Investir dans l’immobilier sans apport

Publié le 5 août 2021 par , rédacteur web pour Zelok

FH

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Investir dans l’immobilier offre des avantages : diversifier son patrimoine, anticiper sa retraite… Vous espérez pouvoir acheter sans apport ? Bien que cela soit parfois possible dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, la situation est différente lorsque l’on s’engage dans l’immobilier locatif. Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans l’immobilier, sans injecter d’apport personnel (ou très peu).

Oui, il est encore possible d’investir dans l’immobilier sans apport en 2026. Toutefois, les banques analysent attentivement la solidité du dossier, les revenus, les charges, l’épargne disponible et la rentabilité du projet. Obtenir un financement sans apport est plus difficile qu’avant, mais possible sous conditions.

Qu’est ce qu’un apport, lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier ?

L’apport désigne la somme qu’un acheteur peut introduire immédiatement dans son projet d’achat, sans avoir recours au crédit. Légalement, il n’y a pas de montant minimum ou maximum d’apport imposé lorsqu’on souscrit à un prêt immobilier.

Il n’existe pas de taux d’apport personnel obligatoire fixé par la loi pour obtenir un crédit immobilier. En pratique, les banques peuvent toutefois demander à l’emprunteur de financer une partie du projet sur ses fonds propres, notamment pour couvrir certains frais liés à l’acquisition. Les exigences varient selon le profil de l’emprunteur, le projet et la politique de la banque.

💡 Un apport limité ne signifie donc pas nécessairement que le projet sera refusé. La banque va surtout évaluer la capacité de l’emprunteur à supporter les mensualités et l’ensemble des charges du projet.

Les conditions propices à l’investissement dans l’immobilier sans apport

• Les organismes bancaires sont généralement plus enclins à accorder un prêt sans apport dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, que lors d’une accession à la propriété classique. Le risque d’impayés reste moindre puisque les loyers générés vont couvrir une part, voire l’intégralité, des mensualités de remboursement du prêt qui a été contracté. Les revenus locatifs prévisionnels peuvent être pris en compte dans l’analyse du dossier, mais ils ne remplacent pas l’étude de la solvabilité de l’emprunteur.

• Même sans apport personnel, disposer d’une épargne de précaution peut renforcer un dossier. Elle montre à la banque que l’emprunteur peut faire face aux imprévus et aux dépenses qui ne sont pas nécessairement couvertes par le crédit.

• Dans un cas comme dans l’autre, la condition sine qua non est que votre projet soit cohérent, et que vous puissiez prouver à votre prêteur qu’il peut vous faire confiance, au-delà de votre étude de solvabilité.

• En cas d’investissement locatif, votre banquier appréciera la signature d’un mandat de gestion au moment de votre achat. Si vous optez pour une assurance loyers impayés Garantie Totale Zelok, vous pourrez même lui apporter la preuve du paiement de votre loyer et de vos charges à 100 % chaque mois, quoi qu’il arrive et même si votre locataire ne paye pas. Une solution sécurisante et rassurante pour investir.

Quelques conseils pour investir dans l’immobilier sans apport

• Pour obtenir un crédit immobilier et prétendre à un investissement sans apport, il vous faudra constituer un dossier solide et bien étayé. Objectif : convaincre la banque de votre sérieux. Celle-ci va analyser votre capacité à rembourser les échéances de l’emprunt, en vérifiant la tenue de votre compte courant.

• Une bonne tenue des comptes est un atout important. Évitez les découverts répétés, les incidents de paiement et les crédits renouvelables mal maîtrisés. La banque cherchera à vérifier que vos finances sont suffisamment équilibrées pour supporter une nouvelle mensualité.

• Les emprunteurs qui disposent d’une situation professionnelle stable, avec des charges modérées et un reste à vivre suffisant, ont plus de chances d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel.

• En ayant des ambitions raisonnables et en présentant un projet sérieux et réfléchi aux organismes prêteurs, il est donc possible d’investir dans l’immobilier sans apport, ou du moins sans apport conséquent. Toutefois, il est recommandé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier qui sera en mesure d’évaluer la cohérence financière du projet.

Zoom sur le prêt à 110%

Le financement à 110 % désigne un crédit immobilier permettant de financer non seulement le prix du bien, mais également tout ou partie des frais liés à l’acquisition. Ce financement couvre le prix du bien à 100%, auquel s’ajoutent les 10% qui permettront de couvrir tout ou partie des frais annexes (frais d’agence, de notaire, de garantie, etc.).

💡Si le bien que vous convoitez est à 190 000€, la banque vous proposera un crédit immobilier d’environ 210 000€.

Il ne s’agit pas d’un prêt réglementé ni d’un produit bancaire auquel tout emprunteur peut automatiquement prétendre. L’accord dépend de la politique de la banque et de la solidité du dossier.

Peut-on vraiment obtenir un crédit immobilier sans apport en 2026 ?

Oui, mais l’absence d’apport peut rendre le dossier plus exigeant à défendre. La banque va notamment regarder la stabilité des revenus, la gestion des comptes, l’épargne disponible, les charges existantes et la cohérence financière de l’investissement locatif.

Un investissement sans apport ne signifie donc pas investir sans épargne. Conserver une épargne de précaution peut au contraire renforcer le dossier.

Quel taux d’endettement pour investir sans apport ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité limitée pour certains dossiers.

Pour un investissement locatif, les revenus locatifs peuvent être pris en compte dans le calcul, selon les méthodes retenues par l’établissement prêteur.

Pourquoi faire appel à un COBSP lorsqu’on veut investir dans l’immobilier sans apport ?

Un COBSP, Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement, est un intermédiaire entre un emprunteur et un organisme financier (ce que font des sociétés comme Empruntis, Pretto, OnVousFinance.com ou Cafpi). Il a également un rôle d’écoute, d’analyse et de conseil pour trouver le meilleur financement à vos projets. En raison du nombre de prêts qu’ils apportent aux différents organismes bancaires, les courtiers peuvent souvent traiter directement avec les pôles immobiliers des banques ou les agences de proximité.

Entourez-vous de professionnels de l’immobilier

Peu importe votre situation et la raison pour laquelle vous choisissez d’investir dans l’immobilier sans apport, entourez-vous de professionnels du domaine. Ils ont l’expérience, sauront appuyer votre sérieux et vous aider à monter un dossier complet à présenter aux organismes bancaires. Avant de vous engager, faites surtout valider la rentabilité prévisionnelle du projet en intégrant le prix d’achat, les frais d’acquisition, les travaux éventuels, le financement, les charges, la fiscalité et les loyers attendus.

F.A.Q