Quelle surface choisir pour son investissement locatif ?

Catégorie : Investir dans l’immobilier
Morane Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé
  • 5 min de lecture

Votre décision est prise : vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Parmi les critères de sélection du bien, celui de la surface est déterminant. Il influe notamment sur le rendement locatif ou sur le risque de vacance locative. Quelle surface choisir pour un investissement réussi ? Zelok fait le point avec vous.

Investir dans l’immobilier locatif : les critères pour choisir son bien

Acheter un logement pour le louer, ça se prépare ! Immobilier neuf ou ancien, surface, situation géographique… Autant de critères à étudier minutieusement pour ne pas se tromper. Si l’immobilier neuf peut séduire, la hausse des coûts et la rareté de l’offre ont des répercussions sur les prix. Aujourd’hui, l’immobilier ancien coûte entre 10 % et 20 % moins cher au m² en moyenne. Investir dans l’ancien, c’est aussi profiter d’un plus large choix de biens, d’une localisation en centre-ville ou au plus proche, et aussi d’une forte demande locative. La proximité des commodités (commerces, services, écoles, transports…) sera un avantage indéniable pour attirer de futurs locataires. Un logement bien situé vous permettra de bénéficier d’un meilleur rendement mais aussi de réaliser une plue-value intéressante en cas de revente. Un critère qui influe largement sur l’estimation d’un bien immobilier ! Outre l’emplacement, l’état du bien et le ratio entre offres et demandes, le choix de la surface est déterminant. Petit studio ou grands espaces, chaque situation comporte ses défauts et ses avantages. Des critères à étudier pour choisir l’option qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.

Les studios et petites surfaces : un investissement rentable

Un rendement élevé et une forte demande locative

Le studio, le T1 et le T1 bis sont des surfaces souvent plébiscitées par les primo-investisseurs. Première raison à cela : leur prix. Bien qu’il soit plus élevé au m², le ticket d’entrée pour ce type d’investissement reste plus accessible. La demande locative est forte, notamment chez les étudiants et jeunes actifs. Un studio bien placé, dans une ville universitaire ou dans un bassin d’emplois dynamique, sera toujours prisé des locataires. Le loyer que vous pourrez percevoir sera par ailleurs globalement plus élevé, proportionnellement à la surface. En optant pour une petite surface, vous réduisez également vos charges et le montant de votre taxe foncière. Bon à savoir : en optant pour la location meublée, facile à mettre en place dans un studio, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse. 

Une gestion plus importante 

Un studio ou un T1 bien situé vous permettra de bénéficier d’un bon taux de rendement. En contrepartie, les locataires auront tendance à rester moins longtemps. Qui dit changements fréquents, dit gestion locative plus chronophage. L’importance du choix de la localisation prend ici tout son sens : pour conserver un bon rendement, vous devez éviter la vacance locative et donc, maximiser vos chances de relouer rapidement. Entre deux locataires, il n’est pas rare de devoir effectuer quelques travaux de remise en état. Un turn-over important pourra donc générer des coûts supplémentaires. Pour vous épargner du stress et gérer votre location dans les règles de l’art, rien ne vaut l’accompagnement d’un professionnel de la gestion locative. Vous pourrez ainsi avoir accès à des garanties qui n’existent pas dans le cadre du particulier à particulier, notamment des assurances loyers impayés sécurisantes et adaptées à vos contraintes. 

Les T3 et T4 : un investissement locatif sécurisant 

Le choix de la stabilité

Le T3, qui se compose d’une pièce de vie et de deux chambres, ainsi que le T4, qui comporte trois chambres, sont des biens plébiscités par les jeunes couples, les familles avec enfants ou encore les retraités. Une catégorie de locataires moins mobile, qui recherchera plutôt un logement dans lequel s’établir pendant une moyenne à longue durée. Il s’agit souvent d’actifs, considérés comme bons payeurs et disposés à bien entretenir le logement dans lequel il souhaite rester. Une situation rassurante pour les bailleurs, inquiets du risque d’impayés et de dégradations. Les grands logements sont rares sur le marché locatif, la demande est donc élevée et le risque de vacance locative d’autant plus faible. 

Une gestion moins contraignante mais un coût plus important

Organisation des visites, état des lieux d’entrée et de sortie, élaboration du bail, travaux de réparation du logement… Des locataires qui restent longtemps, c’est aussi moins de contraintes de gestion ! Bien que les tensions observées sur le marché de la location obligent les personnes en mobilité à se décider rapidement, les profils de locataires intéressés par les T3 et T4 sont souvent plus exigeants lorsqu’ils choisissent leur logement. Préparer un investissement locatif, c’est bien sûr s’appuyer sur le calcul du taux de rendement pour évaluer sa pertinence. Les grandes surfaces offrent un rendement inférieur : on compte en moyenne entre 3 % et 5 %, contre 5 % à 8 % pour un studio ou T1. Cela s’explique notamment par l’effort financier qui sera plus conséquent lors de l’achat du bien. Si vous optez pour un appartement ou une maison situé dans une ville universitaire, la colocation pourra être une option intéressante. Dans un T3 ou T4, chaque chambre pourra être louée individuellement, au prix d’un studio ou presque. 

Investir dans un T2 : le compromis rassurant 

Intermédiaire, le T2 se compose d’une pièce principale et d’une chambre. Une surface qui convient aux personnes seules et qui sera aussi très recherchée par les jeunes couples. À l’achat, le prix au m² est plus faible que celui d’un studio tout en demandant un effort financier raisonnable. Les nouveaux couples d’actifs représentent une cible plutôt rassurante pour les investisseurs. Ils perçoivent deux salaires et restent en moyenne 3 à 4 ans dans un logement avant d’envisager d’investir ou de choisir une surface plus importante. Attention toutefois lorsque vous déterminez la surface de votre investissement locatif : la superficie et le nombre de pièces sont deux critères différents. Une maison ou un appartement qui ne comporte qu’une seule chambre reste un T2, même quand sa superficie s’apparente à celle d’un T3 ou d’un T4. Les biens atypiques peuvent être plus difficiles à louer, ils ne sont donc pas toujours les plus intéressants pour un investisseur.

F.A.Q.

Le taux de rendement locatif est un indicateur essentiel pour vérifier la pertinence d’un investissement immobilier. Il s’obtient en divisant les revenus locatifs perçus annuellement par le prix d’achat du bien et l’ensemble des frais à la charge du propriétaire bailleur. Parce qu’ils sont plus accessibles, moins coûteux en entretien et faciles à louer, les studios et petites surfaces bénéficient d’un rendement locatif important : entre 5 % et 8 % en moyenne. Les T3 et T4 nécessitent un plus gros effort financier, bien que le prix au m² soit souvent plus faible. Pour ce type de logement, le rendement sera plutôt de l’ordre de 3 % à 5 %. Le T2 pourra être un bon compromis. Au-delà de ce critère, il sera également important de prendre en compte le risque de vacance locative et de rotations de locataires, qui varie en fonction de la surface et de la localisation. En règle générale, les contraintes de gestion sont plus importantes avec les petites surfaces, car les locataires restent moins longtemps.

La localisation est un critère essentiel pour éviter que votre logement soit vide trop longtemps entre deux locataires, faisant drastiquement chuter votre rendement. Les petites surfaces étant très recherchées par les étudiants et jeunes actifs, elles sont globalement faciles à louer. A contrario, une grande maison située en périphérie urbaine plaira davantage aux familles, plus stables mais aussi plus exigeantes. Des avantages et inconvénients pour chaque type de logement, qui n’attirent pas les mêmes profils de locataires. Une localisation attrayante, à proximité des commodités, dans une zone universitaire ou particulièrement attractive au niveau de l’emploi garantit une demande élevée : c’est ce dont vous avez besoin pour sécuriser la régularité de vos revenus locatifs.

Réussir son investissement, c’est aussi sécuriser ses revenus locatifs. Le choix du bien et de sa localisation vous impacte directement. Un logement vide ne vous rapporte rien : vous avez besoin de le louer et relouer rapidement. Pour éviter les impayés, le choix du locataire est également crucial. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion locative qui fera le travail pour vous et qui saura sélectionner le profil le plus adapté à votre bien. Il pourra aussi vous proposer une assurance loyers impayés sécurisante, avec des conditions d’indemnisation qui vous garantissent de percevoir vos paiements tous les mois.

Morane Publié par Morane
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