Tout savoir sur la loi Alur

Catégorie : Les lois & décrets
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La loi Alur est une des lois majeures qui régit le milieu de l’immobilier en France. Cette loi a bouleversé et apporté beaucoup de changements lors de sa mise en vigueur, ce qui la rend difficile à appréhender. Dans ce guide, Zelok vous éclaire sur la partie “location immobilière” qui occupe une partie importante de cette loi.

Loi Alur : qu’est ce que c’est ?

Que dit la loi Alur ?

La loi Alur appelée aussi loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est une loi française visant à réguler le secteur de l’immobilier et à favoriser l’accès à un logement digne et abordable pour tous les français. Mise en place pour réguler le secteur de l’immobilier, la loi Alur intervient sur plusieurs points  : 

  • La lutte contre la mise en location de logement inadéquat
  • L’encadrement de la location
  • L’offre de construction
  • Le développement de l’Urbanisme
  • La création d’organisme de foncier solidaire

Comme indiqué auparavant, nous allons traiter dans ce guide uniquement les points concernant la location 

2014, mise en vigueur de la loi Alur :

La loi n°2014-366 pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové, appelée loi Alur, est une loi française relative au logement votée le 20 février 2014 et publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014 après le vote du Conseil Constitutionnel. Cependant, certaines mesures ont été différées dans le temps.

Les changements de la loi Alur en 2017 :

En 2017, la loi Alur intervient notamment autour des copropriétés. Les copropriétaires ont depuis 2017 certaines obligations à respecter comme la fiche synthétique, le diagnostic technique global ou encore le fonds de travaux obligatoire.

Nous parlons plus en détails de la copropriété avec la loi Alur plus bas dans ce guide.

Les changements de la loi Alur en 2019 :

L’année 2019 marque le retour de l’encadrement des loyers à Paris. Après un premier essai à Paris en 2015 et à Lille en 2016 l’encadrement des loyers à fait son retour le 1er juillet 2019.

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi Alur pour les propriétaires :

La loi Alur intervient pour tous les acteurs de la location, dont les propriétaires bailleurs. Voici une liste des mesures mises en place pour les propriétaires :

  • Souscription d’une assurance habitation pour le compte du locataire. Un locataire est dans l’obligation de s’assurer contre les risques auxquels il s’expose en tant que locataire. Si ce dernier ne possède pas d’assurance habitation, ça peut être un motif de résiliation de son bail. Mais depuis la mise en vigueur de la loi Alur, un propriétaire peut désormais souscrire à une assurance habitation pour son locataire dans un délai d’un mois après une mise en demeure. Bien entendu le coût de cette assurance est répercuté sur les charges du loyer et le propriétaire ne paye rien.
  • Remise en état des logements insalubres. Dans le cadre d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou de sécurité, le propriétaire du logement concerné est dans l’obligation de réaliser des travaux de remise en état sous peine de pénalité journalière pouvant aller jusqu’à 50€ par jour de retard.
  • Le dispositif Visale : Autre mesure prise par le gouvernement, le dispositif Visale protège les propriétaires contre les impayés. Le délai d’un mois de franchise est supprimé et le dispositif Visale prend en charge tous les impayés de loyers mais aussi de charges durant les 3 premières années de bail. Ce dispositif concerne une cible restreinte: les jeunes actifs en insertion, les étudiants et les publics précaires.  

Les logements nus ou meublés sont concernés par le dispositif Visale à hauteur de 1500€ dans Paris intramuros et 1300€ dans le reste de la France.

  • Obligation de fournir les diagnostics gaz, électricité ainsi que le carnet numérique du logement. Le bailleur a désormais pour obligation de fournir ces diagnostics aux locataires, en plus du DPE, du diagnostic CREP (plomb) et l’ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). Ces documents sont soient annexés ou donnés au(x) locataire(s).
  • Obligation de délivrer une quittance de loyer. Après modification de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 par la loi Alur, “le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande”. Si le bien est géré par une agence immobilière, c’est elle qui doit délivrer les quittances au locataire.

La loi Alur pour les locataires :

Visant à faciliter l’accès au logement, de nouvelles mesures ont été instaurées pour les locataires :

  • Obligation de souscrire à une assurance habitation. Avant la loi loi Alur, seuls les locataires d’un logement dit vide étaient obligés de souscrire à une assurance habitation. Désormais, souscrire à une assurance habitation est obligatoire pour tous les locataires d’un logement meublé ou non meublé. Si un locataire ne le fait pas, son propriétaire peut souscrire (après une mise en demeure) à une assurance habitation à sa place et bien sûr à ses frais.
  • La garantie Visale. Les locataires qui n’ont pas de CDI doivent impérativement avoir un garant. S’ils n’en ont pas, ils peuvent se tourner vers le dispositif Visale instauré par la loi Alur. Le dispositif Visale sert de garant aux locataires en cas de loyer impayés. Attention, les locataires éligibles au dispositif Visale sont des jeunes actifs de moins de 30 ans ou des étudiants.
  • Les marchands de liste. Après des abus de la part des marchands de liste, la loi Alur a réglementé cette pratique et durcit les méthodes pratiquées par ces enseignes (les marchands de liste ne sont pas des agents immobiliers). Dorénavant, les professionnels doivent présenter une carte professionnelle spécifique mentionnant leur activité de marchand de liste et proposer des biens qui ont été signés en exclusivité. Cela veut dire que le propriétaire ne peut diffuser son annonce par un autre biais (internet, journaux etc..). Le marchand de liste doit s’assurer périodiquement que le bien est disponible, ce qui assure au locataire que les biens proposés dans cette liste qu’il paye soient toujours disponibles.

Nouveauté également, le locataire ne paye le marchand de liste qu’une fois qu’il remet le catalogue ou que l’abonnement est terminé contrairement à avant ou le paiement s’effectuait avant.

D’autres mesures phares de la loi Alur concerne les locataires, nous en parlons plus bas dans ce guide : “Les mesures phares de la loi Alur pour la location”

La loi Alur pour les agents immobiliers : 

Les professionnels de l’immobilier sont eux aussi concernés par la Loi Alur. En effet, de nouvelles obligation viennent régir leur quotidien :

  • L’obligation d’information dans les annonces de location. Le décret du 10 janvier 2017, vise à rendre plus transparentes les annonces de location avec plus d’informations comme : Le loyer tout compris (loyer mensuel + charges) ; le montant et les modalités de récupération des charges et du dépôt de garantie ; si la location est meublée ou non ; la surface en m² ; la commune ou l’arrondissement où se situe le bien et enfin, les professionnels devront afficher le barème des honoraires de l’agence.
  • La formation obligatoire. La loi Alur stipule que tous les professionnels de l’immobilier qui possèdent une carte professionnelle d’agent immobilier doivent suivre une formation obligatoire. Les agents immobiliers qui détiennent une carte professionnelle doivent donc suivre une formation d’une durée minimale de 14 heures par an ou 42 heures durant 3 années consécutives d’exercice. Si un agent immobilier ne suit pas cette formation obligatoire, il se verra dans l’incapacité d’exercer sa fonction car sa carte professionnelle ne sera pas renouvelée.

Pour en savoir plus sur la formation obligatoire des agents immobilier, vous pouvez consulter notre guide à ce sujet : Les obligations de l’agent immobilier, la formation continue instaurée par la loi Alur

  • Notice d’information à annexer aux contrats de location. Le professionnel de l’immobilier doit, lors de de la signature du bail, annexé à ce dernier la notice d’information. Cette notice d’information vise à informer les deux parties sur leurs droits et devoirs respectifs suite à la signature du bail.
  • Réglementation des frais d’agences. La loi Alur réglemente les frais d’agence pour les locataires. Ces frais varient selon la situation géographique du bien et sa superficie. 

Pour en savoir plus sur la réglementation des frais d’agence avec la loi Alur, descendez en bas de ce guide dans la partie “Loi Alur et frais d’agence”.

Les mesures phares de la loi Alur pour la location

Encadrement des loyers en zones tendues :

L’encadrement des loyers est LA mesure phare de la loi Alur, d’abord en test à Paris puis à Lille, cette mesure n’a pas convaincue et a été abandonnée en 2018 faute de villes concernées.

Mais, l’encadrement des loyers a été réactivé par la loi Élan et voté fin 2018. Tout d’abord à Paris depuis juillet 2019 et à Lille depuis le 1 mars 2020 pour une période expérimentale de 5 ans.

Le principe général de cette mesure est de définir la valeur locative maximale du mètre carré applicable à un nouveau bail qui a été signé, ce qu’on appelle le loyer de référence majoré. 

Des observatoires sont missionnés pour définir des valeurs de référence appelé loyer médian de référence. Ce dernier correspond aux médianes de plusieurs baux et de plusieurs critères comme : 

  • La Zone géographique
  • La date de construction du bien 
  • Le type de location : vide ou meublé
  • Le nombre de pièces 

A partir de là, une agence ne peut pas proposer un bien en location avec un loyer plus cher que le loyer médian de référence.

Contrat de bail type et modèle type d’état des lieux :

Depuis le 1 août 2015, les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type institué par la loi Alur dont les éléments ont été listés dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. En plus des informations déjà obligatoires avant la mise en vigueur du contrat type, de nouvelles informations sont désormais tenues d’apparaîtres tels que :

  • La liste des équipements,
  • Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
  • les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux locataires,
  • les modalités de récupération des charges,
  • Le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire.

La loi Alur a également instauré un modèle type d’état des lieux qui a pour but de simplifier les démarches. Ce modèle type d’état des lieux voté en mars 2016 doit comporter une grille de vétusté qui permet de distinguer la part de vétusté à la charge du bailleur et à la charge du locataire si des travaux sont nécessaires. 

Nous abordons l’état des lieux plus en détails plus tard dans ce guide.

Délai de préavis :

Pour un locataire :

Les délais de préavis ont été revus avec la loi Alur. Avant 2014 et la sortie de la loi Alur, le préavis pour un locataire qui voulait quitter son logement avant la fin du bail était de 3 mois pour un logement vide (non meublé). Aujourd’hui, le délai de préavis pour un logement vide reste de trois mois mais peut être réduit à un mois sous certaines conditions.

Pour un logement meublé, le délai de préavis ne change pas et reste d’un mois peu importe les circonstances.

Pour le propriétaire :

Un propriétaire peut, par l’intermédiaire de son agent immobilier, donner congé de son appartement à son locataire uniquement à l’échéance du bail et dans certaines conditions.

L’agent immobilier doit alors respecter un délai de préavis, six mois avant la fin du contrat pour une location vide et trois mois pour une location meublée. En dessous de ces délais, le contrat bail se verra reconduit tacitement.

Pour en savoir plus sur les délais de préavis des locataires et des propriétaires ainsi que les conditions à respecter, instaurées par la loi Alur, vous pouvez consulter notre guide à cet effet ou vous rapprochez de votre agent immobilier le plus proche de chez vous : Loi Alur et préavis

Dépôt de garantie : 

Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée par l’agence immobilière qui gère le bien (c’est le propriétaire qui l’exige dans la majorité des cas) pour se prémunir, au cas où d’éventuelles réparations causées par le locataire à la fin du contrat. Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le contrat bail avant la signature. Il est systématiquement encaissé dès la signature du bail d’habitation.

Pour plus de précisions sur le dépôt de garantie avec la loi Alur, cliquez sur notre guide spécial : Loi Alur et dépôt de garantie

Loi Alur et zones tendues

La loi Alur à Paris :

Paris étant en zone tendue avec une tension locative très forte est forcément confrontée aux réglementations de la loi Alur. Il y a donc des réglementations en termes de loyer (encadrement + plafonnement) mais aussi des réglementations pour les délais de préavis, ces derniers peuvent être réduits sous certaines conditions comme vu précédemment dans ce guide.

La loi Alur à Nantes :

Comme dans toutes villes situées en zone tendue, Nantes doit se plier à l’encadrement des loyers et les agences immobilières doivent respecter l’indice de référence des loyers. Nantes est aussi sujet aux préavis réduits pour la location non meublée.

La loi Alur en zone tendue, les changements pour le préavis :

Comme évoqué précédemment dans ce guide, toutes villes situées en zone tendue est sujet aux préavis réduits des logements non-meublés. Ces derniers pouvant passer de 3 mois à un mois sous certaines conditions. (voir “délais de préavis” précédemment dans ce guide).

Pour savoir si votre logement est situé dans une zone tendue, cliquez sur notre guide listant les villes en zones tendues : Liste complète des villes et communes en zone tendue

Loi Alur et loyer

Les charges locatives :

Les charges locatives correspondent aux dépenses qu’un locataire doit payer à l’agent immobilier et que ce dernier reverse au propriétaire du logement. Pour un propriétaire, ces charges locatives sont des charges qu’il paye mais qui sont récupérables puisque le locataire le rembourse par l’intermédiaire de son agence immobilière. Il faut cependant bien séparer les charges locatives du loyer car si ce dernier est fixe les charges locatives peuvent varier.

Pour procéder au paiement de ces charges locatives, deux solutions existent :

  • La provision pour charges, avec ce système, le locataire paye les charges locatives tous les mois ou tous les trimestres. Le propriétaire quant à lui doit, par l’intermédiaire de son agent immobilier, procéder une fois par an à une régularisation des charges locatives. C’est-à-dire que l’agence doit soustraire ce qu’a payé le propriétaire par rapport à ce qu’il a reçu. S’ il y a un trop perçu, l’agence reverse ce trop perçu au locataire et inversement. 

Si le locataire ne procède pas au paiement suite à la régularisation, l’agent immobilier se charge de le réclamer.

  • Une somme forfaitaire, qui concernent en général les locations meublées et les colocations. Dans ce cas, aucune régularisation ne peut être exigée. Ce qui signifie qu’en cas de trop-perçu ou dépenses supplémentaires, aucune des parties ne peut exiger un complément ou un reversement de trop-perçu.

Les modalités de révision du loyer :

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer du logement qu’il loue comme il le veut. Si l’augmentation intervient durant l’exécution du contrat, elle doit être mentionnée initialement dans le bail dès la signature de celui-ci. De plus, il faut que l’agent immobilier qui gère le bien prévienne le locataire dans un délai d’un an. Passé ce délai, le loyer ne pourra pas être révisé pour cette année-là. 

Les 4 cas ou le propriétaire peut augmenter le loyer :

  • Augmentation du loyer suivant l’IRL (Indice de référence des Loyers)
  • Augmentation du loyer suite à des travaux 
  • Augmentation d’un loyer trop bas
  • Augmentation des charges qui font augmenter le prix du loyer.

Pour avoir plus de détails sur ce sujet vous pouvez consulter notre guide sur la révision des loyers.

L’encadrement des loyers :

Par l’intermédiaire de la loi Alur, l’encadrement des loyers à la relocation a été mis en place dans toutes les villes situées en zones tendues. Chaque logement, qu’il soit vide ou meublé avec une, deux, trois ou quatre pièces et plus est soumis à l’encadrement des loyers que tous les professionnels de l’immobilier doivent respecter lorsqu’ils proposent un logement.

Attention, il ne faut pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers.

Le plafonnement des loyers n’est à ce jour instauré qu’à Paris et à Lille. La loi Elan a instauré depuis le 1er juillet 2019 un plafonnement des loyers qui avait été initié à la base par la loi Alur. Cela consiste à fixer un montant maximum par m² qu’un agent immobilier peut demander à un locataire. Il existe trois types de loyers de références fixés tous les ans par un arrêté préfectoral :

  • Un loyer de référence
  • Un loyer majoré (= loyer de référence + 20%)
  • Un loyer minoré (= loyer de référence – 30%)

Le plafonnement varie selon l’arrondissement ou la ville du logement, selon l’âge du logement et s’il est meublé ou non meublé.

Lieu de la locationEncadrement des loyers à la relocationPlafonnement des loyers
Paris intras-muros (depuis le 1er juillet 2019)OuiOui
Paris intras-muros (avant le 1 juillet 2019)OuiNon
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)OuiOui
Lille, Hellemmes et Lomme (avant le 1er mars 2020)OuiNon
Autres villes en zones tenduesOuiNon
Villes non situées en zones tendues NonNon

Pour connaitre le dernier Indice de référence des loyers cliquez sur notre guide à ce sujet : Tableau de l’IRL

Loi Alur et caution

La caution solidaire :

Un propriétaire bailleur peut, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, exiger une caution aux locataires qui veulent louer son bien. 

Il peut demander une caution simple où une caution solidaire.

La caution solidaire permet à l’agent immobilier qui gère le bien de contacter directement le garant lors du 1er impayé contrairement à la caution simple ou l’agent immobilier doit d’abord demander au locataire de payer sa dette. S’il ne le fait pas, le professionnel de l’immobilier doit alors lancer une procédure et ce n’est que si cette procédure échoue que l’agent immobilier peut faire appel au garant.

Depuis le 27 mars 2014, la loi Alur a modifié le formalisme de la rédaction du cautionnement. L’acte de cautionnement doit être écrit et doit comporter les mentions suivantes :

  • Le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail,
  • Une mention exprimant que le garant a bien connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement,
  • L’identité du locataire ou colocataire pour lequel la caution s’engage et l’adresse du logement
  • L’identité du bailleur ou de son mandataire,
  • La reproduction (non manuscrite comme c’était le cas avant) de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, concernant le cautionnement.

A savoir : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”

Si ces mentions ne sont pas présentes, cela entraîne la nullité de l’acte de caution.

Interdiction de cautionnement pour le bailleur :

Un propriétaire bailleur ne peut demander une caution s’il possède une assurance contre les loyers impayés, sauf si le ou les locataires sont étudiants ou apprentis. Dans ce cas, le bailleur peut, en plus de son assurance contre les loyers impayés demander une caution à son ou ses locataires.

Se porter garant :

Se porter garant pour un locataire est un engagement important qu’il faut être prêt à assumer lorsque ce dernier ne paye pas son loyer ou ses charges locatives.

Il faut bien entendu être capable, financièrement, d’assurer l’ensemble des dettes locatives du locataire.

Pour cela, un agent immobilier, pour voir si le garant est solvable, va se baser sur quelques critères et demander les documents suivants à la caution. Cette liste fait suite à un décret de la loi Alur mentionnant les documents qui peuvent être demandés à la caution : 

  • Pièce d’identité à jour recto-verso
  • Bulletins de salaires
  • Dernier avis d’imposition
  • Justificatifs d’autres revenus
  • Dernier avis de taxe foncière si propriétaire ou quittances de loyer si locataire
  • Extrait K-bis de moins de trois mois pour une personne morale.

Il est interdit de demander d’autres documents aux personnes qui se portent caution.

En général, il faut que le ou les garants gagnent 3 voire 4 fois le montant du loyer et possèdent une situation stable (CDI, fonctionnaire ou retraité)

La loi Alur ainsi que la loi Elan ont apporté des modifications dans la rédaction de l’acte de caution. L’acte de caution est désormais facilité et en cas de colocation, les garants sont plus protégés. (voir plus bas dans ce guide concernant la colocation). 

Loi Alur et frais d’agence

Depuis 2014 et la mise en vigueur de la loi Alur, les frais d’agences ont été plafonnés pour les professionnels de l’immobilier. Seules certaines prestations peuvent être facturées au locataire et à condition qu’elles soient partagées avec le bailleur. Le plafonnement de ces prestations est calculé selon la nature de celles-ci, selon la zone géographique (zone tendue ou non) et selon la surface du logement. Il n’y aucune différence entre un logement vide ou meublé.

Il y a quatre prestations qui peuvent être facturées à un locataire :

  • L’organisation des visites
  • la constitution du dossier
  • la rédaction du bail
  • l’état des lieux d’entrée

Le montant de ces quatres prestations ne peut pas excéder 

  • Le montant payé par le bailleur 
  • Le plafond établi par m² de surface habitable du logement

Pour les prestations suivantes : la visite du logement, la constitution du dossier et la rédaction du bail, le plafonnement est fait en fonction de la zone géographique du logement.

  • Zone très tendue = 12 € TTC/m² maximum. La zone très tendue correspond à la zone A bis, c’est-à-dire Paris et les 68 communes limitrophes.
  • Zone tendue = 10 € TTC/m². La zone tendue correspond à la liste des zones tendues hors Paris et région parisienne.
  • Reste du territoire = 8 € TTC/m².

Exemple :

Pour un logement de 28 m² de surface habitable en zone tendue, le prix TTC à appliquer est de 10€. Le montant maximum que le locataire va devoir payer est de 280€ TTC. (10€ x 28). Si le montant facturé par l’agence est de 600€ TTC, la part du locataire est de 280€ et le propriétaire doit payer le restant, 320€. (600€ – 280€)

En revanche, si le montant facturé par l’agence est de 500€ et étant donné que le locataire ne peut pas payer plus que le propriétaire, le montant est divisé par 2. Le locataire paiera donc 250 € au lieu de 280€ (500€ / 2)

Pour la prestation d’état des lieux, la part payée par le locataire ne peut pas dépasser :

  • Un montant de 3€ TTC maximum par m² de surface habitable
  • Le montant de la part payée par le propriétaire

Exemple :

Pour un logement de 28 m² de surface habitable (peu importe la zone géographique), le montant maximum qui peut être demandé au locataire est de 84€ TTC (28 x 3€). Si l’état des lieux est facturé 180€, le locataire paiera donc les 84€ TTC et le propriétaire paiera le reste, c’est à dire 96€ (180€ – 84€)

Mais si l’état des lieux est facturé 100€, la part du locataire est réduite à 50€ (100€ / 2) car le montant payé par le locataire ne doit pas être supérieur au montant payé par le propriétaire.

Pour résumer, les frais de l’ensemble des prestations (l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieu d’entrée) ne peuvent pas coûter au locataire plus de :

  • 15€ TTC / m² en zone très tendues → (12€ + 3€)
  • 13€ TTC / m² en zone tendue → (10€ + 3€)
  • 11€ TTC / m² pour le reste du territoire → (8€ + 3€)

La loi Alur a uniquement plafonné les frais d’agence pour les locataires. Les professionnels de l’immobilier sont donc libres de fixer les montants de leurs honoraires exigibles aux bailleurs à condition que ces montants soient clairement affichés sur la vitrine de l’agence ou sur leur site internet.

Loi Alur et état des lieux 

Comme évoqué plus tôt dans ce guide, la loi Alur a instauré un modèle type d’état des lieux qui a pour but de simplifier les démarches. Ce modèle type d’état des lieux doit comporter une grille de vétusté qui permet de distinguer la part de vétusté à la charge du bailleur et à la charge du locataire si des travaux sont nécessaires.

Pour être conforme à la loi Alur les états des lieux doivent comporter : 

  • Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  • Sa date d’établissement,
  • La localisation du logement, 
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
  • Le cas échéant, le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images,
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Et pour l’état des lieux de sortie uniquement :

  • L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire,
  • La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée,
  • Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Pour être sûr d’être en conformité avec la loi Alur, il est préférable de mandater une agence immobilière pour réaliser les états des lieux.

De plus, la prestation d’état des lieux facturée par un professionnel de l’immobilier est plafonnée à 3€ TTC par m² pour le locataire et ce dernier ne peut pas payer plus que le propriétaire bailleur. (voir exemple précédent dans la partie “Loi Alur et frais d’agence”)

Loi Alur et location meublée

Avant 2014 et la sortie de la loi Alur, les locations meublées étaient peu réglementées au contraire des locations vides qui elles étaient réglementées par la loi du 6 juillet 1989. Depuis 2014, les locations meublées sont elles aussi régies par la loi du 6 juillet 1989 et donc plus réglementées dans la mesure où le logement correspond à la résidence principale du locataire.

Pour tout savoir sur la loi Alur et la location meublée : Loi Alur et location meublée

Loi Alur et location vide

La loi Alur n’a pas apporté autant de modifications pour les logements vides que pour les logements meublés. Les changements majeurs concernent le délai de préavis qui peut passer de 3 mois à un mois si le logement est situé en zone tendue et l’utilisation d’un bail de location conforme aux restrictions de la loi Alur, tout comme le document d’état des lieux. 

Le montant du dépôt de garantie est toujours d’une fois le montant du loyer, hors charges et la souscription d’une assurance habitation pour un locataire est toujours obligatoire.

Loi Alur et colocation

La colocation consiste pour plusieurs personnes à louer le même logement comme résidence principale. La colocation est formalisée soit :

  • par plusieurs contrats entre les locataires et l’agent immobilier qui gère le bien pour le compte d’un propriétaire. (un bail pour chaque colocataire)
  • par un seul bail pour l’ensemble des colocataires

Les baux ou le bail doivent respecter le contrat type de colocation défini par décret. De plus, dans le respect du dispositif d’encadrement des loyers, la somme de tous les loyers que paie chaque colocataire ne peut pas dépasser le montant du loyer « entier » tel qu’il serait demandé à un locataire unique.

Autres mesures misent en place par la loi Alur :

  • Après son départ, un colocataire reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois (cette durée était d’un an auparavant).
  • Récupération des charges : Dans le cas d’une colocation vide ou meublée, le bailleur pourra choisir entre des charges réelles (paiement mensuel + régularisation annuelle) ou des charges forfaitaires (périodicité et montant prévu dans le bail qui ne donne pas lieu à une régularisation) , alors que cela n’était précédemment possible que dans le cadre d’une (co)location meublée.
  • La souscription à une assurance multirisque habitation. Les colocataires peuvent signer un contrat unique (un contrat pour tout le monde) ou alors, chaque locataire souscrit à une assurance de son côté. La loi Alur permet sinon au propriétaire de souscrire à une assurance pour le compte des locataires, qui est ensuite récupérable après d’eux si c’est le cas, cela doit être inscrit dans le bail d’habitation.

Concernant la caution et la colocation, la loi Alur a ajouté une nouvelle mention obligatoire à ajouter dans l’acte de caution en cas de colocation, c’est à dire dans le cas où le bail est signé par plusieurs locataires :

  • soit la caution s’engage pour l’un des colocataires uniquement : elle indique alors le nom du colocataire comme étant celui dont le congé mettra fin à son engagement,
  • soit la caution s’engage pour plusieurs colocataires : elle devra, dans ce cas, indiquer celui des colocataires dont le congé mettra fin à son engagement, six mois après le départ du locataire.

Loi Alur et copropriété 

La loi Alur a fait évoluer les pratiques et les obligations au sein des copropriétés. Le syndic joue un rôle majeur dans la bonne gestion de la copropriété et à pour rôle d’appliquer la loi pour améliorer les conditions des résidents et assurer des bonnes relations avec les copropriétaires. Voici les mesures de la loi Alur pour le syndic et les copropriétés : 

  • Le diagnostic technique global (DTG) 
  • Le fonds de travaux obligatoire 
  • La fiche synthétique de copropriété 
  • L’immatriculation de la copropriété 
  • La convocation dématérialisé 
  • L’assurance PNO 

Pour en savoir plus sur ces obligations, retrouvez notre guide dédié à la loi Alur en copropriété : Loi Alur et copropriété

Loi Alur et travaux

Depuis la mise en vigueur de la loi Alur en 2014, un locataire peut être indemnisé en cas de travaux trop longs. Comme la loi l’exige, le propriétaire doit faire le nécessaire pour assurer un logement décent à son locataire.

Il doit donc, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, avertir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception que des travaux vont être réalisés avec la date de début, la durée, le besoin d’accès etc..

Le locataire ne peut s’opposer aux travaux sauf s’il justifie que ces derniers n’entrent pas dans le cadre défini par la loi Alur.

Cependant, si les travaux entrepris dans le logement durent plus de 21 jours, le bailleur doit obligatoirement indemniser le locataire. Le montant du loyer est alors réduit à proportion de la durée des travaux et de la surface du logement dont le locataire a été privé. 

Loi Alur et expulsion en cas de loyers impayés

La loi Alur a interdit pour le bailleur d’expulser lui-même son locataire sous peine de 3 ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende. Pour ce faire, et après plusieurs relances, le propriétaire doit, avec l’aide de son agent immobilier, faire appel à un huissier de justice pour entamer la procédure d’expulsion. Le mieux est de faire gérer son logement par une agence immobilière qui saura vous accompagner et vous conseiller dans cette situation.

De plus, la procédure d’expulsion peut être longue, la loi Alur a rallongé le délai d’expulsion jusqu’à trois ans.

F.A.Q

La loi n’interdit pas de faire des trous dans les murs, mais cette dernière mentionne que l’état des lieux de sortie doit être égal à l’état des lieux d’entrée (sauf usure naturelle du logement). Alors, en tant que locataire vous devez reboucher les trous que vous avez fait.

La suppression du poste d’un gardien d’immeuble et de son logement de fonction (s’il en possède un) sont deux points qui doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le résultat est alors voté par majorité lors du vote de l’assemblée générale.

En revanche, si la suppression du poste porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, le vote doit se faire à l’unanimité.

La grille de vétusté est un document établi entre l’agence immobilière et le locataire. Elle précise la durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement et la part de travaux à payer par le locataire.

Découvre notre guide à ce sujet ici.

Les diagnostics obligatoires à fournir au locataire sont les suivant :
 
– Diagnostic de performance énergétique (DPE)
– Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
– Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire)
– État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
– État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
– État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
– Diagnostic Bruit

Le permis de louer est une mesure mise en place par la loi Alur pour lutter contre les logements indignes dans certaines villes préalablement définies (villes où il a été constaté que plusieurs logements étaient jugés indignes.).

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer un logement dans une de ces villes, il doit déposer en mairie une déclaration ou une autorisation préalable qui doit être jugée recevable pour pouvoir louer. Pour être jugée recevable, le logement est inspecté par les services d’Hygiène. Si ces derniers jugent que le logement n’est pas conforme, ils peuvent imposer au propriétaire de faire les travaux nécessaires pour pouvoir louer. 

Vérifiez auprès de votre conseiller immobilier si la ville où se trouve votre bien locatif est concernée par ce dispositif.

La loi Alur a prolongé la trêve hivernale et protège dorénavant les locataires en situation d’impayés du 1er novembre au 31 mars. Il est toutefois possible d’expulser un locataire pendant la trêve hivernale seulement si ce dernier est relogé dans des conditions respectant le besoin du locataire.

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