Loi Alur et copropriété

Catégorie : Les lois & décrets
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La loi Alur, parue en 2014 a quelque peu bouleversé le milieu locatif en France. Les copropriétés ont été une des cibles  de cette loi et de nombreuses obligations sont apparues pour améliorer les conditions des résidents et les relations entre syndics et copropriétaires.

Le diagnostic technique global (DTG)

Un diagnostic technique global permet d’informer les résidents de la copropriété, de l’état général de l’immeuble et de voir si des travaux sont à réaliser lors des dix prochaines années pour assurer le bon état du bâtiment. La loi Alur a instauré le DTG pour lutter contre les copropriétés dégradées, voire insalubres.

Depuis 2014 et la sortie de la loi Alur, le diagnostic technique global est obligatoire pour les immeubles construits il y a plus de 10 ans et dont la mise en copropriété est programmée. Ce dernier est aussi obligatoire pour les immeubles soumis à une procédure d’insalubrité. Dans ce cas, le diagnostic est exigé par une administration et délivré par le syndic.

Cependant, depuis 2017, toutes les copropriétés ont au moins l’obligation de voter lors de l’assemblée générale la réalisation ou non d’un diagnostic global technique. La majorité simple l’emporte.

Lorsque le DTG est obligatoire ou voté lors d’une assemblée générale, seul un professionnel possédant les diplômes et les compétences exigés par la loi peut réaliser ce diagnostic. Il s’agit de thermiciens ou de diagnostiqueurs immobiliers.

Quand un diagnostic technique global a été réalisé, son contenu doit être présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation. Si ce dernier montre que des travaux doivent être réalisés, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.

Le diagnostic global technique doit comporter : 

  • l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
  • un état des obligations légales et réglementaires que le syndicat des copropriétaires doit respecter
  • une analyse des améliorations possibles de l’état et de la gestion de l’immeuble
  • un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique
  • Une estimation de coût, ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble pour les dix années à venir.

La fiche synthétique de copropriété

Avec la loi Alur, de nouveaux documents deviennent obligatoires, dont la fiche synthétique de copropriété. Ce document doit être mis en place et établi par le syndic. Comme son nom l’indique, cette fiche synthétise sur un document, toutes les données importantes de la copropriété, les données financières et techniques. Elle a pour rôle d’informer tous les copropriétaires du fonctionnement de la copropriété et de l’état général de l’immeuble.

Le syndic a pour obligation de mettre à jour cette fiche synthétique une fois par an. Chaque copropriétaire peut la demander au syndic par tout moyen et ce dernier se doit de mettre la fiche synthétique à disposition de tous les copropriétaires.

La fiche synthétique doit obligatoirement comporter certaines mentions :

  • l’identification de la copropriété, du syndic ou de l’administrateur provisoire (nom d’usage, adresse de l’immeuble, immatriculation de la copropriété, date du règlement de copropriété et numéro de Siret, nom + prénom + adresse du représentant légal de la copropriété et Siret, cadre d’intervention du représentant légal),
  • l’organisation juridique de la copropriété (nature du syndicat : principal ou secondaire),
  • les caractéristiques techniques de la copropriété (nombre total de lots de copropriété inscrit dans le règlement et préciser leur usage),
  • les caractéristiques financières de la copropriété (exercice comptable),
  • les équipements de la copropriété (type de chauffage, type d’énergie utilisée et le nombre d’ascenseurs).

Le syndic joue un rôle majeur au sujet de la fiche synthétique et doit obligatoirement respecter ses missions à ce sujet.

L’immatriculation de la copropriété :

La loi Alur a rendu obligatoire pour les copropriétés de s’immatriculer dans un registre national d’immatriculation. Le but étant de faciliter la connaissance de l’État sur les copropriétés en France (montant des budgets, nombre de lots, impayés etc…). Ce registre est géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Cette obligation d’immatriculation concerne tous les immeubles destinés totalement ou partiellement à l’habitation et quel que soit le mode de gestion (syndic, syndic professionnel ou non professionnel)

Encore une fois, c’est au syndic de faire la démarche d’immatriculation en ligne sur le site du registre national d’immatriculation des copropriétés. La personne chargée de l’immatriculation de la copropriété appelée télédéclarant doit créer un compte sur le site du registre national d’immatriculation des copropriétés pour immatriculer et actualiser les informations concernant la copropriété. La mise à jour concernant une copropriété doit se faire une fois par an et dans les deux mois suivant l’assemblée générale.

Si un syndic n’immatricule pas sa copropriété, l’Anah peut le mettre en demeure pour qu’il le fasse. Le syndic possède alors un mois pour l’immatriculer sous peine d’une astreinte de 20€ par lot de copropriété et par semaine de retard. 

De plus, sans immatriculation ou sans actualisation, le syndic ne peut pas percevoir certaines subventions comme l’éco-prêt à taux zéro par exemple.

La convocation dématérialisé

Désormais, depuis la sortie de la loi Alur, les notifications telles que la convocation à l’assemblée générale et les mises en demeure sont valables lorsqu’elles sont envoyées par voie électronique.

Attention, ceci est valable uniquement :

  • Si le copropriétaire a donné son accord,
  • Si la convocation à l’AG ou la mise en demeure est envoyée sous forme de lettre recommandée électronique.

L’assurance PNO 

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non occupants, sont obligés de souscrire à une assurance afin de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.

Bien qu’un locataire est obligé de souscrire à une assurance habitation, voici en quoi il est intéressant pour un propriétaire de souscrire à une assurance PNO pour son logement :

  • Lorsque un sinistre important intervient quand le logement est vacant (vandalisme, vol, dégât des eaux etc…)
  • Quand l’assurance du locataire ne le couvre pas assez
  • Quand la responsabilité du locataire n’entre pas en jeu (vice de construction)

Fonds de travaux obligatoire

Découvrez notre guide entièrement dédié aux fonds de travaux obligatoire en copropriété : Fonds de travaux et loi Alur

F.A.Q

Oui, une copropriété horizontale est soumise aux mêmes obligations qu’une copropriété verticale bien que juridiquement, la copropriété horizontale n’existe pas.

Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement d’un immeuble. Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel. Les règlements de copropriété s’imposent aux locataires et copropriétaires de l’immeuble.

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