Références

• - Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2020 (impots.gouv.fr)
• - Réduction d'impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi Scellier (impots.gouv.fr)
• - Spécificités du PINEL en Outre-Mer (impots.gouv.fr)

Mode d'emploi

Ceci est un calcul de plafond pour respecter les critères de la loi PINEL mais il doit être comparé aux biens disponibles à la location sur le marché

Attention au coefficient multiplicateur : Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement par l'application d'un coefficient multiplicateur dont la formule est : 0,7 + 19/S (« S » ​étant la surface du logement). Ce coefficient a pour objectif d'adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement.  Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2

Exemple : Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2017 sera de 12,08. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32). Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,07 x 1,2 = 12,084 arrondi à 12,08).

La surface utile du logement à prendre en compte dans le calcul d'un loyer Pinel

• La surface à prendre en compte est la partie habitable du logement. Il s’agit de la surface à l’usage d’habitation dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, plus la moitié des surfaces annexes, plafonnée à 8 m2.
• Pour calculer la surface habitable totale, il faut enlever l’espace occupé par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres, les marches et les cages d’escalier. Les surfaces annexes qui sont prise en compte dans le simulateur de loyer Pinel sont les balcons, les terrasses et les loggias.
• Une terrasse ne faisant pas partie du logement mais dont le propriétaire a la jouissance exclusive peut également être considérée comme une surface annexe. En revanche, les garages, les parkings, les combles ou les caves ne rentrent pas en compte dans le calcul dans la surface habitable. Il en est de même pour les autres parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
• Le propriétaire du logement a le droit d’augmenter le loyer si l’indice de référence des loyers a augmenté. Cette révision du loyer peut se faire annuellement ou à une date fixe prévue dans le contrat de location. Le propriétaire peut également louer à un prix inférieur à celui obtenu par le calcul précédemment expliqué.
• La surface du logement est la surface habitable à laquelle peut s’ajouter la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. Les annexes sont : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. 

Exemple : un appartement de 40 m2 qui possède une terrasse de 10 m2 et une cave de 6 m2 a une surface pondérée de : 40m2+ [(10m2+6m2)/2] = 48m2