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Morane
4 min de lecture
Publié le : 25.10.2021
En tant que bailleur, sécurisez vos revenus locatifs est votre premier besoin. Deux solutions s’offrent à vous pour vous protéger contre les impayés : la caution ou l’assurance loyers impayés. Avantages et inconvénients, comment faire le bon choix et bien analyser votre risque : Zelok vous dit tout.
Caution et assurance loyers impayés : quel est leur rôle
Un loyer impayé peut coûter cher : pour pérenniser votre investissement locatif, vous avez tout intérêt à vous protéger. Avant de signer le bail, vous pourrez choisir entre la caution ou l’assurance loyers impayés. Ces deux solutions ont un objectif commun : vous permettre d’obtenir le règlement de votre loyer, en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Dans le cadre d’un acte de cautionnement, c’est au garant signataire du bail de location que vous pourrez réclamer le loyer et les charges dus. Si vous choisissez l’assurance loyers impayés, c’est votre assureur qui prendra le relais et qui pourra procéder à l’indemnisation, dans le respect des clauses de votre contrat. En amont, la première étape consistera à bien choisir votre locataire. Pour cela, rapprochez-vous de votre agence immobilière de proximité qui saura effectuer une sélection adaptée.
La caution : avantages et inconvénients
Qu’est-ce que le cautionnement
La caution est une garantie qui consiste à demander l’engagement d’un tiers, organisme ou proche du locataire, lors de la signature du bail. Celui-ci sera sollicité en cas de non-paiement de la part du locataire et tenu de régler les sommes dues : loyers, charges et réparation des dégradations locatives. Deux types de cautionnement sont possibles :
- La caution simple : dans ce cas, le bailleur ne pourra solliciter le garant qu’en cas d’insolvabilité du locataire. La procédure sera d’abord engagée auprès du locataire, avec l’envoi d’un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est seulement si cette action échoue que le garant pourra être contacté.
- La caution solidaire : elle permet au propriétaire de demander au garant le paiement des sommes non réglées, dès le premier euro impayé, même en l’absence de poursuites engagées auprès du locataire et même si ce dernier est solvable.
Cautionnement : quel niveau de protection
L’acte de cautionnement est formalisé par écrit et signé par le garant, lors de l’établissement du bail de location. Sa mise en place a l’avantage d’être simple et gratuite. La fiabilité de cette garantie repose sur l’engagement personnel pris par la personne qui se porte garante. En cas de défaut de paiement du loyer, le bailleur pourra commencer par entamer une procédure amiable pour récupérer les sommes dues : auprès du locataire et auprès du garant. Si cela ne suffit pas, c’est la voie juridique qui prendra le relais avec l’envoi d’un commandement de payer. Émis par un huissier, il ordonne au destinataire de s’acquitter de sa dette locative. Néanmoins, la présence d’un garant ne sécurise pas à 100 % le règlement des loyers. En l’absence de réponse des deux parties, le litige pourra être porté jusqu’au tribunal. Des procédures longues et coûteuses, qui obligent le bailleur à utiliser sa trésorerie personnelle pour financer les frais de justice et les loyers non réglés.
Les garanties de l’assurance loyers impayés
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?
Une autre solution pour sécuriser ses revenus locatifs : l’assurance garantie loyers impayés (GLI). Une couverture qui protège le bailleur contre les risques liés à son investissement locatif, à savoir les impayés de loyers et de charges, mais aussi les dégradations immobilières ou encore les frais de procédure contentieuse. S’il s’agit d’un produit d’assurance payant pour le propriétaire, il a l’avantage d’offrir une couverture efficace, à condition de bien choisir son contrat. À noter : les primes d’assurance loyers impayés sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Le choix de cette solution encadre aussi le choix du locataire, qui devra répondre aux critères de l’assureur.
Une couverture qui dépend de votre contrat
Toutes les assurances ne se valent pas : les garanties proposées dépendent du contrat choisi. Durée d’indemnisation, plafond de garantie, franchise… L’analyse de ces critères est indispensable pour bien choisir son assurance loyers impayés. Peu de bailleurs le savent, mais avec la plupart des GLI classiques, les délais de procédure peuvent être de plusieurs mois. En règle générale, il faudra cumuler deux mois de loyers et charges impayés puis patienter en moyenne trois à quatre mois supplémentaires avant de percevoir une indemnisation. Un délai auquel le bailleur doit faire face et qui peut facilement le mettre en difficultés financières.
C’est pourquoi il est recommandé de faire confiance à son agence immobilière de secteur qui pourra proposer un niveau de service et de sécurité optimal, avec notamment l’assurance loyers impayés Garantie Totale. Un produit d’assurance qui apporte la certitude de percevoir son loyer et ses charges en totalité tous les mois, sans délai, peu importe le montant de l’impayé.
Caution ou assurance loyers impayés : comment choisir ?
Légalement, le propriétaire bailleur ne peut cumuler deux types de garanties. Il faudra donc choisir entre caution ou assurance loyers impayés, sauf exception, si le locataire est étudiant ou apprenti. La présence d’une caution augmente les chances de récupérer son loyer, lorsque le locataire ne paye pas. Si l’acte a l’avantage d’être gratuit, il est toutefois loin d’offrir un niveau de sécurité optimal. Le propriétaire pourra être amené à porter le litige en justice si le locataire comme le garant ne répondent pas à leurs obligations. L’étude minutieuse de la solvabilité des deux parties est de ce fait une étape cruciale, au moment de la sélection du locataire.
L’assurance loyer impayé a l’avantage de garantir au bailleur le paiement du loyer et des charges. C’est à ce jour la solution la plus efficace, à condition de bien choisir son contrat. Avec l’assurance GLI Garantie Totale, le paiement du loyer est garanti à 100 % tous les mois, quoi qu’il arrive. La prise en charge de la procédure de recouvrement et des éventuelles dégradations immobilières est également incluse : un coût en moins pour le propriétaire, les frais pouvant s’élever rapidement en cas de litige. Son tarif, généralement compris entre 2,5 % et 3,5 % TTC du montant des revenus locatifs, est parfois un frein à la souscription. Pourtant, ne l’oublions pas, l’assurance loyers impayés bénéficie d’une fiscalité avantageuse : les primes font partie des charges déductibles.
F.A.Q
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le précise : “Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.” Le bailleur n’a donc légalement pas le droit de cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. D’où l’importance de choisir la solution la plus sécurisante possible.
Voici les critères à vérifier impérativement pour bien choisir son assurance loyers impayés.
La durée d’indemnisation : idéalement, optez pour une garantie illimitée, comme ce que propose la GLI Garantie Totale Zelok.
Le plafond de garantie : plus le loyer mensuel du logement que vous louez est élevé, plus vous aurez besoin d’un plafond de garantie important.
La franchise d’indemnisation : attention, certains contrats d’assurance loyer impayé exigent le paiement d’une franchise, qui ne sera pas remboursée au bailleur en cas de sinistre.
La protection juridique : les frais de justice, d’huissiers et d’avocat peuvent rapidement mettre votre trésorerie en péril. En optant pour une assurance qui inclut la protection juridique, vous assurez votre sécurité sur le plan financier tout en bénéficiant d’un accompagnement professionnel.
La prise en charge des dégradations immobilières : le dépôt de garantie ne suffit pas toujours à couvrir les frais de réparation engendrés par d’éventuelles dégradations du logement. Pour pérenniser votre investissement locatif, vous avez tout intérêt à opter pour un contrat d’assurance loyers impayés qui inclut cette prestation. Le montant des plafonds varie généralement entre 5000 € et 10 000 €.
Les locataires de plus de 65 ans sont protégés par u003ca href=u0022https://www.zelok.fr/guide/la-loi-n89-462-du-6-juillet-1989/u0022u003ela loi du 6 juilletu003c/au003e 1989, si leurs ressources financières sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du Ministre chargé du logement. Si ces deux conditions sont remplies par le locataire, le propriétaire ne peut pas leur donner congé de son logement pour vendre, sauf s’il leur trouve un autre logement à louer à proximité. Il est cependant possible de vendre le logement occupé : le bail des locataires continuera avec le nouveau propriétaire. C’est l’âge du locataire au moment de l’échéance du bail qui sert à vérifier et apprécier si le locataire est protégé ou non. Par contre, en cas d’impayés de loyer, il n’y a pas de protection des locataires de plus de 65 ans.
Oui, car l’état du locataire ne protège pas d’une expulsion, même une locataire enceinte. Le juge pourra cependant se montrer clément au vu de la situation familiale et accorder un délai supplémentaire avant l’expulsion définitive.
Oui, un locataire sans bail peut être expulsé. Sans contrat de bail écrit, on parle de bail verbal, un accord oral entre le propriétaire et le locataire. La parole donnée a valeur d’un contrat et engage les deux parties. En cas d’impayés ou de dégradations, le propriétaire est en droit d’engager une procédure d’expulsion même s’il ne possède pas de bail écrit. Nous vous conseillons de toujours vous adossez à un professionnel de l’immobilier avant de vous lancer dans ce genre d’aventure.
Publié par Morane& certifié par Fabrice Houlé