Propriétaire : Comment fixer le prix de votre loyer

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Tous les propriétaires vous le diront, il n’est pas forcément facile de fixer le montant d’un loyer. En effet, il faut que celui-ci soit à la fois juste pour le locataire et d’une bonne rentabilité pour vous. Dans cet article, nous vous donnons donc tous les conseils pour établir « le juste prix » grâce à l’expertise de votre agent immobilier de proximité.

Les loyers en France selon la région

Première constatation : les loyers en France sont très différents d’une région à l’autre, mais aussi d’une ville et même d’un quartier à l’autre. Sachez que le loyer moyen français pour une location vide est de 722€ (769€ pour un meublé). Paris, Nice et Aix-en-Provence sont les villes plus chères de France. En revanche, les villes les moins chères sont Limoges et Saint-Étienne. La capitale, quant à elle, demeure toujours la ville la plus chère avec une moyenne de 35€/m2 !

Et pour découvrir le tarif moyen des loyers dans le secteur où vous souhaitez mettre en location votre bien, nous vous conseillons de consulter le site : https://www.observatoires-des-loyers.org/ mais surtout de bénéficier de la connaissance terrain de votre agent immobilier. Seul le professionnel possède la liste des derniers biens loués dans votre secteur en fonction de l’équipement, de l’état et surtout de son environnement. Pour savoir ce qui se loue et combien ; rien de mieux que de demander à celui ou à celle dont c’est le métier !

Les critères pour définir le prix d’un loyer

Pour calculer un montant le plus conforme possible au marché, vous devez finalement prendre en compte plusieurs critères, à savoir les avantages et les inconvénients de votre bien. Voici les critères principaux que nous vous conseillons :

  • La localisation géographique : vérifiez avec un professionnel habilité par une carte professionnelle le prix moyen au m2 dans votre quartier, mais aussi la présence d’avantages comme des transports en commun, des commerces, des écoles, etc.
  • La surface habitable : il s’agit de la surface au sol en respectant la loi Boutin. Attention ! Certains biens ne peuvent pas, en raison de leur taille ou de leurs critères, être loués. Consultez un agent immobilier qui engage sa responsabilité en cas d’interdiction.
  • Les prestations intérieures : l’état de votre logement et le fait qu’il soit meublé ou non.
  • Les prestations extérieures : vous pouvez répercuter sur votre loyer les prestations telles qu’un ascenseur, un gardien, un interphone. Si votre lotissement est sécurisé, c’est aussi un plus non négligeable !
  • Le niveau de performance énergétique : la consommation énergétique est un critère essentiel, de plus en plus important pour les locataires. L’annonce publiée par un professionnel contient obligatoirement cette information sauf dans les territoires où le chauffage n’est pas utile.

Le loyer encadrés par des lois

On notera aussi que le montant de votre loyer peut être encadré lorsque le logement s’inscrit dans des dispositions légales comme les lois Scellier intermédiaire et Pinel, mais aussi la taxe Apparu…Seul, il est difficile de s’y retrouver.

Le prix des loyers selon votre dispositif fiscal :

Soyez effectivement attentif car un certain nombre de dispositifs fiscaux vous obligent à plafonner votre loyer. Parmi eux :

  • La loi Scellier intermédiaire qui vous permet de réduire vos impôts, mais en contrepartie d’un loyer plafonné pendant 9 ans. Pour pouvoir en bénéficier, votre logement doit avoir été construit entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Elle peut d’ailleurs avoir été prolongée de deux fois 3 ans auprès de l’administration fiscale.
  • La loi Pinel concerne, elle, les investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2019. A noter que le propriétaire s’engage à louer son bien pendant 6 ou 9 ans et que le logement doit être loué nu. Elle a été prolongée pour l’année 2020.

On peut aussi ajouter les lois Borloo et Besson qui fonctionnent sur le même principe de réduction d’impôt contre un loyer plafonné. Pour de plus amples informations, découvrez notre guide complet sur l’encadrement des loyers.

La taxe Apparu :

Attention, si vous louez un micro-logement (superficie inférieure ou égale à 14m2) en zone tendue, vous pouvez être redevable de la taxe Apparu. Le montant de cette taxe qui équivaut finalement à un encadrement du loyer fait l’objet d’une révision annuelle. Par exemple, en 2019, à Paris, un studio de 10m2 doit être loué au maximum 424,70€ pour éviter de payer cette taxe.

Le prix des loyers en zone tendue :

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) concerne 28 agglomérations (1 149 communes) où le marché locatif est tendu. Comment ça marche ? Le loyer est fixé par rapport à un loyer médian déterminé par le préfet. Sachez également que lorsqu’une ville est située en zone tendue, elle l’est sur l’ensemble de son territoire, il n’y a pas de découpage par quartiers.

Définir son loyer selon le rendement attendu

Pour bien définir le loyer de votre logement, il est important de bien calculer le rendement que vous en attendez. Sachez que le rendement locatif mesure le revenu brut que rapporte la location de votre logement par rapport au prix d’achat actes en mains de votre bien. Il s’exprime en pourcentage sur un an.

Alors, comment le calculer ? Eh bien, le rendement locatif brut s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour connaître le rendement locatif net, il vous suffit de déduire ensuite de ce résultat les charges non récupérables, la taxe foncière , les frais de gestion et les impôts.

Définir son loyer selon le marché et les biens similaires

Évidemment, pour évaluer au plus juste la valeur locative de votre bien, vous devez aussi vous renseigner sur le marché locatif de votre région. Pour que la comparaison soit valable, les biens doivent bien sûr être similaires. Un professionnel de l’immobilier connaît bien les prix des dernières locations réalisées et pourra ainsi vous établir un avis de valeur locative. Il est le premier à vivre les évolutions du marché à la hausse comme à la baisse et saura vous guider au mieux de vos intérêts.

Ensuite, pour vous assurer une bonne rentabilité, il est préférable de placer votre loyer dans la fourchette haute en matière de rapport qualité-prix. A contrario, pour trouver facilement un locataire, ce loyer ne doit pas être déconnecté de la réalité afin que votre recherche d’un locataire soit plus facile. Sachez qu’en moyenne, il vous faudra 70 jours (45 jours s’il s’agit d’un meublé) pour trouver un locataire !

F.A.Q

Pour réévaluer votre loyer, il vous faut prendre en compte l’IRL (l’Indice de Révision des Loyers). Ensuite, le calcul est assez simple : vous multipliez le montant de votre loyer actuel hors charges par le dernier indice connu, puis vous divisez ce résultat par l’ancien indice du même trimestre de l’année précédente. Vous obtenez ainsi votre nouveau loyer…Le professionnel de l’immobilier maîtrise ce calcul et pourra vous y aider.

Dans les contrats de location classique, le propriétaire peut augmenter le loyer à chaque anniversaire de la date de signature du bail, mais l’augmentation est plafonnée à la variation de l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers) publié chaque trimestre par l’INSEE. Légalement, le propriétaire ou son mandataire ( le gestionnaire locatif ) prévient son locataire de cette augmentation en lui adressant une lettre d’augmentation de loyer ou un courriel.

Le loyer initial est à la somme que le locataire verse au propriétaire en échange de l’occupation de son logement. C’est un montant qui est normalement fixé librement dans le bail. Pour autant, en zone tendue, la fixation du loyer est encadrée.

Oui, lors d’un changement de locataire, le loyer peut augmenter, mais en zone tendue, cette augmentation n’est pas libre, elle peut seulement varier de la moitié de la différence entre les loyers pratiqués dans le voisinage et le loyer du locataire précédent. On notera aussi que si vous avez effectué des travaux, l’augmentation du loyer annuel peut atteindre 15 % du coût réel des travaux TTC éventuellement réalisés par le bailleur. Vous avez à présent entre les mains tous les paramètres pour fixer le « juste prix » de votre loyer. Ne vous trompez pas car il sera ensuite très compliqué de le réévaluer, compte tenu de leur encadrement !

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