Investir dans un studio

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Le studio fait partie des meilleurs achats pour un investisseur immobilier débutant, car il offre de nombreux bénéfices : prix abordable, rentabilité élevée, forte demande locative, fiscalité favorable… Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous explique pourquoi et comment investir dans un studio.

Pourquoi investir dans un studio ?

Une forte demande locative :

Chaque année, les étudiants ont beaucoup de mal à se loger. Ils sont nombreux et les villes universitaires n’offrent souvent pas suffisamment de places en résidence étudiante. Les studios privés sont donc très demandés en période de rentrée par les étudiants qui ne trouvent pas de chambre. Outre les étudiants, les studios peuvent également se louer aux jeunes actifs ou aux salariés mutés temporairement. 

Un marché du studio en pénurie :

Le marché immobilier est marqué par la pénurie, c’est encore plus le cas pour les studios auxquels les constructeurs préfèrent les T2 ou T3, mais qui ne correspondent pas aux besoins des étudiants. Investir dans un studio bien placé, proche des universités devrait donc prendre de la valeur au fil des années. Une plus-value est ainsi envisageable lors de la revente ! 

Un prix abordable :

Dans les grandes métropoles régionales, on trouve des studios à partir de 60 000 ou 80 000€, pour une vingtaine de m². Pour une superficie similaire à Paris, il faut davantage compter 160 000€. Dans les deux cas, acheter un studio coûte beaucoup moins cher qu’un appartement familial ou une maison. Il est donc plus facile d’obtenir un prêt immobilier pour financer cet investissement locatif.

Aller plus loin → Comment financer son investissement locatif ?

Une rentabilité élevée :

Par rapport aux autres types de biens, les studios ont une rentabilité locative plus élevée. Par exemple, un studio de 22 m² à Paris acheté 165 000€ et loué pour 700€ par mois offre une rentabilité brute de 5,09% ; alors qu’un T3 de 62 m² acheté 580 000€ dans la même zone et loué 1600€ par mois ne rapporte que 3,31% de rentabilité. Le choix est vite fait, non ?

Les risques d’investir dans un studio :

Investir dans un studio offre de nombreux atouts aux investisseurs immobiliers, mais qu’en est-il des risques ? 

En achetant un studio, il faut savoir que c’est généralement un logement temporaire pour des étudiants : ils sont rarement loués en juillet/août et les baux doivent être renouvelés chaque année. La rotation des locataires est donc assez forte et cela peut entraîner des travaux d’entretien plus réguliers, entre chaque locataire.

Faites également attention aux prix de l’immobilier pour être certain de faire un bon investissement, avec une forte rentabilité locative. Surveillez régulièrement le prix au m² des studios dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir.

Vous cherchez à connaître la valeur locative d’un bien sur votre ville ?

Rapprochez vous d’une agence immobilière située dans dans la ville où vous souhaitez connaître la valeur locative d’un bien. Cette dernière, en tant que spécialiste de la zone vous fera la meilleure estimation.

Les 5 meilleures villes dans lesquelles acheter un studio

La forte demande locative des studios se concentre essentiellement dans les grandes métropoles et les pôles universitaires. Les villes comme Paris, Lyon, Aix-Marseille, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy comportent ainsi la moitié des jeunes de 18 à 24 ans !

Investir dans un studio à Aix-Marseille :

La métropole compte plus de 90 000 étudiants, soit 20% de la population d’Aix-Marseille. Les chambres étudiantes ne représentent que 9% des logements mis en location, les studios sont donc plébiscités par les étudiants : ils représentent 49% des logements loués à Aix ! En moyenne, à Aix, les studios sont mis en location à 531€ pour 23m², et à 477€ pour la même surface à Marseille. Nous vous recommandons d’investir dans le centre-ville ou dans le quartier des facs !

Investir dans un studio à Lille :

La métropole lilloise concentre plus de 110 000 étudiants répartis dans des établissements publics et privés : 3 universités, écoles de commerce, d’ingénieurs, IEP… Cette forte concentration étudiante fait de Lille la ville parfaite dans laquelle investir. Les studios et les T1 représentent 46% des logements mis en location, et les logements meublés, 47% ! Investir dans un studio à Lille présente donc une belle rentabilité locative, avec des studios de 23 m² à 480€ par mois.

Investir dans un studio à Toulouse :

La ville rose compte 23 établissements d’enseignement supérieur et plus de 130 000 étudiants. Plusieurs quartiers sont appréciés par les étudiants : les Carmes, Patte d’Oie, Saint-Cyprien, Le Busca… La location de studios représente 29% des baux à Toulouse et 53% des recherches de logement proviennent d’étudiants. Le loyer moyen d’un studio est de 466€. 

Investir dans un studio à Bordeaux :

Bordeaux fait partie des meilleures villes dans lesquelles étudier, grâce à son grand nombre d’établissements d’enseignement supérieur. Les étudiants représentent 12% de la population bordelaise et 61% des recherches de logement proviennent de ces derniers. 30% des biens loués à Bordeaux sont des studios, dont le loyer mensuel est en moyenne de 482€. Afin de vous projeter concrètement, par exemple, le groupe immobilier REALITES propose actuellement des logements neufs à Bordeaux, idéaux pour un investissement locatif. Voir les programmes.

Investir dans un studio à Rennes :

1 habitant rennais sur 5 est étudiant : Rennes fait partie des grandes métropoles étudiantes françaises. Investir à Rennes est un bon choix, puisque 38% des baux sont des locations de studios. Le loyer moyen est de 412€ par mois, ce qui est un peu plus bas que dans les autres métropoles françaises, mais le nombre d’étudiants rend l’investissement sûr.

Louer un studio vide ou meublé ?

Ça y est, vous êtes convaincu à l’idée d’investir dans un studio. Mais faut-il le louer vide ou meublé ? 

La location meublée est parfaitement adaptée aux studios, car les étudiants ou les jeunes actifs possèdent rarement des meubles. De plus, ce sont souvent des locations courte durée, il n’est donc pas intéressant pour les locataires d’acheter du mobilier pour y vivre. Nous vous recommandons donc d’opter pour la location meublée si vous louez un studio à des étudiants. La fiscalité est plus attractive et les loyers peuvent être un peu plus élevés qu’en location vide.

En choisissant la location meublée, vous devez veiller à réellement équiper le logement : découvrez la liste des meubles obligatoires pour un studio meublé.

Aller plus loin → Guide complet sur la location meublée

Nos conseils pour bien investir dans un studio étudiant

Connaître le marché immobilier étudiant : avant de choisir la ville dans laquelle investir, identifiez les métropoles où la demande en studio est importante. Les villes étudiantes sont à privilégier : Toulouse, Rennes, Lille, Bordeaux, Aix-Marseille, etc. Évitez Paris sauf si vous avez un gros budget. Investissez dans un studio proche des pôles universitaires et des grandes écoles afin d’être certain de louer votre studio chaque année.

Calculer son rendement : il est primordial d’acheter votre studio au juste prix pour obtenir un bon rendement locatif. Avant d’acheter votre bien immobilier, calculez toujours son rendement brut, sans oublier les frais de gestion, les charges de copropriété, l’assurance habitation et la taxe foncière. Si le rendement est trop faible, cherchez un autre studio !

Fixer le bon loyer : pour fidéliser vos locataires (surtout les étudiants qui ont plusieurs années d’études à faire dans la même ville), vous devez fixer un loyer adapté. Prenez en compte les points forts et les points faibles du studio, et choisissez le bon prix par rapport au marché. N’oubliez pas que les étudiants ont souvent un budget serré !

Évaluer les travaux : avant d’acheter votre studio, évaluez le montant des travaux s’il est nécessaire d’en faire. Ce peut être de simples rafraîchissements comme la rénovation énergétique du logement, ou même des travaux dans la copropriété (rénovation des escaliers, ravalement de façade). Calculez ça en amont pour éviter les mauvaises surprises financières.

Choisir un régime fiscal attractif : le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre de nombreux avantages fiscaux. La location meublée vous permet de bénéficier du régime micro-BIC, les loyers sont imposés dans la catégorie BIC et non revenus fonciers et vous percevez un abattement forfaitaire de 50% au titre des frais. 

Aller plus loin → Les grandes étapes de l’investissement locatif

F.A.Q

La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’en location vide. Il vous offre une réduction d’impôts importante et la possibilité de récupérer la TVA. De plus, vous êtes imposé dans la catégorie BIC si vous générez moins de 23 000€ de revenus TTC par an et si ce n’est pas votre activité principale. Pour en savoir plus sur ce statut fiscal avantageux, n’hésitez pas à consulter le site lmnp-gouv.fr.

Pour calculer la rentabilité brute du studio que vous envisagez d’acheter, vous devez diviser le loyer annuel par le prix du logement, et multiplier le résultat par 100 pour obtenir le rendement brut annuel. 

Par exemple : vous voulez acheter un studio à 100 000€ et le louer à 400€ par mois. Le calcul est donc : (400 x 12 / 100 000 x 100 = 4,8), ce qui vous donne 4,8% de rentabilité brute.

Avec une location meublée, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie BIC. On trouve 2 régimes d’imposition : le régime micro BIC et le régime réel. Les revenus locatifs doivent être déclarés sur la déclaration de revenus 2042 C PRO, soit dans les cases 5ND à 5PD pour le régime micro BIC soit dans les cases 5NA à 5PK et 5NY à 5PZ pour le régime réel.

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