Assurance loyer impayé : qui doit la payer ?

En immobilier, le risque d’impayé et de dégradations du logement est la première crainte des investisseurs. En cas de sinistre, le bailleur doit piocher dans sa trésorerie pour compenser les pertes financières. Une situation qui peut vite tourner au cauchemar car en France, les procédures administratives sont longues en cas d’absence de paiement de la part du locataire. Des solutions existent pour louer sans stress en se protégeant au maximum. L’assurance loyer impayé fait partie des plus connues. Comment la choisir, qui doit souscrire ? Zelok vous dit tout.

Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ? 

L’assurance loyer impayé, aussi appelée garantie loyer impayé (GLI) est une solution qui offre au propriétaire bailleur une couverture en cas de défaut de paiement de son locataire. En fonction des contrats, ce type de garantie pourra aussi prendre en charge les frais de procédure et les éventuels de travaux de remise en état du logement, en cas de dégradations causées par le locataire. Il existe également des contrats qui couvrent les périodes de vacances locatives, mais ces derniers sont plus coûteux. Traditionnellement, la plupart des assurances loyers impayés ne déclenchaient une indemnisation qu’à partir de 2 mois de loyers impayés cumulés. L’offre s’est aujourd’hui davantage adaptée à la réalité du marché locatif, avec des garanties moins restrictives qui peuvent couvrir le propriétaire dès le premier euro impayé, soit même en cas d’impayé partiel. À noter que pour être assuré, le logement loué doit impérativement respecter les normes de décence en vigueur (surface minimum, diagnostic gaz, diagnostic électricité…). 

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ? 

Lorsque le locataire ne paye pas son loyer, c’est tout l’équilibre de l’investissement qui est remis en cause. Sa rentabilité chute, le bailleur doit piocher dans sa propre trésorerie pour combler les dettes. Au moment de la recherche de locataire, une étude de solvabilité sérieuse et réalisée par un professionnel de l’immobilier pourra permettre d’éviter les risques. Mais ce n’est malheureusement pas toujours suffisant, d’autant plus dans un contexte de hausse du coût de la vie qui augmente fortement le risque de retard ou d’absence de paiement. Souscrire une assurance loyer impayé représente un coût supplémentaire qui peut pourtant permettre de réaliser de grosses économies ! En France, les procédures d’expulsion d’un locataire mauvais payeur sont très longues (parfois plus de 2 ans). Sans compter les frais d’avocat et de procédure, qui s’ajoutent à la perte des revenus locatifs. L’augmentation des prix de l’immobilier s’est accompagnée d’une hausse des loyers : plus de risques pour l’investisseur qui compte sur ses revenus locatifs pour rembourser un prêt bancaire. Raison de plus pour se protéger.

Comment choisir une assurance loyer impayé ? 

Toutes les garanties loyers impayés ne se valent pas. Pour bien choisir, il est impératif de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Parmi les critères à vérifier :

• la présence ou non d’une franchise ;
• les délais d’indemnisation ;
• la durée ou le plafond de couverture ;
• la prise en charge ou non des frais de procédures ;
• la prise en charge ou non des dégradations immobilières et le montant maximum ; 
• la présence ou non d’une protection juridique. 

Avec la plupart des assurances traditionnelles, il faut d’abord cumuler deux mois de loyers impayés avant de pouvoir demander une première indemnisation. L’offre s’est aujourd’hui adaptée au marché locatif. Avec la GLI Garantie Totale, les propriétaires bailleurs sont sûrs de percevoir leur loyer à 100 % tous les mois, quoi qu’il arrive et même en cas d’impayé partiel. 

Vous êtes propriétaire ? N’hésitez pas à demander conseil à votre agence immobilière de proximité, qui saura vous conseiller l’assurance la plus adaptée à votre situation. 

Locataire ou propriétaire : qui paye l’assurance loyer impayé ? 

Pour se protéger contre les impayés, le propriétaire bailleur a plusieurs options, notamment : 

• exiger que le candidat locataire ait un garant ;
• souscrire une garantie contre les loyers impayés. 

Légalement, il n’est pas possible de cumuler ces deux solutions, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans le premier cas, en cas d’impayé, le propriétaire ou l’agent immobilier chargé de la gestion du bien pourra solliciter le garant pour obtenir le paiement de la dette. Bien que la présence d’un garant soit rassurante, ce n’est pourtant pas la solution la plus sûre pour l’investisseur. Si le garant refuse de payer, la procédure peut s’avérer longue et coûteuse. Le bailleur peut donc aussi choisir de se protéger en souscrivant une assurance loyer impayé : c’est alors à lui de payer les cotisations. Ces dernières représentent environ 2,5 % TTC du montant du loyer, charges comprises. 
Notez que les primes d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers. Une protection qui demeure donc peu coûteuse étant donné les risques financiers engendrés par un impayé.

F.A.Q

Publié par Morane
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