un gardien ou d’un interphone ont aussi un impact positif.
• Le niveau de performance énergétique → La consommation énergétique est une donnée essentielle pour les locataires. L’annonce publiée doit obligatoirement comporter cette information, sauf si le bien est situé sur un territoire qui ne nécessite pas de chauffage. Un logement très bien isolé pourra en toute logique afficher un loyer plus élevé qu’une passoire thermique.

Quand le loyer est encadré par la loi

Parfois, le prix du loyer est encadré par la loi. C’est le cas si le logement s’inscrit dans le cadre de dispositions légales comme la loi Scellier intermédiaire ou Pinel.

Le prix des loyers selon votre dispositif fiscal

Certains dispositifs fiscaux vous obligent à plafonner votre loyer. Parmi eux :

• La loi Scellier intermédiaire, qui permet une réduction d’impôts en contrepartie d’un loyer plafonné pendant 9 ans. Pour pouvoir en bénéficier, votre logement doit avoir été construit entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il est possible de demander sa prolongation pendant deux périodes de 3 ans.
• La loi Pinel concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2019. Avec ce dispositif, le bailleur s’engage à louer son bien vide pendant 6 ou 9 ans.

On peut aussi ajouter les lois Borloo et Besson, qui fonctionnent sur le même principe de réduction d’impôt contre un loyer plafonné. Pour aller plus loin, lisez notre guide complet sur l’encadrement des loyers.

La taxe Apparu

Jusqu’en 2020, la location d’un micro-logement (superficie inférieure ou égale à 14m2) en zone tendue obligeait les bailleurs à payer la taxe Apparu. Le montant de cette taxe équivalait finalement à un encadrement du loyer. Par exemple, en 2019 à Paris, un studio de 10m² devait être loué au maximum 424,70 €. La taxe Apparu a aujourd’hui été supprimée.

Le prix des loyers en zone tendue

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) concerne 28 agglomérations dans lesquelles le marché locatif est tendu. Le loyer est alors fixé par rapport à un loyer médian, déterminé par le préfet. Notez également qu’il n’existe pas de découpage par quartier : lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire.

Définir son loyer selon le rendement attendu

Pour bien définir le loyer de votre logement, vous pouvez évaluer le rendement que vous en attendez.

Le rendement locatif brut s’exprime en pourcentage sur un an. Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement. Pour connaître le rendement locatif net, il suffit ensuite de déduire de ce résultat les charges non récupérables, la taxe foncière, les frais de gestion et les impôts.

Définir son loyer selon le marché et les biens similaires

Pour évaluer au plus juste la valeur locative de votre bien, vous devez aussi vous renseigner sur le marché de votre région. Pour que la comparaison soit valable, les biens doivent bien sûr être similaires. Sollicitez un professionnel de l’immobilier, qui connaît les prix des dernières locations et pourra ainsi établir un avis de valeur locative. Il est le premier à vivre les évolutions du marché et saura vous guider.

Pour maximiser la rentabilité, il est préférable de placer le prix de votre loyer dans la fourchette haute. Mais attention, il ne doit pas être déconnecté de la réalité : votre but reste de trouver facilement et rapidement un locataire.

Pour aller plus loin ➜ Le guide complet sur la location meublée

F.A.Q