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Florian H.
17 min de lecture
Publié le : 11.01.2021
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été promulguée pour pacifier les rapports locatifs et diminuer les tensions entre locataires et propriétaires. Elle régit maintenant la majorité des contrats de location.
Définition de la loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989, ou loi Mermaz, est essentielle pour les propriétaires et les locataires. C’est elle qui régit la majorité des contrats de location de biens immobiliers, au titre de résidence principale. Elle comporte de nombreuses dispositions visant à protéger le locataire, et a pour objectif d’améliorer les rapports locatifs. Elle est régulièrement complétée par de nouvelles lois, comme la loi ALUR.
En cas de litige entre bailleur et locataire, chacun doit s’appuyer sur les articles de la loi de 1989.
Les articles de la loi de 1989
L’article 3 de la loi 1989
L’article 3 de la loi 1989 indique que les contrats de location doivent obligatoirement respecter le contrat type de la loi ALUR.
En savoir ➜ Tout savoir sur le bail de location
L’article 3-2 encadre le contenu de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie, et les règles applicables à ce document.
L’article 3-3 concerne les diagnostics techniques : le propriétaire doit réaliser, avant la mise en location du logement, de nombreux diagnostics techniques et les annexer au contrat de location. Cela comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic Amiante, l’état des risques et pollutions, le diagnostic électrique et le diagnostic gaz.
L’article 5 de la loi 1989
L’article 5 encadre les règles de calcul et les paiements des frais d’agence, lorsque le propriétaire a recours à une agence immobilière pour louer son bien. Cet article prévient les abus des professionnels de l’immobilier en matière d’honoraires.
Tout manquement à cet article est passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale, selon la gravité des faits.
L’article 6 de la loi 1989
L’article 6 de la loi de 1989 fournit la définition d’un logement décent : c’est un logement qui ne possède pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé ou à la sécurité physique de ses habitants, et doté d’éléments le rendant conforme. Si un logement n’est pas décent, il ne peut pas être mis en location.
L’article 7 de la loi 1989
L’article 7 rappelle au locataire qu’il doit respecter un certain nombre d’obligations pendant le bail : paiement du loyer et des charges, entretien courant, assurance habitation, usage paisible des locaux, absence de dégradations ou de transformations sans accord du propriétaire, etc. C’est généralement cet article qui est utilisé par les bailleurs en cas de litiges.
L’article 8 de la loi 1989
La sous-location et la colocation sont régies par l’article 8 de la loi 1989. L’article n’interdit pas la pratique de la sous-location, mais impose des conditions strictes : la sous-location ne peut se faire qu’avec l’accord écrit du bailleur.
L’article 8-1 traite de la colocation et a été amélioré par la loi ALUR. Il définit le contrat de colocation, la forme du paiement des loyers et des charges locatives ainsi que la clause de solidarité.
L’article 10 de la loi 1989 :
L’article 10 fixe la durée minimale du contrat de location à 3 ans, pour un logement non meublé. Le contrat peut être reconduit tacitement ou renouvelé.
L’article 12 de la loi 1989
Même si l’article 10 indique que la durée minimale du bail est de 3 ans, l’article 12 autorise le locataire à résilier le contrat de location à tout moment, en respectant les délais de préavis prévus par l’article 15. Une lettre de préavis doit être adressée au bailleur.
L’article 14 de la loi 1989
L’article 14 de la loi de 1989 concerne l’abandon du domicile par le locataire. Il prévoit de poursuivre le contrat de location au profit du conjoint, du partenaire pacsé, du concubin, de ses descendants ou de ses ascendants. Ces mêmes règles s’appliquent en cas de décès du locataire, avec un transfert du bail de location.
L’article 15 de la loi 1989
Cet article fixe les conditions de résiliation du bail par le propriétaire. Le propriétaire ne peut résilier le contrat de location que pour des motifs sérieux et justifiés (vente, reprise, non-respect des obligations du locataire). L’article 15 prévoit également le délai de préavis de 6 mois lorsque la résiliation émane du bailleur, et de 3 ou 1 mois lorsqu’elle émane du locataire.
L’article 17 de la loi 1989
La fixation des loyers est libre, mais ils ont connu une forte hausse ces dernières années. L’article 17 de la loi de 1989 encadre ainsi les conditions d’augmentation du montant du loyer, pour éviter les abus. La révision du loyer ne peut pas intervenir n’importe quand et le bailleur doit fournir au minimum 3 références de loyers pour des logements comparables, dans la même zone géographique.
L’article 22 de la loi 1989
L’article 22 régit la restitution du dépôt de garantie au locataire, car c’est une source de litiges. Il précise que la somme doit être restituée dans un délai de 2 mois après la remise des clés. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.
L’article 22-1 traite du cautionnement avant la signature du bail, pour prévenir les impayés de loyer. Le texte encadre le cautionnement en précisant ses règles et ses implications.
L’article 23 de la loi 1989
D’après l’article 23, les charges récupérables sont exigibles sur justification. En d’autres mots, le locataire est en droit d’exiger des justificatifs concernant le montant des charges locatives ; le bailleur doit donc pouvoir justifier ses dépenses et fournir toutes les pièces nécessaires au locataire.
L’article 24 de la loi 1989
La résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire sont régies par l’article 24 de la loi de 1989. Ce texte prévient les litiges entre propriétaire et locataire, en éclaircissant toutes les étapes de la résiliation du bail pour des loyers impayés ou pour non-versement du dépôt de garantie.
En savoir plus ➜ La procédure d’expulsion du locataire
Quels sont les baux non soumis à la loi 1989 ?
Certains baux ne sont pas soumis à la loi 1989 : c’est le cas des logements de fonction, des locations saisonnières, des locaux professionnels, des locaux commerciaux, des logements foyers, des locations seules de garage ou de parking, des résidences secondaires et pour la location-accession à la propriété.
Pour aller plus loin ➜ Le rapport Nogal pour louer en confiance
F.A.Q
La loi Mermaz est tout simplement l’autre nom de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui a pour objectif d’améliorer les rapports locatifs .
’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régit les délais de préavis, selon que la résiliation émane du propriétaire ou du locataire.
Lorsque la résiliation du bail est demandée par le propriétaire, le locataire dispose de 6 mois de préavis.
Lorsque la résiliation du bail provient du locataire, il dispose de 3 mois de préavis, qui peut être réduit à 1 mois sous certaines conditions : zone tendue, perte d’emploi, mutation professionnelle, reprise d’emploi, premier emploi, RSA, AAH, état de santé, attribution d’un HLM ou simple demande de réduction du préavis au bailleur.
Cela dépend du type de location. La loi de 1989 s’applique aux locations de garage, de parking, de terrain et de jardins annexes au logement principal et loués par le même propriétaire. Par contre, elle ne s’applique pas pour des parkings, des garages ou des box loués seuls.
Publié par Florian H.& certifié par Fabrice Houlé