Guide complet sur la location meublée

Catégorie : Location ou colocation
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Lorsqu’un propriétaire souhaite louer son logement, deux possibilités s’offrent à lui. Proposer une location meublée ou une location vide. Dans ce guide, Zelok vous propose de découvrir tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée. 

Qu’appelle t-on location meublée ?

Une location meublée est un logement qui est équipé de tout le nécessaire à la vie courante. Les modalités de la location meublée sont fixées par la loi et s’imposent à tout logement loué meublé comme résidence principale du locataire.

Le contrat ou bail de location meublée

Pour signer le contrat de location meublée, votre agence immobilière rédigera pour vous un bail réglementaire sécurisé qui contient l’ensemble des mentions indispensables et y annexera une notice complète. Les détails du contrat et de la notice ont été fixés par décret en 2015.

Pour protéger les intérêts du bailleur et du locataire, seul un conseiller immobilier régulièrement formé et assuré en Responsabilité Civile Professionnelle peut vous garantir une bonne rédaction de l’acte. Il engage d’ailleurs sa responsabilité en cas d’erreur sur le bail ou les annexes au contrat.

Selon la situation du locataire, il existe trois types de contrat pour une location meublée :

  • Pour un locataire “lambda” le contrat est conclu pour un an et se renouvelle ensuite par tacite reconduction.
  • Pour un étudiant, un contrat de courte durée existe, le bail de neuf mois. Celui-ci est sans renouvellement possible.
  • Pour un locataire en situation de mobilité et qui cherche à se loger temporairement, le bailleur à la possibilité de lui proposer le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois.

La caution ou dépôt de garantie en location meublée

Pour une location meublée, la caution ou dépôt de garantie est fixé(e) à deux mois de loyer hors charges et est encaissable par l’agent immobilier s’il est lui-même mandaté pour gérer le bien ou par le propriétaire lui-même. 

Bon à savoir : Pour une personne en mobilité, il n’y a pas de caution.

Attention: Il ne faut pas confondre avec la caution d’une location vide. Effectivement, pour une location vide la caution est fixée à un mois de loyer hors charges.

Pour aller plus loin ➜ La caution solidaire, un acte de garantie

Les meubles obligatoires à fournir en location meublée

Quand un locataire loue un logement dit meublé il doit y trouver à l’intérieur tous les éléments indispensables à la vie quotidienne sans avoir besoin d’y apporter son propre mobilier.

La liste des meubles obligatoires à fournir par votre conseiller locatif en location meublée a été fixée par décret. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir convenablement dans le logement et y apporter que ses affaires personnelles et son linge de maison (serviettes, torchons, draps etc…). Chaque pièce d’un logement loué doit être équipée d’un mobilier adéquat.

Retrouvez notre guide complet sur la liste des meubles à fournir dans le cadre d’une location meublée.

Le marché de la location meublée en France

En 2019, le marché de la location meublée a connue une hausse de +5,2% sur un an. Ce type de location connaît de plus plus en d’enthousiasme grâce notamment aux différents contrats proposés (bail mobilité, bail étudiant). Le loyer moyen pour une location meublée en France en 2019 est de 769€ pour une surface moyenne d’environ 56m². A contrario, le loyer moyen d’une location vide est de 47€ moins cher.

Autre information concernant cette fois le délai de location moyen d’un logement meublé. Celui approche les 46 jours pour une location meublée contre 69 jours dans le cas d’une location vide. Si un propriétaire veut éviter au maximum la vacance locative de son logement, il est plus “rentable” pour lui de louer son logement en meublé.

Quelques chiffres clés sur la location meublée en France :

  • Loyers les plus élevés : Paris avec un loyer moyen de 1841€/Mois
  • Loyers les moins chers : Le Mans avec 478€/Mois
  • Plus forte hausse des loyers : +23,9% sur 1 an à Caen
  • Délai de location le plus court : 11 jours à Rennes
  • Délai de location le plus long : 92 jours au Havre

Dans les grandes villes françaises tels que Paris, Toulouse, Marseille, Nantes, Bordeaux ou encore Lyon, la location meublée à un réel attrait pour ceux qui sont à la recherche d’une location de courte durée. Ceci s’explique notamment par la présence de nombreux étudiants et de travailleurs en mobilité. De ce fait, les locations meublées ne restent pas longtemps sur le marché.

La spécificité de la location meublée non professionnelle (LMNP)

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer un logement par une agence immobilière, deux options s’offrent à lui, louer un logement vide ou louer un logement meublé. Si celui-ci choisit la dernière option, il a le choix de s’enregistrer en tant que Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou Loueur meublé professionnel (LMP) qui est cependant moins atteignable que le premier statut.

Un propriétaire est sous statut LMNP lorsque :

  • ce n’est pas son activité professionnelle
  • ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000€ par an ou 50% de ses revenus globaux.

De plus, pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, le propriétaire doit déclarer la création de son activité au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe le logement dans un délai de deux semaines. Pour cela il doit auparavant remplir un formulaire P0i.

Attention : Si le propriétaire possède plusieurs logements situés dans diverses villes, il doit adresser le formulaire P0i au CFE ou au greffe situé dans la ville du logement qui bénéficie du plus haut revenu. Cette démarche permettra au propriétaire de recevoir le numéro de SIRET du logement qui est à inscrire sur ses déclarations de revenus.

Bon à savoir : Si un propriétaire possède plusieurs location meublée, toutes doivent avoir un numéro SIRET unique.

La fiscalité de la location meublée

Quels sont les impôts sur la location meublée ?

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Un propriétaire qui loue un logement en meublé doit déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En clair, le propriétaire qui loue en meublé est considéré comme une entreprise et il doit remplir des obligations comptables comme n’importe quelle entreprise.

Selon le montant des loyers que perçoit le propriétaire, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire dispose de deux options : 

  • Soit il opte pour le régime forfaitaire (si ses recettes ne dépassent pas 70 000€) et il sera imposé sur la moitié de ses loyers. 
  • Soit il choisit le régime réel (recette au delà de 70 000€) et il déduira les charges et les amortissements de ses recettes, un dispositif qui permet de diminuer ses revenus locatifs et donc ses impôts.

Les cas d’exonération d’impôts en location meublée :

Dans certains cas, quand un propriétaire loue un logement meublé, il peut être exonéré d’impôt. Pour cela, les locations meublées doivent remplir les trois conditions suivantes :

  • les pièces données en location ou en sous-location doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire. 
  • les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier.
  • le prix de location doit être fixé dans des limites du raisonnable.

Les taxes en location meublée :

Un loueur en meublé doit s’acquitter, dans le cadre de l’exercice de son activité, de trois taxes perçues au profit des collectivités territoriales : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises et dans certains cas, la taxe d’habitation.

La taxe foncière : impôt local dû tous les ans par le propriétaire du bien ou l’habitant du logement loué meublé, au 1er janvier de l’année. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale. Celle-ci n’est pas récupérable auprès du locataire. 

La cotisation foncière des entreprise (CFE) : La CFE est un impôt local destiné à remplacer la taxe professionnelle et les LMNP en sont redevables, chaque année, qu’ils soient imposés au régime micro-BIC ou au régime réel. 

La taxe d’habitation : La taxe d’habitation est un impôt s’appliquant à toutes les personnes disposant d’un bien immobilier (local meublé affecté à l’habitation) au 1er janvier de l’année. Tous les locaux meublés affectés à l’habitation sont soumis à la taxe d’habitation.

Pour le propriétaire qui loue son bien toute l’année, la taxe d’habitation doit être prise en charge par le locataire au 1er janvier. C’est donc au propriétaire ou à son gestionnaire locatif de faire les démarches nécessaires afin que l’administration puisse adresser cette taxe d’habitation à la bonne personne.

F.A.Q

En location meublée, la caution est limitée à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014. En revanche, dans le cadre d’une location meublée avec un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire.

Dès lors qu’un propriétaire veut mettre un logement en location meublée, il doit déclarer son activité auprès de l’administration.
Pour cela, il doit remplir le formulaire de déclaration de début d’activité P0i et le renvoyer dans les quinze jours suivants le départ de son activité :
– au greffe du tribunal de commerce dont dépend son bien loué pour une activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
– au centre de formalités des entreprises de la chambre de commerce et d’industrie compétente pour une activité de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Dans le formulaire de déclaration de début d’activité de location meublée, le propriétaire doit également choisir son mode d’imposition :
– Le régime micro Bic ou forfaitaire (si ses recettes ne dépassent pas 70 000€)
– Le régime réel (si ses recettes excèdent 70 000 €)

Lors d’une location meublée, les revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Deux régimes d’imposition : le régime micro BIC ou le régime réel.
 
Les revenus de la location meublée sont à déclarer sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C PRO – « Professions non salariées » – page 2 : « Revenus de locations meublées non professionnelles ».



– Dans le cas du régime Micro Bic, le propriétaire doit inscrire le montant des recettes brutes dans les cases 5ND à 5PD

– Dans le cas du régime réel, le propriétaire doit, au préalable calculer le résultat (bénéfice ou déficit) et de le reporter ensuite sur la déclaration de revenus. Pour calculer le résultat généré par l’activité locative, le propriétaire doit remplir une déclaration n° 2031 si l’entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu avant le 3 mai. Le propriétaire doit ensuite reporter le résultat sur la déclaration 2042 C PRO :
Bénéfice : cases 5NA à 5PK 
Déficit : cases 5NY à 5PZ 

Les déficits sont reportables pendant 10 ans mais uniquement sur les revenus de locations meublées. le propriétaire doit noter ceux des années précédentes en cases 5GA à 5GJ selon l’année du déficit.

Comme évoqué précédemment dans ce guide, un logement meublé se loue plus rapidement qu’un logement vide. En effet, en moyenne un logement vide mets 46 jours à se louer contre 69 jours dans le cas d’une location vide. La raison ? les différents contrat proposés dans le cadre d’une location meublée. Bien qu’une location meublée est plus cher d’environ 47€ par rapport à une location vide, de plus en plus de personnes recherchent des bien déja meublé pour y habiter.

La mention « semi-meublé » qui apparaît parfois dans des annonces de location désigne en faite la présence d’une cuisine équipée. Mais en France, il n’existe pas d’entre-deux entre le logement nu et le logement meublé. Un logement loué avec quelques meubles mais pas suffisamment pour être considéré comme un meublé est considéré comme nu. En réalité, la mention “semi-meublé” n’a aucune valeur juridique en France. Pour qu’une habitation soit louée « meublée », l’ameublement de la cuisine ne suffit pas.

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