Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?

Déduisez la valeur de votre bien immobilier et payez moins d’impôts grâce à l’amortissement immobilier ! Il s’agit d’une pratique comptable autorisée en LMP, en LMNP ou en SCI qui vous permet d’optimiser votre fiscalité. Le meilleur moyen d’avoir un cash-flow positif, que vous soyez particulier ou professionnel. Dans ce guide, découvrez en détail le fonctionnement de l’amortissement immobilier.

Qu’est ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?

L’amortissement immobilier est la déduction de la valeur de votre bien immobilier de vos recettes locatives, en plus de vos charges. Grâce à l’amortissement d’une maison ou d’un appartement, vous allégez la fiscalité de votre investissement ! 

C’est d’ailleurs l’avantage majeur qui pousse les investisseurs immobiliers à opter pour le statut de la location meublée professionnelle (LMP) ou de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ces deux statuts permettent cet amortissement, grâce au régime réel simplifié. La société civile immobilière (SCI) permet également d’amortir des biens, si vous choisissez l’impôt sur les sociétés.  

L’amortissement, dans sa définition originelle, est un terme comptable qui tient compte de la perte de valeur d’un bien dans la durée, généralement due à l’obsolescence ou à l’usure. La durée d’amortissement diffère selon la nature du bien. Les biens immobiliers sont ainsi pris en compte dans les biens concernés par l’amortissement comptable. 

4 catégories peuvent être amorties en immobilier : 

• le bien immobilier : les composantes du logement sont amorties sur des durées différentes ; 
• les travaux : ils sont amortis sur 10 ans ;
• le mobilier : ils sont amortis sur 5 ans ;
• les frais liés à l’achat : ils sont amortis sur 5 ans ou comme charges sur le premier exercice.

Contrairement aux déficits reportables sur 10 ans maximum, les amortissements peuvent être reportés sans limites. Toutefois, vous ne pouvez pas amortir votre bien immobilier si vous êtes déjà déficitaire. Les amortissements seront conservés jusqu’à ce que vous ne le soyez plus.

Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier ?

Le calcul de l’amortissement immobilier peut sembler compliqué, mais ne vous inquiétez pas : on va tout vous expliquer. 

Tout d’abord, il faut savoir que votre bien immobilier est composé de différents éléments : toiture, installation électrique, gros œuvre, agencements intérieurs, etc. Chacun a une durée de vie différente. Il est admis que la toiture a une durée de vie de 25 ans, et l’agencement intérieur une durée de vie de 15 ans.

Ensuite, vous allez ventiler le prix de votre achat immobilier sur ces éléments. On appelle ça l’amortissement par composants. Ce calcul est utilisé lorsque le bien est constitué de composants qui ont des durées d’usure variées. 

Voici un exemple de tableau d’amortissement immobilier fictif avec un immeuble à 1 000 000 € pour vous aider à mieux comprendre :

Prenons l’amortissement de l’ascenseur. Sa durée de vie est estimée à 15 ans. Il faut donc diviser la valorisation de l’ascenseur par sa durée de vie. Le calcul de l’amortissement est le suivant : 

20 000 * 15 = 1 333€. 

Cela vous donne 1 333€ d’amortissement par an pour votre ascenseur pendant 15 ans. 
Nous vous recommandons tout de même de faire appel à un expert-comptable pour vous aider à calculer votre amortissement immobilier locatif. Cela vous évitera quelques cheveux blancs, tout en vous assurant d’être dans les clous.

Quelle est la durée d’amortissement d’un bien immobilier ?

La durée d’amortissement du bien immobilier dépend du type de bien et de sa durée d’utilisation. Mais comment l’estimer ? 

Pas de panique, l’administration fiscale a créé un tableau sur la durée d’amortissement usuelle des biens. Cela vous aidera à choisir la bonne durée d’amortissement de votre bien.

F.A.Q.

Publié par Morane
& certifié par Fabrice Houlé