Loi Alur et copropriété

En 2024, la loi Alur a bouleversé le marché locatif en France. Les copropriétés ont été impactées, avec l’apparition de nouvelles obligations. Objectif : améliorer les conditions des résidents et les relations entre syndics et copropriétaires.

Le diagnostic technique global (DTG)

Un diagnostic technique global (DTG) permet d’informer les résidents de la copropriété de l’état général de l’immeuble. L’idée étant d’évaluer la nature des travaux à réaliser lors des dix prochaines années, pour assurer le bon état du bâtiment. La loi Alur a instauré le DTG pour lutter contre l’insalubrité.

Depuis 2014 et la mise en place de la loi Alur, le diagnostic technique global est obligatoire pour les immeubles construits il y a plus de 10 ans et dont la mise en copropriété est programmée. Il est aussi obligatoire pour les immeubles soumis à une procédure d’insalubrité. Dans ce cas, le diagnostic est exigé par une administration et délivré par le syndic.

Depuis 2017, toutes les copropriétés ont l’obligation de voter, lors de l’assemblée générale, la réalisation ou non d’un diagnostic global technique. La majorité simple l’emporte.

Lorsque le DTG est obligatoire ou voté lors d’une assemblée générale, seul un professionnel possédant les diplômes et les compétences exigés par la loi peut réaliser ce diagnostic. Il s’agit de thermiciens ou de diagnostiqueurs immobiliers.

Quand un diagnostic technique global a été réalisé, son contenu doit être présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. S’il montre que des travaux doivent être réalisés, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.

Le diagnostic global technique doit comporter : 

• l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• un état des obligations légales et réglementaires que le syndicat des copropriétaires doit respecter ;
• une analyse des améliorations possibles de l’état et de la gestion de l’immeuble ;
• un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique ;
• une estimation de coût, ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble pour les dix années à venir.

La fiche synthétique de copropriété

Avec la loi Alur, de nouveaux documents deviennent obligatoires, dont la fiche synthétique de copropriété. Ce document doit être mis en place et établi par le syndic. Cette fiche synthétise toutes les données importantes de la copropriété, financières et techniques. Elle informe les copropriétaires du fonctionnement de la copropriété et de l’état général de l’immeuble.

Le syndic a pour obligation de mettre à jour cette fiche synthétique une fois par an et de la mettre à disposition des copropriétaires, à leur demande.

La fiche synthétique doit obligatoirement comporter certaines mentions :

• L’identification de la copropriété, du syndic ou de l’administrateur provisoire → nom d’usage, adresse de l’immeuble, immatriculation de la copropriété, date du règlement de copropriété et numéro de Siret, nom + prénom + adresse du représentant légal de la copropriété et Siret, cadre d’intervention du représentant légal.
• L’organisation juridique de la copropriété → nature du syndicat, principal ou secondaire.
• Les caractéristiques techniques de la copropriété → nombre total de lots de copropriété inscrits dans le règlement et leur usage.
• Les caractéristiques financières de la copropriété → exercice comptable.
• Les équipements de la copropriété → type de chauffage, type d’énergie utilisée et nombre d’ascenseurs.

Le syndic joue un rôle majeur au sujet de la fiche synthétique et doit obligatoirement respecter ses missions à ce sujet.

L’immatriculation de la copropriété

La loi Alur oblige les copropriétés à s’immatriculer dans un registre national d’immatriculation. L’objectif : permettre à l’État de recueillir des informations sur les copropriétés en France (montant des budgets, nombre de lots, impayés etc.). Ce registre est géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Cette obligation d’immatriculation concerne tous les immeubles destinés totalement ou partiellement à l’habitation, quel que soit le mode de gestion (syndic, syndic professionnel ou non professionnel).

C’est au syndic de faire la démarche d’immatriculation en ligne, sur le site du registre national d’immatriculation des copropriétés. Le télédéclarant doit créer un compte sur le site du registre national d’immatriculation des copropriétés pour immatriculer et actualiser les informations. Une mise à jour doit être faite une fois par an et dans les deux mois suivant l’assemblée générale.

Si un syndic n’immatricule pas sa copropriété, l’Anah peut le mettre en demeure. Il a alors un mois pour le faire, sous peine d’une astreinte de 20€ par lot de copropriété et par semaine de retard. Sans immatriculation ou sans actualisation, il peut aussi perdre certaines subventions comme l’éco-prêt à taux zéro par exemple.

La convocation dématérialisée

Avec la loi Alur, les notifications telles que la convocation à l’assemblée générale et les mises en demeure sont valables lorsqu’elles sont envoyées par voie électronique :

• si le copropriétaire a donné son accord,
• si la convocation à l’AG ou la mise en demeure est envoyée sous forme de lettre recommandée électronique.

L’assurance PNO : propriétaire non occupant

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non occupants, sont obligés de souscrire à une assurance contre les risques de responsabilité civile.

Même si l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire, le propriétaire a tout intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant pour son logement :

• pour se protéger si un sinistre important intervient quand le logement est vacant (vandalisme, vol, dégât des eaux etc.) ;
• quand l’assurance du locataire ne le couvre pas assez ;
• quand la responsabilité du locataire n’entre pas en jeu (vice de construction).

Fonds de travaux obligatoire

Découvrez notre guide entièrement dédié aux fonds de travaux obligatoire en copropriété → Fonds de travaux et loi Alur

F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé