L’encadrement des loyers

Catégorie : Définir son loyer et les charges
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à réguler le marché locatif et à protéger les locataires contre des hausses de prix excessives. Depuis sa mise en place, cette politique suscite des débats. Qu’est-ce que l’encadrement des loyers, quel impact sur le marché de l’immobilier : on en parle sur Zelok.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers

Le marché locatif souffre d’un déséquilibre de plus en plus fort entre offre et demande, notamment dans les grandes villes. Beaucoup de locataires en mobilité pour peu de logements, ce qui a pour conséquence une hausse rapide des loyers. C’est pour lutter contre une augmentation excessive du coût des locations que l’encadrement des loyers a été mis en place : d’abord à Paris dès 2015, puis dans d’autres villes qui rencontrent le même problème. 

L’objectif de cette mesure : établir des règles visant à stabiliser les prix et à favoriser l’accès au logement pour tous. La loi Alur de 2014 établit un premier cadre législatif, renforcé par la loi Elan en 2018. 

L’impact de l’encadrement des loyers sur les locataires et bailleurs

Du côté des locataires, l’encadrement des loyers a pu apporter un soulagement financier, en limitant de trop fortes hausses des prix lors des renouvellements de baux. Un environnement plus stable et rassurant, alors que le marché locatif est particulièrement concurrentiel. 

Côté bailleurs, l’encadrement des loyers est parfois perçu comme une restriction des libertés. Concrètement, il s’agit d’un plafonnement du loyer, encadré par un loyer de référence qui dépend de la situation géographique du logement, du nombre de pièces, de sa date de construction, ou encore du type de bail (vide ou meublé). Les bailleurs concernés ont donc parfois dû repenser leur stratégie d’investissement, revoyant les revenus potentiels à la baisse. 

L’équilibre entre protection des locataires et viabilité économique pour les bailleurs reste au cœur des discussions entourant cette mesure. Les plafonds veillent toutefois à rester cohérents vis-à-vis des prix du marché et de l’attractivité de la ville. Dans certains cas, le propriétaire peut faire payer au locataire un complément de loyer – sous réserve que la commune le permette et que son logement corresponde aux critères. 

Les logements concernés par l’encadrement des loyers 

L’encadrement des loyers cible spécifiquement les logements situés en zone tendue. La loi Alur les définit comme des zones urbaines de plus de 50 000 habitants, caractérisées par un marché locatif déséquilibré. La demande de logements y est beaucoup plus forte que l’offre, entraînant une hausse des prix des loyers et des difficultés pour se loger. En 2024, 1151 communes sont concernées, mais toutes n’imposent pas l’encadrement des loyers. Cette mesure porte sur les biens loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. 

Pour louer dans le respect de la législation, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à faire confiance à un professionnel de l’immobilier pour la gestion de leurs logements. 

Comment sont fixés les loyers en zones tendues

Si le logement est situé en zone tendue et concerné par l’encadrement des loyers, le propriétaire ne pourra pas fixer le prix de son loyer librement.
Le loyer (hors charges) devra être compris dans une fourchette entre le loyer de référence minoré de 30 % et le loyer de référence majoré de 20 %, qu’il s’agisse d’une première location, d’une renouvellement de bail ou d’un changement de locataire.

F.A.Q

Pour être concerné par l’encadrement des loyers, le logement doit impérativement être situé dans une zone tendue. Mais ce n’est pas le seul critère : toutes les communes classées zone tendue n’appliquent pas cette mesure. 

Vous pouvez donc vous renseigner auprès de la mairie, de la préfecture, ou directement sur le site officiel du Service Public > service-public.fr 

Autre solution : louer via un professionnel de l’immobilier, qui garantira le respect de la législation en vigueur, côté bailleur comme côté locataire.

Dans le contexte de l’encadrement des loyers, un loyer plafonné se réfère au montant maximum qu’un propriétaire peut demander à un locataire. Ces plafonds sont établis en fonction de la localisation géographique du bien, de sa surface habitable, de son ancienneté, de son niveau de confort et du type de bail (meublé ou non). 

Le plafonnement des loyers est la composante essentielle de la politique d’encadrement des loyers, visant à limiter une hausse excessive des prix, dans les zones où le marché locatif est fortement déséquilibré.

Si le logement loué est situé dans une zone tendue concernée par une mesure d’encadrement des loyers, le propriétaire ne peut pas choisir librement le montant du loyer. Qu’il s’agisse d’une nouvelle location, d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire, le bailleur doit se référer au plafond de loyer en vigueur dans la commune. 

Concrètement, le prix de son loyer doit être compris entre le loyer de référence minoré de 30 % et le loyer de référence majoré de 20 %. 

Si le locataire constate que son loyer dépasse le montant réglementé par la politique d’encadrement des loyers de sa ville, il peut en faire part au bailleur. Si ce dernier refuse d’effectuer les ajustements nécessaires, il s’expose à une sanction allant jusqu’à 5000 € d’amende pour un bailleur physique ou 15 000 € pour un bailleur moral. Le remboursement du trop perçu sera également demandé.

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