Le dépôt de garantie

Catégorie : La signature du bail
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
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Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à l’agent immobilier chargé de la gestion du bien, lors de la signature du bail locatif. Il sert à couvrir les dommages que le locataire pourrait causer en occupant le logement. Dans ce guide, Zelok vous explique en détail ce qu’est le dépôt de garantie, à quoi il sert et quand le remettre.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Définition et montant 

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire, lors de la signature d’un bail locatif. Il est destiné à couvrir les éventuels frais de réparation liés à des dommages causés par l’occupant du logement. L’administrateur de biens s’appuie parfois aussi sur cette provision pour combler d’éventuels impayés de loyer ou de charges.

La loi encadre strictement le montant demandé, qui doit d’ailleurs être mentionné dans le bail de location. Il est égal à : 

  • un mois de loyer maximum, hors charges, dans le cadre d’une location vide ;
  • deux mois de loyer maximum, hors charges, dans le cadre d’une location meublée, sauf s’il s’agit d’un bail mobilité. 

Attention, le mot “caution” est souvent utilisé à tort pour désigner le dépôt de garantie. Il s’agit bien de deux notions différentes. La caution désigne une personne ou un organisme qui se porte garant, s’engageant à régler le loyer à la place du locataire en cas de défaut de paiement. 

Le versement du dépôt de garantie 

Le dépôt de garantie est versé par le locataire, au gestionnaire de biens de l’agence immobilière mandatée par le bailleur. En PAP, c’est le propriétaire qui le reçoit et qui endosse la responsabilité de sa conservation, puis de sa restitution à la fin du bail. Le dépôt de garantie peut aussi être réglé par un organisme comme Action Logement, qui propose des aides sous conditions d’éligibilité et de ressources. Son versement est effectué lors de la signature du bail, en même temps que le règlement des honoraires de location. Le chèque est encore privilégié, mais certaines agences immobilières proposent maintenant des solutions de paiement en ligne pour faciliter la démarche. 

Dans le cadre d’une location via un professionnel de l’immobilier, le dépôt de garantie est encaissé puis conservé par l’agence. Une sécurité supplémentaire pour le locataire comme pour le propriétaire. Plus rarement, il pourra être reversé au bailleur qui en prend  alors la responsabilité. Cela doit dans ce cas être mentionné explicitement sur le bail. À noter : le montant du dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être réévalué. 

Que couvre le dépôt de garantie ? 

Le dépôt de garantie est destiné à couvrir certaines défaillances du locataire en place. Il pourra être utilisé en partie ou en totalité pour : 

  • payer les réparations directement liées à un défaut d’entretien du locataire ;
  • effectuer les menues réparations non effectuées et qui incombent au locataire.

Il n’est pas rare d’utiliser le dépôt de garantie pour combler un défaut de paiement du loyer. Ce n’est toutefois pas son utilité première. S’il veut se protéger, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés et profiter des conseils du gestionnaire immobilier.  Le locataire a de son côté l’obligation de régler son loyer et ses charges chaque mois, à la date convenue. Les paiements manquants lui seront réclamés, d’abord par voie amiable, puis par voie d’huissier jusqu’à procédure judiciaire en cas de non règlement de la dette. 

Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?

L’état des lieux de sortie permet d’évaluer l’état du logement à la fin de la location. Il sera comparé à son état lors de l’entrée dans les lieux. Légalement, le professionnel de l’immobilier pourra retenir la totalité ou une partie du dépôt de garantie pour réparer les dégradations, payer les travaux liés à un défaut d’entretien du locataire ou les éventuels impayés de loyer. Seules les détériorations inscrites sur l’état des lieux de sortie, qui doit être signé par le locataire, seront concernées. Les montants retenus doivent obligatoirement être justifiés par des factures, des devis ou un constat d’huissier. 

Après remise des clés, la restitution du dépôt de garantie intervient : 

  •   après un mois maximum si le logement est rendu en bon état ; 
  •   après deux mois maximum si des détériorations ont été constatées et notées sur l’état des lieux de sortie. 

En cas de retard, le locataire pourra réclamer des intérêts.

F.A.Q

Caution et dépôt de garantie sont parfois confondus, bien qu’il s’agisse de notions différentes. Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire doit verser à l’agence immobilière chargée de la gestion du bien, au moment de la signature du bail. Dans le cas d’une location de particulier à particulier, c’est le propriétaire qui le récupère. Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer maximum dans le cadre d’une location vide, ou à deux mois de loyer maximum dans le cadre d’une location meublée. La totalité ou une partie du dépôt de garantie pourra être retenue lors de la restitution du logement, si des dégradations sont constatées. 
 
La caution représente une personne physique ou morale qui s’engage à régler le loyer en cas de défaut de paiement du locataire.

Le dépôt de garantie pourra être retenu en partie ou en totalité, si : 
· le locataire a endommagé le logement ou ses équipements mentionnés dans le bail ;
· le locataire n’a pas réglé la totalité de son loyer ou de ses charges ;
· le locataire a laissé le logement sale ou en mauvais état ;
· le locataire a laissé des meubles, objets ou déchets non signalés lors de l’état des lieux d’entrée. 

Tout montant retenu devra être justifié par une facture, un devis ou la constatation d’un huissier. Ces dégradations seront obligatoirement mentionnées sur l’état des lieux de sortie, signé par le locataire et par l’agence immobilière mandatée par le propriétaire (ou par le bailleur lui-même dans le cas d’une location de particulier à particulier).

Le propriétaire ou l’agence immobilière en charge du bien a l’obligation de restituer le dépôt de garantie au plus tard : un mois après remise des clés si le bien est en bon état, deux mois après remise des clés si des dégradations sont constatées. 
En cas de refus, une mise en demeure pourra être envisagée, jusqu’à une action portée au tribunal en cas de non réponse.

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