Comment déclarer un revenu locatif ?

Catégorie : Le paiement des loyers
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La déclaration de revenus peut être compliquée à remplir, surtout avec des revenus locatifs supplémentaires ! Quel formulaire remplir ? Sous quel régime d’imposition ? Vais-je être fortement taxé ? Zelok, plateforme dédiée à la location immobilière, répond à toutes vos questions !

Comment déclarer ses revenus locatifs d’une location meublée ? 

Pour une location meublée, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Depuis 2019, les revenus doivent être obligatoirement déclarés en ligne, sur le site des impôts. La loi de finances 2019 dispense seulement les contribuables résidant dans une zone où aucun service mobile n’est disponible, ou les contribuables n’étant pas équipés d’internet. Dans ce cas, il est possible de remplir la déclaration papier

On compte 2 régimes d’imposition pour les revenus locatifs d’une location meublée : le régime forfaitaire (ou micro-BIC) et le régime réel. 

Vous bénéficiez du régime forfaitaire si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€. Au-delà de ce montant, vous dépendez du régime réel. Cependant, vous pouvez choisir le régime réel, plus intéressant si le montant de vos charges représente plus de 50% de vos recettes imposables, car vous pouvez les déduire. 

Pour remplir votre déclaration :

  • Notez le montant de vos revenus locatifs perçus sur l’année sur la déclaration n°2042-C-PRO, dans la partie “Revenus industriels et commerciaux non professionnels”. L’abattement de 50% sera appliqué directement par l’administration fiscale.

Comment déclarer ses revenus locatifs d’une location non meublée ? 

Dans le cadre d’une location non meublée, vous devez calculer le montant de vos revenus fonciers avant de déclarer vos revenus locatifs, notamment pour choisir le bon régime d’imposition. 

Calculez le montant des loyers perçus durant l’année, en excluant les loyers impayés et en intégrant les loyers payés en retard, même s’ils concernent l’année précédente. Le montant des loyers doit être déclaré hors charges. Les dépôts de garantie ne sont pas imposables : ils seront déclarés lors de leur utilisation ultérieure, pour couvrir les loyers impayés ou la remise en état du logement. 

D’autres recettes brutes doivent être intégrées : les indemnités d’assurance (loyers impayés, sinistres), les subventions de l’ANAH, les revenus issus de la location d’emplacement publicitaires, la location des toits pour l’installation des antennes de téléphonie…

Le montant de votre revenu foncier détermine votre régime d’imposition : 

  • régime micro-foncier si votre revenu foncier est inférieur à 15 000€ par an ;
  • régime réel si votre revenu foncier est supérieur à 15 000€ par an. 

Il est cependant possible d’opter pour le régime réel s’il est plus avantageux dans votre situation, même en ayant un revenu foncier inférieur à 15 000€. En effet, il permet de déduire certains frais du revenu foncier brut : les frais d’administration et de gestion, les dépenses de réparation et d’entretien, les charges récupérables non récupérées et les dépenses d’amélioration. 

Pour remplir votre déclaration en régime micro-foncier : 

  • Remplissez la déclaration n°2042 avec le montant les loyers perçus. L’administration fiscale calcule automatiquement l’abattement forfaitaire de 30%. Votre revenu foncier net est ajouté aux autres revenus (comme le salaire) avant l’imposition. 

Pour remplir votre déclaration en régime réel : 

  • Remplissez la déclaration 2044 ou 2044-S pour choisir le régime réel, et annexez-le à la déclaration n°2042

Les revenus locatifs d’une location non meublée doivent également être déclarés en ligne, sur le site des impôts, depuis la loi de finances 2019. 

Qu’est ce que le déficit foncier ? 

Pour savoir si vous êtes en déficit foncier, il faut déterminer votre résultat foncier. Le calcul est celui-ci : Résultat Foncier = Revenu Foncier – charges déductibles (ou abattement de 30 %). 

Si le résultat est positif, vous faites un bénéfice foncier, qui doit être noté sur la déclaration n°2042, dans le cadre des revenus fonciers. 

Si le résultat est négatif, vous êtes alors en déficit foncier : les frais et charges à déduire sont plus importants que les loyers perçus. Ce résultat doit également être indiqué sur la déclaration n°2042. 
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700€ par an, sous conditions.

F.A.Q

La date de dépôt des déclarations de revenus 2020 est désormais connue. Elle dépend principalement de votre lieu de résidence et de votre mode de dépôt.

Le formulaire pour déclarer vos revenus locatifs dépend de votre régime d’imposition. 

Vous relevez du régime forfaitaire (micro-BIC) ? Formulaire n°2042-C-PRO. 

Vous appartenez au régime micro-foncier ? Formulaire n°2042, dans la case 4BE

Vous dépendez du régime réel ? Formulaire 2044.

Si vous avez perçu des revenus fonciers de la location de logements neufs ou assimilés, et pour lesquels vous avez une déduction d’impôt au titre de l’amortissement, vous devez remplir la déclaration 2044 spéciale

On compte trois régimes d’imposition pour les revenus locatifs : le régime forfaitaire pour les locations meublées, le régime micro-foncier et le régime réel pour les locations non meublées. 

Le régime forfaitaire est très simple : il vous suffit de déclarer vos loyers perçus sur la déclaration n°2042-C-PRO, et vous bénéficierez d’un abattement de 50%. 

Le régime micro-foncier, pour les locations non meublées, est aussi aisé à remplir sur le formulaire n°2042, avec un abattement de 30%. 

Le régime réel est un peu plus complexe mais vous permet de déduire des charges de vos revenus locatifs, avant impôt. Il vous faudra lister vos charges déductibles, et déclarer votre revenu foncier.

Oui, votre gestionnaire vous enverra chaque année un projet de déclaration de revenus fonciers avec des conseils pour vous aider dans vos démarches.

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