Grille de vétusté en Location – Explications

Catégorie : Fiche technique
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La grille de vétusté, dont l’annexion est possible dans le bail depuis la loi ALUR de 2014, est un document établi entre l’agence immobilière et le locataire. Elle précise la durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement et la part de travaux à payer par le locataire. Zelok, plateforme dédiée à la location immobilière, vous explique en quoi consiste la grille de vétusté.

Grille de vétusté, que dit la loi ?

La loi ALUR de mars 2014 sur la grille de vétusté

“La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ». 

Une définition légale floue qui a souvent donné lieu à des contentieux entre propriétaires et locataires pour définir lequel devait prendre en charge les travaux de réparation et de remplacement, à la fin du bail. 

Ainsi, la loi ALUR de mars 2014 a été adoptée dans l’objectif de pacifier les rapports entre propriétaires et locataires. Elle permet notamment d’annexer au contrat de location une grille de vétusté, un moyen objectif pour prévenir les litiges. Il suffit en effet de s’y référer pour savoir qui du propriétaire ou du locataire doit payer les travaux. L’annexion d’une grille de vétusté n’est cependant pas obligatoire. 

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Quelle grille est imposée par la loi ?

Aucune grille de vétusté n’a été imposée par la loi ALUR de 2014. Pour l’annexer au bail, le conseiller location doit donc la proposer au locataire avant la signature du contrat de location. 

Bien qu’il n’y ait pas d’obligations légales, la grille de vétusté choisie doit définir au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels pour chaque équipement du bien en location. 

Un décret à paraître pourrait prochainement établir une grille de vétusté type.

Comment utiliser une grille de vétusté ?

Si lors de l’état des lieux de sortie du logement, l’agence immobilière remarque des équipements usés ou détériorés du fait de l’usage du locataire, la grille de vétusté peut être utilisée. 

Si l’élément en question n’a pas dépassé sa durée de vie théorique, une part du coût des travaux sera à la charge du locataire, conformément à l’abattement forfaitaire prévu par la grille. 

Une franchise peut également s’appliquer durant les premières années de vie de l’équipement, durant lesquelles les réparations seront entièrement aux frais du locataire. Pour cela, cette franchise doit être indiquée dans la grille de vétusté. 

La durée de vie est calculée à partir de la date de pose ou de mise en service des équipements, et non à la date d’entrée dans le logement du locataire.

Des justificatifs (factures) seront à fournir en cas de contestation ou de litige.

Par exemple :

  • Lors de l’état des lieux de sortie, Isabelle, Conseillère Location de l’Agence des 3 Fontaines remarque que les volets roulants du logement sont cassés suite à leur mauvaise utilisation par Eric, le locataire en place depuis 12 ans. Ils vérifient ensemble dans la grille de vétusté la durée de vie théorique des volets roulants : 15 ans. Cela fait 10 ans que ses volets ont été posés. Le coefficient d’abattement forfaitaire annuel est de 8%, et la franchise, de 3 ans. On calcule donc : 7 ans X 8% = 56% à la charge du propriétaire. Eric devra ainsi payer 44% du coût des travaux de réparation des volets roulants. 
  • Kylian quitte son logement et son propriétaire lui demande de prendre en charge l’intégralité de la réparation de la moquette, en mauvais état. En se référant à la grille de vétusté, ils se rendent compte que la durée de vie théorique est de 7 ans, et que la pose de la moquette date de plus de 10 ans. Les coûts de travaux sont donc entièrement à la charge du propriétaire. 

F.A.Q

Il n’existe aucune loi obligeant à choisir une grille de vétusté plutôt qu’une autre : il n’y a pas de grille de référence. Il n’est même pas obligatoire d’annexer une grille au contrat de location. L’agent immobilier doit cependant choisir une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif au sein de la CNC ou d’un comité régional de l’habitat. La grille de vétusté choisie doit être acceptée par le locataire lors de la signature du bail.

L’usure locative est également appelée “usure normale” du bien, selon une utilisation conforme des équipements. Cette usure est à la charge du propriétaire. Parmi les exemples d’usure locative, on trouve le descellement du carrelage, la décoloration du parquet ou la moisissure des murs. 

Lors de l’état des lieux de sortie, il faut bien différencier usure normale et dégradations. Le locataire ne peut être tenu responsable de l’usure normale des matériaux et équipements du logement. La vétusté liée à la durée de vie de l’équipement ne peut être appliquée au locataire. 
Il est possible de considérer comme dégradations des équipements détériorés par le locataire. Le locataire est tenu, durant sa location, de remplacer ou réparer les éléments abîmés par sa faute. Les dégradations non réparées doivent être consignées dans l’état des lieux de sortie.
 >> Pour en savoir plus, lisez notre guide sur l’état des lieux.

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