Faire un état des lieux pour la location

Catégorie : L'état des lieux
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Lors de la mise en location d’un logement, l’état des lieux est un document incontournable. Rédigé à l’entrée et à la sortie, l’état des lieux dispose d’un contenu complet avec des mentions obligatoires et des indications qui peuvent avoir des conséquences pour le locataire et le propriétaire sur le plan juridique et financier. Nous nous intéressons ici à l’état des lieux d’entrée et à l’état des lieux de sortie en vous donnant des conseils précis. Quelle forme privilégier ? Pouvez-vous signer un état des lieux sous forme électronique ? Que faire en cas de litige ? Comment contester un état des lieux ?

Qu’est ce qu’un état des lieux ?

Commençons par une définition de l’état des lieux. Il s’agit d’un document qui permet de détailler l’état du logement mis en location, en s’intéressant au bien en lui-même mais aussi à ses équipements. L’état des lieux permet d’obtenir des informations pièce par pièce, grâce aux mentions consignées par votre conseiller location. On parle fréquemment d’une photographie d’un logement à un moment donné.

Deux états des lieux doivent être rédigés : un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie. L’état des lieux d’entrée, réalisé au début du bail, sera ainsi comparé à l’état des lieux de sortie, rédigé lors de la fin du bail et de la sortie du locataire.

La comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien entretenu le bien et en a réalisé un usage correct. Il s’agit d’une solution pour vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations pendant l’occupation du logement, sans le dégrader.

La réglementation de l’état des lieux et la loi ALUR

Depuis 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a eu une incidence en matière d’état des lieux. Deux grands principes sont ainsi apparus : la reconnaissance de l’état des lieux dématérialisé et le fait de pouvoir illustrer l’état des lieux.

La valeur juridique de l’état des lieux :

Pour avoir une valeur juridique et être jugé comme valide, un état des lieux doit présenter un ensemble de mentions obligatoires (voir le détail de l’article II du décret n°2016-382 du 30 mars 2016). Il faut notamment que l’on puisse y retrouver le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date de réalisation, la localisation ou encore un certain nombre d’informations. Il faut également y retrouver le détail des relevés de compteurs, des informations sur le nombre de clés disponibles, des précisions sur l’état des équipements dans chaque pièce, le tout sans oublier la signature de l’agent immobilier représentant du bailleur et du locataire. Il convient donc de suivre un modèle type d’état des lieux pour qu’il ait une valeur juridique.

Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’état des lieux signé et daté. Ensuite, s’il le désir, le locataire possède un délais de 10 jours à la suite de la réalisation de l’état des lieux pour le rectifier.

Faire un état des lieux électronique est-il légal ?

La loi ALUR précise que la réalisation d’un état des lieux par voie électronique possède la même valeur que par la voie écrite. « L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, [doit être] remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature ». La plupart des agences immobilières utilisent désormais des logiciels d’état des lieux très performants leur permettant d’établir un document très précis avec de nombreuses photos. Il est généralement établit sur tablette PC directement dans le logement.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment de la remise des clés du logement.

Comment faire un état des lieux d’entrée :

La visite doit s’effectuer dans de bonnes conditions d’éclairage et on doit retrouver une description précise du logement et de ses équipements. L’état de conservation actuel des différents éléments doit être mentionné.

Les mentions obligatoires sur un état des lieux :

  • Le type d’état des lieux, dans ce cas précis « état des lieux d’entrée ».
  • La date, la localisation du logement.
  • Le nom ou la dénomination des parties (locataire, agent immobilier représentant du bailleur).
  • Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie.
  • Le détail et la destination des clés (ou dispositif d’accès comme des cartes, des badges, etc.). Il est important de détailler l’ensemble des éléments présents pour les locaux à usage privatif et communs.
  • Pour chaque pièce et partie du logement, une description précise doit être faite. Elle doit mentionner notamment l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Des observations peuvent être ajoutées ou encore des réserves. Au besoin, des images peuvent également être ajoutées pour compléter le descriptif.
  • La signature des parties.

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit être réalisé lorsque le locataire quitte le logement et procède à la remise des clés. C’est cet état des lieux qui sera la base de la comparaison avec l’état des lieux d’entrée pour les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Comment faire en cas d’absence d’état des lieux d’entrée :

Que faire si l’état des lieux d’entrée n’est pas présent ?

  • Si l’état des lieux est manquant à cause du propriétaire – car celui-ci n’a pas voulu le réaliser – alors ce dernier devra prouver que le logement mis à la disposition du locataire au moment de l’entrée dans les lieux était en bon état s’il souhaite invoquer la présence de dégradations.
  • Si l’état des lieux est manquant à cause du locataire, alors ce dernier est présumé avoir reçu le logement en bon état. Ainsi, lors de la restitution, il convient de rendre un logement en bon état de réparations locatives. Seule exception, si le locataire parvient à prouver notamment à l’aide de photos que le logement qui lui avait été proposé à l’origine était déjà dégradé.

Restitution du dépôt de garantie :

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, alors le propriétaire ou son gestionnaire locatif doit restituer le dépôt de garantie. Cette restitution doit s’effectuer dans un délai d’un mois à compter du jour de la remise des clés. Si une retenue est effectuée pour la réalisation de travaux ou pour préparer des dégradations, le délai de restitution passe alors à deux mois.

Les recours en cas de litige sur l’état des lieux

Contester un état des lieux après signature :

Il est possible de contester un état des lieux d’entrée et notamment d’y apporter des modifications en respectant le délai légal de 10 jours après la rédaction du document. Cela doit être fait par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Que se passe-t-il si un désaccord survient ? Il est possible de la part du locataire de se tourner vers une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Il s’agit d’une démarche gratuite.

L’état des lieux par un huissier

Si aucun accord n’est trouvé, il est possible également de faire intervenir un huissier. L’état des lieux réalisé par un huissier à la demande du propriétaire ou du locataire s’imposera aux deux parties. Il ne pourra pas être contesté.

Vétusté & état des lieux, qu’est-ce que l’usure normale ?

La loi est claire au sujet de la vétusté et veut que le locataire n’ait pas à prendre à sa charge les réparations locatives dues à la vétusté du logement. La vétusté correspond à l’usure normale, c’est-à-dire la détérioration qui résulte de l’effet du temps et de l’usage classique des matériaux et des équipements du logement.

F.A.Q

Un état des lieux contradictoire est un état des lieux réalisé par le locataire et l’agent immobilier représentant du bailleur. On parle de procédure contradictoire car chacun est présent et peut apporter des informations et notamment des mentions. Il est ensuite signer par l’ensemble des parties présentes.

Avant la réalisation de l’état des lieux en lui-même, il est possible de réaliser une visite en amont, baptisée « visites conseil » ou « pré état des lieux » selon les agences immobilières. Il s’agit d’une simple visite à titre indicatif pour permettre à chaque partie de connaître ses obligations. Le propriétaire peut notamment évaluer l’étendue des travaux à réaliser lorsque le locataire partira. Le locataire, lui, peut connaître les réparations qu’il doit assurer avant de quitter les lieux afin de récupérer son dépôt de garantie.

Oui, la loi précise que l’état des lieux est obligatoire pour les logements loués vides et meublés qui constituent des résidences principales (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Si le locataire ne peut pas être présent au moment de la sortie du logement, et celui-ci ne peut pas se faire représenter, il est recommandé de vous tourner vers un huissier de justice. Celui-ci préviendra chaque partie à l’aide d’un courrier en recommandé au moins sept jours avant son passage. Son état des lieux de sortie servira de référence et ne pourra pas être contesté.

Oui, il est possible de refuser de signer un état des lieux. Dans ce cas, la loi prévoit que l’état des lieux est invalidé. L’état des lieux devient non contradictoire et n’a pas de valeur juridique. Votre conseiller location vous conseillera dans ce cas là de faire appel à un huissier de justice. Dans le cas d’un état des lieux réalisé par un huissier de justice, la charge de cet acte sera répartie à 50/50 entre le propriétaire et le locataire.

Oui, la loi prévoit l’ajout d’annotations mais également de photos pour illustrer l’état des lieux d’entrée et de sortie. Les logiciels métiers utilisés par les professionnels de l’immobilier comprennent de nombreuses photos et évitent ainsi toute mauvaise interprétation en cas de litige.

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