Assurance loyer impayé : qui doit la payer ?

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En immobilier, le risque d’impayé et de dégradations du logement est la première crainte des investisseurs. En cas de sinistre, le bailleur doit piocher dans sa trésorerie pour compenser les pertes financières. Une situation qui peut vite tourner au cauchemar car en France, les procédures administratives sont longues en cas d’absence de paiement de la part du locataire. Des solutions existent pour louer sans stress en se protégeant au maximum. L’assurance loyer impayé fait partie des plus connues. Comment la choisir, qui doit souscrire ? Zelok vous dit tout.

Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé ? 

L’assurance loyer impayé, aussi appelée garantie loyer impayé (GLI) est une solution qui offre au propriétaire bailleur une couverture en cas de défaut de paiement de son locataire. En fonction des contrats, ce type de garantie pourra aussi prendre en charge les frais de procédure et les éventuels travaux de remise en état du logement, en cas de dégradations causées par le locataire. Il existe également des contrats qui couvrent les périodes de vacances locatives, mais ces derniers sont plus coûteux. Traditionnellement, la plupart des assurances loyers impayés ne déclenchaient une indemnisation qu’à partir de 2 mois de loyers impayés cumulés. L’offre s’est aujourd’hui davantage adaptée à la réalité du marché locatif, avec des garanties moins restrictives qui peuvent couvrir le propriétaire dès le premier euro impayé, soit même en cas d’impayé partiel. À noter que pour être assuré, le logement loué doit impérativement respecter les normes de décence en vigueur (surface minimum, diagnostic gaz, diagnostic électricité…). 

Pourquoi souscrire une assurance loyer impayé ? 

Lorsque le locataire ne paye pas son loyer, c’est tout l’équilibre de l’investissement qui est remis en cause. Sa rentabilité chute, le bailleur doit piocher dans sa propre trésorerie pour combler les dettes. Au moment de la recherche de locataire, une étude de solvabilité sérieuse et réalisée par un professionnel de l’immobilier pourra permettre d’éviter les risques. Mais ce n’est malheureusement pas toujours suffisant, d’autant plus dans un contexte de hausse du coût de la vie qui augmente fortement le risque de retard ou d’absence de paiement. Souscrire une assurance loyer impayé représente un coût supplémentaire qui peut pourtant permettre de réaliser de grosses économies ! En France, les procédures d’expulsion d’un locataire mauvais payeur sont très longues (parfois plus de 2 ans). Sans compter les frais d’avocat et de procédure, qui s’ajoutent à la perte des revenus locatifs. L’augmentation des prix de l’immobilier s’est accompagnée d’une hausse des loyers : plus de risques pour l’investisseur qui compte sur ses revenus locatifs pour rembourser un prêt bancaire. Raison de plus pour se protéger.

Comment choisir une assurance loyer impayé ? 

Toutes les garanties loyers impayés ne se valent pas. Pour bien choisir, il est impératif de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Parmi les critères à vérifier :

  • la présence ou non d’une franchise ;
  • les délais d’indemnisation ;
  • la durée ou le plafond de couverture ;
  • la prise en charge ou non des frais de procédures ;
  • la prise en charge ou non des dégradations immobilières et le montant maximum ; 
  • la présence ou non d’une protection juridique. 

Avec la plupart des assurances traditionnelles, il faut d’abord cumuler deux mois de loyers impayés avant de pouvoir demander une première indemnisation. L’offre s’est aujourd’hui adaptée au marché locatif. Avec la GLI Garantie Totale, les propriétaires bailleurs sont sûrs de percevoir leur loyer à 100 % tous les mois, quoi qu’il arrive et même en cas d’impayé partiel. 

Vous êtes propriétaire ? N’hésitez pas à demander conseil à votre agence immobilière de proximité, qui saura vous conseiller l’assurance la plus adaptée à votre situation. 

Locataire ou propriétaire : qui paye l’assurance loyer impayé ? 

Pour se protéger contre les impayés, le propriétaire bailleur a plusieurs options, notamment : 

  • exiger que le candidat locataire ait un garant ;
  • souscrire une garantie contre les loyers impayés. 

Légalement, il n’est pas possible de cumuler ces deux solutions, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans le premier cas, en cas d’impayé, le propriétaire ou l’agent immobilier chargé de la gestion du bien pourra solliciter le garant pour obtenir le paiement de la dette. Bien que la présence d’un garant soit rassurante, ce n’est pourtant pas la solution la plus sûre pour l’investisseur. Si le garant refuse de payer, la procédure peut s’avérer longue et coûteuse. Le bailleur peut donc aussi choisir de se protéger en souscrivant une assurance loyer impayé : c’est alors à lui de payer les cotisations. Ces dernières représentent environ 2,5 % TTC du montant du loyer, charges comprises. 


Notez que les primes d’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers. Une protection qui demeure donc peu coûteuse étant donné les risques financiers engendrés par un impayé.

F.A.Q

En France, les procédures d’expulsion d’un locataire mauvais payeur sont très longues. Souscrire une assurance loyer impayé, c’est sécuriser son investissement en étant sûr de percevoir ses revenus locatifs. En cas d’impayé, une indemnisation est versée pour compenser les pertes financières. Les primes étant déductibles des revenus fonciers, les assurances  loyers impayés représentent un faible coût pour le propriétaire. Le calcul est rapide : en cas de non paiement du locataire, mieux vaut être protégé ! 

Notez que les garanties varient d’un contrat à l’autre. En optant pour la GLI Garantie Totale Zelok, le bailleur est sûr de percevoir son loyer tous les mois, sans délai. Ce n’est pas toujours le cas : certaines assurances exigent le cumul de deux mois de loyers impayés avant de déclencher une première indemnisation.

Les propriétaires bailleurs ont deux principales options pour se protéger contre les loyers impayés. 

Le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à régler les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. Il doit disposer de ressources financières suffisantes pour assumer cette responsabilité. Cette option reste toutefois risquée car malgré une étude solide de la solvabilité en amont, rien ne garantit que le garant respectera ses engagements. 

L’assurance loyer impayé est un contrat souscrit par le propriétaire pour se prémunir contre les risques d’impayés de loyer. Elle permet au bailleur de percevoir ses revenus locatifs, même si le locataire ne règle pas. Les conditions et garanties varient d’un contrat à l’autre, il est donc essentiel de bien comparer les différentes offres avant de souscrire. L’assurance loyer impayé reste la solution la plus sûre pour sécuriser son  investissement.

Pour bien choisir son assurance loyer impayé, il est essentiel de vérifier les garanties et limites de couverture. Le bailleur doit s’assurer que les risques qu’il souhaite couvrir sont bien pris en charge : impayés de loyers, même partiels, frais de procédure judiciaire, protection juridique, dégradations immobilières… Attention aux délais, à la franchise et aux éventuelles exclusions applicables. 

Le montant de la garantie est aussi un indicateur essentiel. Il doit répondre à vos besoins, avec un plafond suffisant par rapport au montant du loyer pratiqué. Les modalités de remboursement doivent également correspondre à vos attentes. Certaines assurances loyers impayés imposent une franchise ou le cumul de deux mois de loyers impayés, avant de verser une première indemnisation. 

Pour activer l’assurance en cas d’impayé, certaines conditions doivent être remplies, notamment concernant le choix du locataire. Il doit être sélectionné selon des critères précis pour éviter le risque de déchéance de garantie. 

Rapprochez-vous de votre agence immobilière de proximité, qui pourra vous proposer des offres de qualité, qui n’existent pas sur le marché du particulier à particulier.