Les choses à vérifier sur son bail

Catégorie : La signature du bail
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Le bail est le contrat qui engage le locataire envers son propriétaire et vice versa. Bien que les locataires soient souvent pressés au moment de la signature, gare à la précipitation. En effet attention aux mauvaises surprises et prenez le temps de bien vérifier les différents conditions qui y sont inscrites. Le fait de passer par un professionnel de l’immobilier vous garantit le respect de la législation et donc des intérêts réciproques des parties. Avec un conseiller location, pas de risque de mauvaise rédaction du bail et, en cas de souci, des recours grâce à ses obligations réglementaires.

Zelok vous propose une liste de points clés à vérifier avant de signer votre bail.

Vérifier la durée de son bail de location avant de signer

Il est important avant de signer un bail d’habitation de s’informer sur la durée du bail. Celle-ci est déterminée en fonction du type de location envisagé.

Pour une location meublée, la durée du bail est de 1 ans dans la majorité des cas. Le contrat est ensuite renouvelable annuellement par tacite reconduction. Cette durée est un minimum fixé par la loi mais rien n’interdit de conclure un bail en meublé pour une durée plus longue. En revanche, il est interdit de prévoir une durée de location plus courte. 

La seule exception est la location à un étudiant. Si vous êtes étudiant, vous pouvez en effet signer un bail d’habitation meublée pour une durée de 9 mois, ce qui correspond à la durée d’un cycle universitaire.

Pour une location non meublée, le bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans ou de 6 ans. Cette durée varie selon que le propriétaire est un particulier ou une personne morale. Cependant, il est toutefois possible de revoir cette règle à la baisse. Vous pouvez en effet signer un bail d’habitation d’une durée d’un an dès lors que le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour certains motifs (raisons familiales ou professionnelles, devant figurer dans le contrat). 

En l’absence de congé donné par le bailleur au locataire, le bail d’habitation meublée se poursuit par tacite reconduction pour la même durée que le bail initial (3 ans ou 6 ans).

Ce que rend obligatoire la loi ALUR dans le bail

La loi Alur a instauré un modèle de contrat de bail. Attention, des propriétaires souhaitant louer sans agence immobilière utilisent de vieux documents copiés/collés ou photocopiés maintes fois qui ne sont pas à jour de la législation ou mal renseignés. Internet grouille également de « documents types » pas du tout conformes à la Loi.

Ce modèle type Loi ALUR comprend des éléments obligatoires à inscrire désormais au bail. Ainsi figurent obligatoirement dans le bail, les dispositions suivantes :

  • Le nom et la domiciliation du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que ceux du mandataire assurant la gestion locative
  • Le nom du locataire
  • Date de prise d’effet du bail et la durée
  • La consistance, la destination et la surface habitable des locaux
  • La désignation des locaux les équipements d’usage privatif dont le locataire à une jouissance exclusive,équipements et usage de l’immeuble à usage commun équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
  • Le montant du loyer, ses modalités ainsi que les règles de révision éventuelles
  • Le loyer de référence et le loyer majoré si il en existe un localement
  • Le montant et la date de versement acquitté par le dernier locataire
  • Le montant et la nature des travaux effectués avant la location
  • Le montant du dépôt de garantie

Pour formaliser la location d’un bien, le bail-type est essentiel. Il définit les obligations des deux parties : le locataire et le propriétaire ou son représentant agent immobilier. Rédiger un contrat de location permet de prévenir mais surtout de limiter les malentendus ou les éventuels litiges et n’est pas donné à tout le monde. Rien de plus rassurant que de signer un bail d’habitation conforme chez un professionnel de l’immobilier, que l’on soit d’ailleurs propriétaire comme locataire.

Vérifier les annexes au bail de location

Les baux signés à compter du 1er août 2015 sont accompagnés de documents accessoires obligatoires tels que :

  • Une notice informative indiquant les droits et les obligations du locataire et du bailleur
  • L’état des lieux d’entrée fait lors de la remise des clés.
  • Le dossier de diagnostics techniques immobiliers
  1. DPE (Diagnostic de performance énergétique)
  2. CREP (Constat de risque d’exposition au plomb)
  3. La copie de l’état d’amiante
  4. L’état des risques et pollutions SI le logement est situé dans une zone à risque déterminée par voie d’arrêté préfectoral.
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs, obligatoirement souscrite par le locataire. Elle protège le bien contre les incendies, explosion, dégât des eaux.
  • Une copie du règlement de copropriété, si le logement est situé dans une copropriété.
  • Une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.

S’assurer que le loyer respecte les règles

Le montant du loyer détermine avant toute autre chose la recherche de logement d’un locataire. Il conditionne également la sélection de son dossier par l’agent immobilier ou le propriétaire qui établira un ratio entre le loyer demandé et les revenus. 

Le principe légal est la libre fixation du loyer par les parties. Mais en pratique, il est en réalité souvent imposé par le propriétaire. Avec la loi ALUR, il est désormais obligatoire de stipuler si l’encadrement des loyers s’applique dans la zone où se conclut la location. Cette restriction, mise en place progressivement, est matérialisée par un loyer de référence établi quartier par quartier. Il tient notamment compte de la date de construction et de la catégorie de logement. En dehors de ce dispositif d’encadrement des loyers, la libre fixation du loyer demeure. Ainsi, afin d’estimer le plus précisément possible la charge mensuelle de la location, il faut bien vérifier que le montant du loyer inclut les charges locatives comme l’eau ou l’électricité. À défaut, un budget supplémentaire est à anticiper selon le type et la surface du logement.

PS : A ce jour, l’encadrement des loyers n’est effectif qu’à Paris et à Lille mais ce dispositif pourrait être étendu à d’autres communes. Pensez à vous rapprocher de votre conseiller location pour éviter des erreurs.

F.A.Q

Pour reconnaître un faux bail, assurez-vous qu’il comporte toutes les clauses obligatoires et que les informations qui y sont inscrites correspondent bien à ce que vous aviez vu au préalable avec votre interlocuteur.
La meilleure solution pour ne pas se faire arnaquer est de passer par une agence immobilière et vous serez ainsi assuré que le bail est conforme à la législation en vigueur.

Si l’état des lieux d’entrée doit se faire le jour de la prise de possession des lieux, soit le jour ou le locataire devient responsable du logement, la signature du bail elle peut être réalisée à n’importe quel moment avant l’état des lieux.

En effet, la date de signature du bail n’est pas la date de début de la location.

Cette pratique est d’ailleurs souvent utilisée car le laps de temps entre la signature du bail et l’entrée dans le logement permet pour le locataire de récupérer l’attestation d’assurance qui lui est demandé lors de sa remise de clés.

Non, aucun délai de rétractation n’est prévu.
Après la signature du contrat de location, le locataire ou le propriétaire peuvent mettre fin au bail en respectant les règles du congé (notamment des conditions de forme et de délais).

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