Les obligations du propriétaire bailleur

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Louer un logement comme résidence principale suppose de signer un bail, et implique des obligations de la part du locataire et du propriétaire. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien connaître les responsabilités de chacun. N’hésitez pas à vous adresser à un professionnel de l’immobilier pour connaître les règles à respecter. À ce sujet, Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous rappelle dans ce guide les obligations du propriétaire bailleur, régies par l’article 1719 du Code civil.

Fournir un logement décent

Le propriétaire bailleur est tenu de proposer au locataire un logement décent, qui respecte les critères le rendant conforme à un usage d’habitation :

Une surface minimum :

Pour pouvoir être loué en tant que résidence principale, un logement doit comporter une pièce centrale présentant une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2.20 mètres minimum, ou un volume habitable de 20 m³.

Sécurité et santé du locataire :

Parmi les responsabilités du propriétaire bailleur, on retrouve l’obligation d’assurer la sécurité et la santé des locataires :

  • Le logement doit être parfaitement conforme, le gros œuvre et les accès en bon état d’entretien et de solidité. Cela suppose l’existence d’une toiture, de portes et de fenêtres qui assurent la protection contre les infiltrations d’eau ou d’air parasites, par exemple.
  • Pour respecter les obligations du propriétaire bailleur, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, escaliers, loggias, balcons…) doivent être sûrs et en mesure d’éviter les chutes.
  • Les réseaux et branchements d’eau, de gaz, et d’électricité ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des locataires. Le propriétaire bailleur est dans l’obligation de s’assurer de leur bon état d’usage et de fonctionnement. Il en va d’ailleurs de même pour les équipements de chauffage ou de production d’eau chaude.
  • Pour répondre aux critères d’un logement décent, celui-ci doit également être pourvu d’une aération suffisante, afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.
  • Enfin, les pièces principales (chambre ou séjour) doivent disposer d’un éclairement naturel et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

Absence de nuisibles :

Même si cela peut sembler évident, il est important de rappeler que parmi la liste des obligations du propriétaire bailleur, celui-ci doit impérativement s’assurer que le logement qu’il souhaite louer n’est pas infesté par des animaux nuisibles comme des rats, ou par des parasites comme des puces ou des cafards.

Les équipements :

Pour respecter les obligations du propriétaire bailleur en termes de décence, le logement doit posséder les équipements suivants :

  • 1. Chauffage

Le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir une installation de chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement, répondant aux normes de sécurité.

  • 2. Electricité

Le bien doit être nécessairement raccordé au réseau électrique afin de fournir un éclairage suffisant à toutes les pièces, et permettre l’utilisation d’appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne.

  • 3. Eau potable

Il est de la responsabilité du propriétaire bailleur de fournir au locataire une installation en eau potable à l’intérieur du logement, qui assure la distribution de l’eau avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale.

  • 4. Évacuation des eaux usées

Le logement proposé à la location doit avoir un système permettant l’évacuation des eaux usées, avec siphon, et empêchant le refoulement des odeurs.

  • 5. Cuisine

Le contrat de location implique également la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson. Le bien loué doit posséder un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide, ainsi qu’un raccordement pour l’évacuation des eaux usées.

  • 6. Sanitaires

Le propriétaire a l’obligation d’équiper l’habitation d’un WC, séparé de la cuisine. La présence d’une baignoire ou d’une douche est également requise.

  • 7. Performances énergétiques

À partir du 1er janvier 2023 et selon le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, le bailleur sera tenu de fournir à son locataire un logement énergétiquement décent. Pour être considéré ainsi, la consommation devra être inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. En France métropolitaine, les logements étiquetés G seront donc interdits à la location. Cette mesure ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location, conclus à compter du 1er janvier 2023.

Effectuer les travaux importants

Le bailleur a l’obligation d’entretien et de réparation du logement qu’il loue durant toute la durée du bail, en dehors des menues réparations à la charge du locataire.

Parmi les travaux sous la responsabilité du propriétaire on retrouve :

  • Les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives (cuisine équipée, digicode, ascenseur…)
  • Les travaux de maintien en l’état (volets défectueux, robinetterie vétuste…)
  • Les travaux d’entretien des toitures et façades

Informer le locataire :

Avant d’entamer des travaux, le propriétaire a l’obligation d’en informer le locataire. Ce dernier doit connaître la nature des travaux, et leur mode d’exécution.

Dédommager le locataire :

Le locataire doit donner accès à son logement pour permettre la réalisation des travaux. Cependant, si cela dure plus de 21 jours, le propriétaire est dans l’obligation de lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée du chantier.

Offrir la jouissance paisible

Le propriétaire a l’obligation d’assurer la tranquillité du locataire, et est donc responsable des troubles qui pourraient lui être occasionnés (nuisances sonores, isolation défaillante…). Cela implique aussi qu’il ne peut pas pénétrer dans le logement, sans l’accord de celui qui l’occupe.

Par ailleurs, le bailleur ne peut pas s’opposer aux petits aménagements souhaités par le locataire en place ou à la présence d’animaux domestiques. Mais, que tout le monde se rassure ! Il est parfaitement interdit de procéder à des travaux de transformation du logement -comme abattre des cloisons- ou de posséder des animaux considérés comme dangereux.

Les documents à présenter

Mettre à la disposition du locataire un logement en bon état, sain, sans danger et tranquille fait partie des obligations du propriétaire.  Mais il est aussi tenu de transmettre un certain nombre de documents au locataire, avant et durant la location.

Parmi ceux-ci, on retrouve :

  • Le contrat de location
  • Le diagnostic technique (DPE, CREP, etc.)
  • L’état des lieux d’entrée
  • La régularisation des charges

Il est primordial de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui connaîtra les différentes lois qui s’appliquent et qui sera en veille constante. Côté propriétaire bailleur, rien ne vous empêche de vous documenter en lisant des blogs immobilier et autres actualités pour être sûr de ne rien rater.

F.A.Q

Dans un premier temps, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les éléments de non-conformité du logement. Si le propriétaire accepte les signes de non-décence, le locataire précise par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux que le propriétaire s’engage à effectuer, et les délais de réalisation. Si toutefois le propriétaire les refuse, le locataire peut alors le mettre en demeure.

Dans tous les cas, le locataire ne doit pas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations : c’est au tribunal judiciaire de proximité de trancher. Ainsi, si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes exigées, il pourra contraindre le propriétaire à faire les travaux, lui imposer des dommages et intérêts ou une réduction du montant du loyer.

Lorsque le bien est géré par un professionnel de l’immobilier, c’est le gestionnaire locatif qui se charge de l’ensemble de ses démarches pour le locataire.

Il s’agit de l’ensemble des éléments assurant l’étanchéité à l’eau et à l’air d’un bâtiment. On parle également de mise « hors d’eau, hors d’air ». Cela fait partie des obligations du propriétaire qui souhaite proposer un logement à la location.

Non, il est interdit d’aménager un sous-sol ou une cave en logement à but locatif. Malgré la présence d’une fenêtre, cela ne peut en aucun cas servir d’habitation. Rappelons que le propriétaire bailleur a l’obligation de fournir un logement décent à son locataire. Attention, si cette interdiction n’est pas respectée, il y a un risque de sanctions.