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L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à réguler le marché locatif et à protéger les locataires contre les hausses de prix excessives. Concrètement, elle plafonne le loyer de mise en location d’un logement dans les villes qui l’appliquent. Le loyer hors charges ne peut alors pas dépasser le loyer de référence majoré, c’est-à-dire le loyer médian du secteur augmenté de 20 %, fixé chaque année par arrêté préfectoral.
En 2026, l’encadrement des loyers s’applique dans environ 70 communes réparties sur 9 territoires, dont Paris, Lyon, Lille, Bordeaux et Montpellier. Ce dispositif est expérimental : il doit prendre fin le 24 novembre 2026. Le ministre du Logement a annoncé le 8 juillet 2026 vouloir le prolonger de deux ans, sans ajouter de nouvelles communes, dans le cadre du projet de loi Logement, qui n’était pas encore adopté à la date de mise à jour de cette page.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers
Le marché locatif souffre d’un déséquilibre de plus en plus fort entre offre et demande, notamment dans les grandes villes. Beaucoup de locataires en mobilité pour peu de logements, ce qui a pour conséquence une hausse rapide des loyers. C’est pour lutter contre une augmentation excessive du coût des locations que l’encadrement des loyers a été mis en place : d’abord à Paris dès 2015, puis dans d’autres villes qui rencontrent le même problème.
L’objectif de cette mesure : établir des règles visant à stabiliser les prix et à favoriser l’accès au logement pour tous. La loi Alur de 2014 établit un premier cadre législatif, renforcé par la loi Elan en 2018.
L’impact de l’encadrement des loyers sur les locataires et bailleurs
Du côté des locataires, l’encadrement des loyers a pu apporter un soulagement financier, en limitant de trop fortes hausses des prix lors des renouvellements de baux. Un environnement plus stable et rassurant, alors que le marché locatif est particulièrement concurrentiel.
Côté bailleurs, l’encadrement des loyers est parfois perçu comme une restriction des libertés. Concrètement, il s’agit d’un plafonnement du loyer, encadré par un loyer de référence qui dépend de la situation géographique du logement, du nombre de pièces, de sa date de construction, ou encore du type de bail (vide ou meublé). Les bailleurs concernés ont donc parfois dû repenser leur stratégie d’investissement, revoyant les revenus potentiels à la baisse.
L’équilibre entre protection des locataires et viabilité économique pour les bailleurs reste au cœur des discussions entourant cette mesure. Les plafonds veillent toutefois à rester cohérents vis-à-vis des prix du marché et de l’attractivité de la ville. Dans certains cas, le propriétaire peut faire payer au locataire un complément de loyer, sous réserve que la commune le permette et que son logement corresponde aux critères.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers cible spécifiquement les logements situés en zone tendue. La loi Alur les définit comme des zones urbaines de plus de 50 000 habitants, caractérisées par un marché locatif déséquilibré. La demande de logements y est beaucoup plus forte que l’offre, entraînant une hausse des prix des loyers et des difficultés pour se loger. En 2024, 1151 communes sont concernées, mais toutes n’imposent pas l’encadrement des loyers. Cette mesure porte sur les biens loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés.
Pour louer dans le respect de la législation, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à faire confiance à un professionnel de l’immobilier pour la gestion de leurs logements.
La liste des territoires encadrés
| Territoire | Communes | Date d’entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Paris | Paris intra-muros | Juillet 2019 |
| Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | Mars 2020 |
| Plaine Commune | 9 communes (Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen…) | Juin 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | Les deux communes | Novembre 2021 |
| Est Ensemble | 9 communes (Montreuil, Bagnolet, Pantin…) | Décembre 2021 |
| Montpellier | Montpellier | Juillet 2022 |
| Bordeaux | Bordeaux | Juillet 2022 |
| Pays basque | 24 communes (Bayonne, Biarritz, Anglet…) | Novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | Plusieurs communes (Grenoble, Échirolles, Fontaine…) | Janvier 2025 |
Comment sont fixés les loyers en zones tendues
Si le logement est situé en zone tendue et concerné par l’encadrement des loyers, le propriétaire ne pourra pas fixer le prix de son loyer librement.
Le loyer (hors charges) devra être compris dans une fourchette entre le loyer de référence minoré de 30 % et le loyer de référence majoré de 20 %, qu’il s’agisse d’une première location, d’une renouvellement de bail ou d’un changement de locataire.
F.A.Q
Vous pouvez donc vous renseigner auprès de la mairie, de la préfecture, ou directement sur le site officiel du Service Public > service-public.fr
Autre solution : louer via un professionnel de l’immobilier, qui garantira le respect de la législation en vigueur, côté bailleur comme côté locataire.
Le plafonnement des loyers est la composante essentielle de la politique d’encadrement des loyers, visant à limiter une hausse excessive des prix, dans les zones où le marché locatif est fortement déséquilibré.
Concrètement, le prix de son loyer doit être compris entre le loyer de référence minoré de 30 % et le loyer de référence majoré de 20 %.
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