Bail de location : ce qu’il faut vérifier

Le bail est le contrat qui engage le locataire envers son propriétaire et vice versa. Bien que les locataires soient souvent pressés au moment de la signature, gare à la précipitation. Il est essentiel de bien vérifier les conditions inscrites. Passer par un professionnel de l’immobilier apporte toutefois une garantie : celle d’un bail bien rédigé et conforme à la réglementation.

Voici quelques points clés à vérifier avant la signature.

Vérifier la durée de son bail de location avant de signer

Il est important avant de signer un bail d’habitation de s’informer sur la durée du bail. Celle-ci est déterminée en fonction du type de location envisagé.

Pour une location meublée, la durée du bail est de 1 an dans la majorité des cas. Le contrat est ensuite renouvelable annuellement par tacite reconduction. Cette durée est un minimum fixé par la loi mais rien n’interdit de conclure un bail plus long. En revanche, il est interdit de prévoir une durée de location plus courte. 

La seule exception est la location à un étudiant. Si vous êtes étudiant, vous pouvez en effet signer un bail d’habitation meublée pour une durée de 9 mois, ce qui correspond à la durée d’un cycle universitaire.

Pour une location non meublée, le bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans ou de 6 ans. Cette durée varie selon que le propriétaire soit un particulier ou une personne morale. Il est toutefois possible de revoir cette règle à la baisse. Vous pouvez en effet signer un bail d’habitation d’une durée d’un an, dès lors que le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour certains motifs (raisons familiales ou professionnelles, devant figurer dans le contrat). 

En l’absence de congé donné par le bailleur au locataire, le bail d’habitation non meublée se poursuit par tacite reconduction pour la même durée que le bail initial (3 ans ou 6 ans).

Bail et loi ALUR : les obligations

La loi Alur a instauré un modèle de contrat de bail. Attention, des propriétaires souhaitant louer sans agence immobilière utilisent souvent des documents anciens, qui ne sont plus à jour ou mal renseignés. Internet regorge de « documents types » qui ne sont pas du tout conformes à la Loi.

Le modèle de bail type Loi ALUR comprend des éléments obligatoires à inscrire. Ainsi figurent obligatoirement les dispositions suivantes :

• Le nom et la domiciliation du bailleur, son domicile ou son siège social ainsi que ceux du mandataire assurant la gestion locative.
• Le nom du locataire.
• Date de prise d’effet du bail et la durée.
• La consistance, la destination et la surface habitable des locaux.
• La désignation des locaux, les équipements à usage privatif dont le locataire à une jouissance exclusive, les équipements à usage commun, les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
• Le montant du loyer, ses modalités ainsi que les règles de révision éventuelles.
• Le loyer de référence et le loyer majoré si il en existe un localement.
• Le montant et la date de versement acquitté par le dernier locataire.
• Le montant et la nature des travaux effectués avant la location.
• Le montant du dépôt de garantie.

Pour formaliser la location d’un bien, le bail type est essentiel. Il définit les obligations des deux parties : le locataire et le propriétaire ou son représentant agent immobilier. Rédiger un contrat de location permet de prévenir mais surtout de limiter les malentendus ou les éventuels litiges. Rien de plus rassurant que de signer un bail d’habitation conforme chez un professionnel de l’immobilier, pour le propriétaire comme pour le locataire.

Vérifier les annexes au bail de location

Les baux signés à compter du 1er août 2015 sont accompagnés de documents obligatoires tels que :

• Une notice informative indiquant les droits et les obligations du locataire et du bailleur.
• L’état des lieux d’entrée fait lors de la remise des clés.
• Le dossier de diagnostics techniques immobiliers : DPE (Diagnostic de performance énergétique), CREP (Constat de risque d’exposition au plomb), copie de l’état d’amiante, l’état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque déterminée par voie d’arrêté préfectoral.

• L’attestation d’assurance contre les risques locatifs, obligatoirement souscrite par le locataire. Elle protège le bien contre les incendies, explosion, dégât des eaux.
• Une copie du règlement de copropriété, si le logement est situé dans une copropriété.
• Une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné.

Vérifiez que le loyer respecte les règles en vigueur

Le montant du loyer détermine avant toute autre chose la recherche de logement d’un locataire. Il conditionne également la sélection de son dossier par l’agent immobilier ou le propriétaire qui établira un ratio entre le loyer demandé et les revenus. 

Le principe légal est la libre fixation du loyer par les parties. Mais en pratique, il est en réalité souvent imposé par le propriétaire. Avec la loi ALUR, il est désormais obligatoire de stipuler si l’encadrement des loyers s’applique dans la zone où se conclut la location. Cette restriction, mise en place progressivement, est matérialisée par un loyer de référence établi quartier par quartier. Il tient notamment compte de la date de construction et de la catégorie du logement. En dehors de ce dispositif d’encadrement des loyers, la libre fixation du loyer demeure. Ainsi, afin d’estimer le plus précisément possible la charge mensuelle de la location, il faut bien vérifier que le montant du loyer inclut les charges locatives comme l’eau ou l’électricité. À défaut, il faut anticiper un budget supplémentaire selon le type et la surface du logement.

F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé