Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Catégorie : Pendant votre location
Florian H. Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé
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Lorsque vous louez un bien immobilier, appartement ou maison, c’est votre propriétaire qui fixe le montant du loyer selon plusieurs critères, l’état du bien, prix du marché, nombre de pièces, localisation etc… Mais une question revient souvent, est ce qu’un propriétaire peut augmenter le montant du loyer durant le bail en cours ?

La législation sur l’augmentation des loyers

Selon la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR en 2014, l’augmentation du loyer au cours de l’exécution du contrat de location doit être prévue dans le bail pour être effective. La révision du loyer est annuelle à compter de la date du début du bail ou de la date fixée par le propriétaire et le locataire dans le contrat de bail. C’est généralement l’agence immobilière en charge de la gestion du bien qui vous prévient de la révision du loyer par mail ou courrier et de la formule de calcul utilisée.

La loi prévoit ainsi que si le propriétaire n’exprime pas son souhait d’augmenter le loyer dans un délai d’un an suivant la date convenue dans le bail, il est dans l’impossibilité de le faire pour cette année-la. A contrario, si le propriétaire exprime son intention d’augmenter le loyer dans le délai d’un an, alors cette indexation de loyer prend effet à compter de la date de sa demande.

Les 4 cas ou votre propriétaire peut augmenter le loyer

L’augmentation annuelle du loyer :

Premièrement, l’augmentation doit faire l’objet d’une clause mentionnée dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, impossible pour un propriétaire de réviser son loyer annuellement. 

De plus, le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du loyer comme bon lui semble, il doit se baser sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), qui peut être consulté sur le site de l’Insee ou sur notre guide dédié.  S’il souhaite mettre en place cette augmentation, le propriétaire ou son représentant gestionnaire locatif doit vous dévoiler le montant du nouveau loyer révisé à partir de la date anniversaire de votre entrée dans le logement.

Augmentation du loyer suite à des travaux :

Votre propriétaire peut augmenter le montant du loyer s’il réalise des travaux pour remettre votre logement en état ou pour améliorer vos conditions de vie. Encore une fois, le loyer pourra être réévalué si et seulement si une clause est prévu dans le bail. 

Deux cas de figure se présentent pour les travaux :

  • S’ils sont à la demande du locataire, il doit le faire valider au propriétaire
  • S’ils sont à la demande du bailleur, il faut que le locataire en soit informé avant la signature du bail sinon une clause expresse devra être ajoutée au bail

Concernant les travaux, il peut s’agir de travaux de rénovation énergétique, d’installation de nouveaux équipements ou d’amélioration de la sécurité. Notons que de simples travaux d’électricité ou de peinture ne pourront justifier une augmentation du loyer.

Si les conditions précédentes sont respectées, le propriétaire pourra augmenter le loyer annuel jusqu’à 15% du coût des travaux. A noter que le coût des travaux :

  • Doit être au minimum égal à 6 mois de loyer pour une location nouvelle
  • Doit être au minimum d’une année de loyer pour un renouvellement de bail

Exemple, dans le cas d’un loyer à 750 euros :

  • Si c’est une nouvelle location, le coût des travaux devra être de minimum 4 500 euros et l’augmentation annuelle du loyer au maximum de 675 euros soit un nouveau loyer mensuel de 806.25 euros
  • Si c’est un renouvellement de bail, le coût des travaux devra être de minimum 9 000 euros et l’augmentation annuelle du loyer de 1 350 euros maximum soit un nouveau loyer mensuel de 862.50 euros.

Si vous refusez ou que vous ne répondez pas au propriétaire ou à l’agence, vous devrez alors quitter le logement. Si vous acceptez l’augmentation, le propriétaire pourra alors prélever un loyer plus important chaque mois.

Autre question sur les travaux : Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Augmentation d’un logement trop bas :

Quelle que soit la commune où est situé votre logement, le loyer peut être réévalué au moment du renouvellement du bail s’il est sous-évalué par rapport aux prix du marché. Le propriétaire est donc en droit de réévaluer et d’augmenter le loyer de votre logement s’il se rend compte qu’il est sous-évalué. Mais pour appliquer cette hausse de loyer il doit vous soumettre 3 exemples de loyers supérieurs à celui qui vous est attribué pour des biens équivalents dans la même résidence ou dans le même quartier et 6 exemples si vous résidez dans une ville de plus d’un million d’habitants.

Une fois que le propriétaire a réuni le bon nombre de preuves, il doit vous adresser une demande pour vous proposer le nouveau loyer, au minimum 6 mois avant la fin du bail d’habitation. Vous avez alors la possibilité d’accepter ou de refuser ce nouveau montant, mais si vous refusez, vous serez alors contraint de quitter le logement à la fin du bail.

Augmentation des charges qui font augmenter le prix du loyer

Votre propriétaire peut décider d’augmenter votre loyer s’il s’aperçoit que vous avez consommé plus d’électricité, plus d’eau ou plus de gaz que l’année précédente. Il peut alors vous demander de compléter la différence pour l’année écoulée, en augmentant également le montant des charges pour l’année à venir.

Comment contester une augmentation de loyer ?

A la réception de la lettre de votre agence ou de votre propriétaire, vérifiez dans un premier temps si tout est en règle : la date du bail, les six mois réglementaires, la clause, le calcul de l’IRL etc…

Si vous contestez cette majoration, vous pouvez envoyer une lettre avec accusé de réception à votre propriétaire pour contester la hausse du montant du loyer. En cas de non réponse ou de mésentente, le bailleur peut saisir la commission de conciliation.

Cette commission est composée de deux représentants de bailleurs et de deux représentants d’associations de locataires. Elle intervient gratuitement sur deux types de litiges : un désaccord sur une augmentation de loyer souhaitée par un propriétaire et refusée par un locataire, ou un désaccord sur le loyer exigé lors d’une sortie de bail loi 1948.

Pour saisir cette commission, vous devez agir dans un délai de quatre mois avant la fin du bail. Dans le cas où la commission de conciliation est saisie, sachez qu’elle n’a pas de pouvoir décisionnel. Vous pouvez donc continuer à refuser la hausse de loyer. Si la commission de conciliation mène à une impasse il ne reste plus qu’à saisir le tribunal. Si une audience au Tribunal a lieu, le juge décidera de la pertinence de l’augmentation de loyer ou non. Il est vraisemblable que sa décision se portera en faveur du bailleur, si celui-ci est en mesure d’apporter les preuves qu’il peut augmenter le montant du loyer.

F.A.Q

Votre agence immobilière ou votre propriétaire peut augmenter le loyer mais elle/il doit se baser sur l’IRL(indice de référence des loyers). Le montant du nouveau loyer ne peut pas excéder l’IRL. Auquel cas en tant que locataire vous pourrez contester l’augmentation du loyer souhaité par le propriétaire. Cette indice est calculé chaque trimestre et disponible sur le site de l’INSEE.

Depuis la loi ALUR de 2014, il n’est plus possible de procéder à une augmentation rétroactive d’un loyer soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Cela signifie que :
– le bailleur ou son gestionnaire doit solliciter la révision du loyer à l’indice IRL dans l’année, à compter de la date prévue par le contrat (dans la clause de révision) ;
– il perd ce droit s’il n’exerce pas dans le délai imparti. Autrement dit, il ne peut pas vous demander d’argent en dehors du délai fixé dans le contrat de bail.

Vous êtes locataire d’un bien immobilier. Votre contrat de bail contient une clause de révision et votre propriétaire a décidé de réévaluer le loyer à la hausse. Mais vous estimez que sa réévaluation est excessive par rapport à ce qu’il est autorisé à faire. Par ce fait vous souhaitez contester l’augmentation de loyer. Si vous passez par agence, un mail suffira pour obtenir des explications. Dans le cas contraire, rédigez un courrier classique de contestation mais pensez bien à l’envoyer en recommandé avec accusé de réception

Pour que l’augmentation soit effective il faut que l’agence ou le propriétaire respecte une procédure précise. S’il ne respecte pas cette procédure, votre bail sera reconduit dans les conditions initialement prévues, sans augmentation de loyer. 
 
La procédure à respecter est la suivante : 
– Il doit s’assurer qu’une clause de révision est présente dans le contrat bail.
– Il doit s’assurer que la hausse du montant souhaité ne dépasse pas l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
– Il doit ensuite vous envoyer la demande d’augmentation du loyer

La lettre ou le courriel doit mentionner : 
– La date à laquelle l’augmentation prendra effet
– Les modalités de calcul du nouveau loyer
– Le nouveau montant du loyer mensuel proposé correspondant à l’indice de référence des loyers (IRL) établi par l’INSEE.

Non, c’est au propriétaire et uniquement à lui de payer l’assurance loyers impayés à laquelle il a souscrit. Il ne peut en aucun cas vous demander de payer cette assurance. La Garantie contre les loyers impayés proposée par Zelok est uniquement à la charge du propriétaire.

Florian H. Publié par Florian H.
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