Les recours en cas de loyers impayés

Catégorie : Le paiement des loyers
Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
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Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paye plus son loyer ? Ne laissez pas la situation dégénérer : il existe des recours pour obtenir un remboursement ou engager une procédure d’expulsion.

Face à un défaut de paiement, le propriétaire peut vite se retrouver dans une situation délicate. Que faire lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer ? Quelles démarches effectuer ? Comment se protéger ? Lettre de relance, procédure de récupération des loyers impayés, procédure d’expulsion… On vous explique comment agir efficacement face à des impayés de loyer.

Que faire en cas de loyer impayé

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer à la date prévue dans le contrat de bail, le propriétaire peut entamer plusieurs démarches. Si le bien est géré par une agence immobilière, c’est beaucoup plus simple. Votre gestionnaire locatif connait la marche à suivre pour faire valoir les droits et devoirs de chacun.

Dans un premier temps, le gestionnaire immobilier qui s’occupe de la gestion locative de votre bien va essayer de trouver un compromis avec votre locataire : c’est la phase amiable. Il s’agit de trouver une solution pour le remboursement des loyers impayés : échelonnement de la dette, parfois abandon d’une partie de la créance…

Loyer impayé : trouver un compromis à l’amiable

Dans un premier temps, le gestionnaire immobilier qui s’occupe de la gestion locative de votre bien va essayer de trouver un compromis avec votre locataire : c’est la phase amiable. Il s’agit de trouver une solution pour le remboursement des loyers impayés : échelonnement de la dette, parfois abandon d’une partie de la créance…

Si le locataire répond et accepte le compromis pour rembourser sa dette, la/le gestionnaire doit consigner ces éléments par écrit, les dater et signer. S’il ne répond pas ou refuse de payer ses loyers, il faut passer à l’étape suivante. 

Informer la caution ou la CAF

Le locataire possède une caution solidaire ? La/le gestionnaire location peut faire appel à elle pour demander le remboursement des loyers impayés : c’est son rôle. Si le locataire a une garantie VISALE, il faut contacter Action Logement.

Le locataire bénéficie d’aides au logement ? Le/la gestionnaire doit obligatoirement informer la CAF, dans les meilleurs délais, pour qu’elle enclenche une procédure pour loyers impayés. Pour la CAF, il y a impayé dès que la dette du locataire atteint 2 fois le montant du loyer, hors charge. 

SOS Loyers impayés : si votre locataire est en détresse

Connaissez-vous SOS Loyers Impayés ? C’est un service téléphonique gratuit (08.05.16.00.75), créé pour apporter des conseils et un accompagnement aux locataires et aux propriétaires qui en ont besoin. Ce numéro permet une remise en relation rapide avec un agent de l’ADIL ou avec les services sociaux de votre mairie. 

Faire intervenir un huissier suite à un loyer impayé

Dans le cas où un accord amiable n’a pas pu être trouvé avec le locataire, il est possible de faire appel à un huissier. Il enverra une mise en demeure par courrier recommandé, avec un commandement de payer. C’est la première étape de la procédure judiciaire. 

La procédure pour loyer impayé

Après le commandement de payer, le locataire a 2 mois pour rembourser ses loyers dus ou solliciter un délai de paiement. A l’issue de ce délai, il est possible de saisir le tribunal d’instance afin que le juge prononce une procédure d’expulsion ou accorde un nouveau délai. Si la décision de justice est favorable, le locataire reçoit alors un commandement de quitter les lieux, après un délai d’un mois, pour faire appel de la décision. 

Prendre une assurance loyer impayé

Vous avez souscrit à l’assurance loyer impayé Zelok via votre agence immobilière ? Dans ce cas, rien à faire de votre côté. En cas d’impayés et après avoir envoyé une mise en demeure au locataire, notre service précontentieux va transmettre une déclaration de sinistre à l’assureur et effectuer le suivi du dossier. L’assurance vous indemnise sans franchise, avec un versement dès le premier impayé.

💡Rappel des étapes clés de la procédure de recouvrement des loyers impayés

  1. Procédure amiable, avec lettre de relance, dès constatation du loyer impayé.
  2. Envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception si le paiement du loyer n’est pas reçu, pour mettre en demeure le locataire de payer.
  3. Commandement de payer avec intervention d’un huissier, le locataire a deux mois pour régler sa dette.
  4. Assignation au tribunal si la dette locative n’est pas réglée.
  5. Audience au tribunal. Si le bail est résilié, par décision des juges, le locataire doit quitter le logement.
  6. Expulsion du locataire : c’est la dernière étape. Si le locataire ne quitte pas les lieux, le Préfet peut décider de son expulsion et ainsi permettre au propriétaire de récupérer son logement.

F.A.Q

Malheureusement, la procédure d’expulsion pour loyer impayé peut être très longue si vous ne trouvez pas de solution amiable. Il faut compter en moyenne entre 18 et 24 mois, en omettant la trêve hivernale et les potentiels délais accordés par le tribunal.

Le commandement de payer est un acte juridique obligatoirement réalisé par un huissier, pour indiquer au locataire de payer les loyers dus et les honoraires de l’huissier.

L’assurance loyer impayé Garantie Totale Zelok représente environ 2,5% du montant du loyer charges comprises. C’est au propriétaire bailleur de payer cette assurance.

En cas de loyer impayé, un propriétaire dispose de plusieurs recours légaux. Il peut d’abord engager une procédure amiable : envoi d’une lettre de relance, puis d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le locataire ne paie toujours pas, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Ce document fait courir un délai de deux mois pour régler la dette locative. Passé ce délai, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et éventuellement l’expulsion du locataire. Une action en recouvrement peut aussi être engagée pour récupérer les loyers impayés.

Pendant ce temps, le propriétaire ne perçoit aucun loyer et doit puiser dans sa trésorerie pour payer les charges liées à son logement locatif. Pour ne pas avoir à effectuer ces démarches et pour se protéger financièrement, la solution la plus sûre reste donc de confier la gestion de son bien à un professionnel de l’immobilier et de souscrire une assurance loyers impayés.

Pour prévenir les impayés de loyer, un propriétaire peut mettre en place plusieurs mesures de protection dès la signature du contrat de location.
🔹 Exiger un garant (personne physique ou organisme) surtout pour les étudiants ou les jeunes actifs.
🔹 Vérifier l’éligibilité du locataire aux aides au logement (CAF ou MSA), qui réduisent les risques de défaut de paiement.
🔹 Suivre régulièrement les échéances de paiement et envoyer une lettre de relance dès le premier retard.

Mieux encore : faire gérer son bien par un professionnel de l’immobilier et prendre une assurance loyers impayés. Avec la GLI Garantie Totale Zelok, l’indemnisation intervient 24h après déclaration de l’impayé par votre gestionnaire locatif. En tant que propriétaire, vous êtes donc certain de percevoir votre loyer à 100 % chaque mois.

L’expulsion d’un locataire pour loyer impayé est strictement encadrée par la loi et l’aboutissement d’une procédure judiciaire précise.

Si la procédure de recouvrement amiable n’aboutit pas, un commandement de payer sera délivré par voie d’huissier. En l’absence de paiement, le locataire est assigné au tribunal. Seul le juge peut autoriser l’expulsion.

L’expulsion effective du locataire en situation d’impayé peut prendre plusieurs mois, notamment si un délai supplémentaire est accordé ou s’il bénéficie de la trêve hivernale. En tant que propriétaire, vous ne percevez aucun revenu pendant cette période : sauf si vous êtes couvert par une assurance loyers impayés.

Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
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