La procédure d’expulsion du locataire

Catégorie : Le paiement des loyers
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Cela fait plusieurs mois que votre locataire n’a pas payé son loyer ? Votre locataire dégrade son logement, est trop bruyant ? Ou bien il n’a pas d’assurance habitation ? Des litiges comme ceux-là peuvent vous conduire à engager une procédure d’expulsion. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous explique comment fonctionne une procédure d’expulsion du locataire. 

Définition de l’expulsion

L’expulsion, également appelée expulsion locative, est l’engagement d’une procédure judiciaire par le bailleur afin de faire prononcer par la justice l’expulsion du locataire, pour récupérer son logement. Si l’expulsion est statuée, c’est l’huissier de justice qui ordonnera au locataire de libérer le logement occupé. Votre gestionnaire locatif saura vous accompagner dans vos démarches judiciaires souvent longues et lourdes administrativement.

La procédure d’expulsion du locataire est souvent lente, d’où l’intérêt pour les propriétaires de bien choisir ses occupants et de souscrire à une assurance loyers impayés (GLI). En France, la procédure peut durer plus de 24 mois avant d’aboutir à une expulsion définitive par les forces de l’ordre.

Les motifs d’expulsion du locataire

La loi ALUR du 24 mars 2014 régit le droit de la location. Selon l’article 7, le locataire est tenu :

  • de payer le loyer et les charges aux dates convenues ; 
  • d’utiliser paisiblement le logement ;
  • de répondre des dégradations ayant eu lieu dans le logement pendant la durée de la location ;
  • d’entretenir le bien et ses équipements ;
  • de ne pas faire de travaux importants dans les locaux sans accord du propriétaire ;
  • de posséder une assurance habitation ; 
  • de ne pas sous-louer le logement sans accord du bailleur.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire est alors en droit d’engager une procédure d’expulsion

Ce sont les loyers impayés qui sont le motif le plus fréquent d’expulsion des locataires. Il faut donc être vigilant et votre gestionnaire locatif se chargera de relancer votre locataire dès le premier impayé. 

Avant d’engager une procédure judiciaire, il est possible de faire appel à un médiateur afin de trouver une solution amiable, moins coûteuse et délicate qu’une expulsion. 

La procédure d’expulsion selon le bail de location

Expulser un locataire avec une clause résolutoire :

Il est essentiel d’intégrer une clause résolutoire dans un contrat de bail, pour une location nue ou meublée. En effet, la clause résolutoire spécifie que le contrat pourra être résilié si le locataire ne paie plus son loyer et ses charges aux dates convenues. Certains bailleurs utilisent des modèles de baux trouvés sur internet et prennent un risque majeur en cas de procédure devant les Tribunaux. Seul un bail d’habitation rédigé par un professionnel de l’immobilier vous protégera de mauvaises surprises et d’une mauvaise rédaction du bail.

En cas de motif légitime d’expulsion du locataire et pour faire jouer la clause résolutoire, voici la procédure à suivre : 

  • commandement de payer : l’agence adresse un commandement de payer par acte d’huissier en indiquant les sommes réclamées au locataire et les honoraires de l’huissier. 
  • délais : le locataire a 2 mois pour payer, pour solliciter un délai de paiement auprès du tribunal d’instance ou pour demander une aide financière à un FSL (Fonds de Solidarité Logement). 
  • saisie du tribunal d’instance : à l’issue du délai, le bailleur ou son représentant peut saisir le tribunal d’instance afin que le juge prononce une mesure d’expulsion, en faisant appliquer la clause résolutoire du bail. Un nouveau délai peut être accordé au locataire.
  • commandement de quitter les lieux : la décision de justice doit être transmise par huissier au locataire. Il dispose d’un mois pour faire appel du jugement. Après ce délai, l’huissier doit réaliser un commandement de quitter les lieux.

Expulser un locataire sans clause résolutoire :

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, la démarche est différente :

  • assignation : l’agence doit assigner le locataire au tribunal d’instance, dans le but de demander la résiliation du bail. Le juge décidera s’il convient d’annuler le contrat de location, selon la faute du locataire. Si la faute concerne des impayés de loyer, le juge peut accorder un délai de paiement. 
  • commandement de quitter les lieux : si le juge acte en faveur du propriétaire et prononce l’expulsion du locataire, le bailleur ou son représentant doit lui faire parvenir un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Le commandement de quitter les lieux doit également être envoyé à la Préfecture, afin d’assister le locataire. 
  • délais : ce dernier a 2 mois pour quitter le logement, ou pour saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir un délai supplémentaire, de 3 mois à 3 ans selon sa situation. 

L’expulsion du locataire par les forces de l’ordre

Malgré le commandement de quitter les lieux, le locataire habite toujours le logement après le délai de 2 mois ? Dans ce cas, le gestionnaire locatif est en droit de mettre en œuvre l’expulsion du locataire par les forces de l’ordre. L’expulsion est obligatoirement réalisée par un huissier, un jour ouvrable entre 6 et 21 heures. Il n’est pas nécessaire d’en informer le locataire.

Si le locataire est présent et accepte de quitter les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal, liste le mobilier et récupère les clés. 

Si le locataire est présent mais refuse d’ouvrir la porte, l’huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et faire appel à la préfecture pour expulser le locataire grâce aux forces de l’ordre. Ils ont 2 mois pour répondre et peuvent refuser d’intervenir. Le propriétaire ou son représentant peut alors agir contre l’Etat pour recevoir une indemnisation. 

Si le locataire est absent, l’huissier peut entrer dans le logement seulement s’il est accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. Il dresse un procès-verbal d’expulsion, fait retirer les meubles et changer les serrures. Le locataire est informé de son expulsion par une affiche sur la porte. 

Le délai d’expulsion du locataire

#1 – Commandement de quitter le logement

Suite à un commandement de quitter le logement prononcé par le juge du tribunal d’instance, le locataire dispose d’un délai légal de 2 mois pour quitter les lieux. Il bénéficie également d’un mois pour faire appel du jugement.

#2 – audience d’expulsion

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement. Le juge peut lui accorder un délai allant de 3 mois à 3 ans.

#3 – Décision d’expulsion et délai d’exécution

Après l’annonce de la décision d’expulsion, le juge du tribunal de grande instance peut accorder un délai d’un mois à un an au locataire, selon sa situation.

Cas particulier de la trêve hivernale

Du 1er Novembre au 31 Mars, c’est la trêve hivernale. Pendant cette période, il est impossible d’expulser des locataires. Il est cependant possible de débuter les démarches d’expulsion pendant la trêve hivernale, et d’adresser un commandement de payer au locataire. Un jugement d’expulsion peut être prononcé, mais il ne prendra effet qu’au 1er avril. 

Combien coûte une procédure d’expulsion ?

En plus d’être longue, la procédure d’expulsion coûte cher au propriétaire. On considère qu’il faut compter entre 1000 et 3000€ minimum pour mener à bien la procédure. Il est possible d’entamer une seconde action en justice pour demander le remboursement des frais de justice au locataire. En ce qui concerne le remboursement des dettes locatives, il faudra engager une nouvelle procédure coûteuse sans être certain d’obtenir gain de cause, car la décision dépendra de la situation financière de l’ancien locataire. La solution proposée par les professionnels de l’immobilier est de se couvrir contre les risques d’impayés de loyers et de charges en souscrivant une assurance GLI ( Garantie des Loyers Impayés ). Elle permet ainsi, en fonction du contrat proposé par votre agence, d’assurer les risques financiers mais aussi très souvent les frais de procédure et les détériorations immobilières.

Pour aller plus loin :
Le rapport Nogal pour louer en confiance
La loi de 1948

F.A.Q

Non : c’est un délit. Le bailleur doit forcément suivre la procédure d’expulsion en faisant appel à un huissier de justice. S’il expulse lui-même le locataire, en changeant les serrures par exemple, il commet un délit d’expulsion illégale et encourt une peine de 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende, au titre de la loi ALUR.

Dans le cas où le locataire a quitté le logement, l’agence immobilière dûment mandaté par le bailleur doit suivre une procédure d’abandon de logement. Le gestionnaire doit envoyer une mise en demeure par acte d’huissier au locataire afin qu’il certifie occuper le logement. Après un délai d’un mois, sans réponse ou refus, l’huissier peut entrer de force dans le logement s’il est accompagné du maire, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal, et d’une autorité de police. Le juge pourra alors constater la résiliation du bail et le propriétaire récupérera son logement pour le relouer.

Les locataires de plus de 65 ans sont protégés par la loi du 6 juillet 1989, si leurs ressources financières sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du Ministre chargé du logement. Si ces deux conditions sont remplies par le locataire, le propriétaire ne peut pas leur donner congé de son logement pour vendre, sauf s’il leur trouve un autre logement à louer à proximité. Il est cependant possible de vendre le logement occupé : le bail des locataires continuera avec le nouveau propriétaire. C’est l’âge du locataire au moment de l’échéance du bail qui sert à vérifier et apprécier si le locataire est protégé ou non. Par contre, en cas d’impayés de loyer, il n’y a pas de protection des locataires de plus de 65 ans.

Oui, car l’état du locataire ne protège pas d’une expulsion, même une locataire enceinte. Le juge pourra cependant se montrer clément au vu de la situation familiale et accorder un délai supplémentaire avant l’expulsion définitive.

Oui, un locataire sans bail peut être expulsé. Sans contrat de bail écrit, on parle de bail verbal, un accord oral entre le propriétaire et le locataire. La parole donnée a valeur d’un contrat et engage les deux parties. En cas d’impayés ou de dégradations, le propriétaire est en droit d’engager une procédure d’expulsion même s’il ne possède pas de bail écrit. Nous vous conseillons de toujours vous adossez à un professionnel de l’immobilier avant de vous lancer dans ce genre d’aventure.

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