Investir dans un local commercial, bon ou mauvais plan ?

Quand on parle investissement locatif, c’est souvent la location à usage d’habitation qui vient en tête. C’est à dire acheter un appartement ou une maison qui deviendra la résidence principale d’un locataire. Mais il est également possible d’acheter un local commercial et de le louer à un professionnel. Dans ce guide, retrouvez tout ce que vous devez savoir sur l’investissement dans un local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

On appelle locaux commerciaux, tous les locaux dans lesquels des locataires exercent des activités commerciales : vente, entreposage et logistique, fabrication, services. Cela va du boulanger de quartier à l’entrepôt de logistique de 40.000 m², en passant par tous types de bureaux.

Sa situation géographique peut être une rue commerçante, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un parc d’activités, une zone artisanale….

Le local est généralement nu, mais peut comporter des aménagements qui ont été réalisés par le propriétaire ou les différents locataires successifs. Intéressant pour le propriétaire, puisque les travaux faits par le locataire lui appartiennent à la fin du bail.

Qui peut investir dans un local commercial ?

Toute personne, qu’elle soit physique ou morale (constitution d’une SCI dédiée par exemple) peut investir dans un local commercial. Il faut cependant que l’investisseur possède les ressources nécessaires pour acheter le bien. Le régime juridique et le régime fiscal choisis sont très importants.

Où investir dans un local commercial ?

Comme pour tout investissement immobilier, le critère numéro un pour investir intelligemment dans un local commercial, c’est l’emplacement. Un local bien placé garantit des clients et donc, du chiffre d’affaires. Pour les boutiques et plus particulièrement dans les grandes villes, les emplacements sont classés par artères commerçantes et par emplacements au sein de ces rues : emplacements n°1, n°1bis, n°2…

Pour les propriétaires, les emplacements n°1 sont les meilleurs. Les loyers sont les plus élevés et ils se relouent très facilement. Dans certaines grandes villes, il existe encore des valeurs de droit au bail en fonction de la grande qualité de l’emplacement.

Il faudra donc étudier avec précision la localisation, en fonction du type de local commercial dans lequel vous souhaitez investir.

Comment investir dans un local commercial ?

Pour investir dans un local commercial il faut bien évidemment établir votre budget et connaître le montant du prêt que vous pouvez obtenir. Cela prend en compte vos ressources actuelles mais également les loyers et charges futurs, compte tenu de votre projet.

Pensez aussi plus-value. Si vous envisagez une revente dans le futur, l’emplacement est clé. Quand vous avez déterminé un lieu, vous pouvez commencer les recherches. Pour cela, rapprochez vous des agences immobilières présente dans la zone où vous voulez investir. Elles sont en courant des projets immobiliers à venir et pourront vous orienter.

Comment calculer la valeur d’un local commercial ?

Le prix des locaux commerciaux n’est pas calculé comme celui des habitations, par un ratio prix/surface = prix au m².

L’important en matière de locaux commerciaux, c’est leur rentabilité.

Plusieurs cas de figure s’ouvrent à vous :

• Pour les boutiques, les meilleurs emplacements (n°1, 1bis, 2) ont les loyers les plus élevés, le risque locatif est faible. Ils sont les plus prisés, mais aussi les plus chers.

• Pour les autres locaux, il existe des marchés spécifiques en fonction du type : local d’activité, bureaux, entrepôt, commerces en zones ….  L’activité du locataire a aussi une incidence sur la rentabilité.

En conclusion :

• Si vous visez un local très bien placé pour éviter le risque locatif, le loyer sera élevé, la rentabilité sera plus faible mais la valeur en capital plus importante,

• Si vous êtes capable d’admettre un risque locatif plus important, l’emplacement sera de moindre qualité mais la rentabilité supérieure et la valeur du bien plus faible.

Les rentabilités peuvent évoluer de 3% à 10 à 12%.

Les avantages d’investir dans un local commercial

Une meilleure rentabilité qu’un logement résidentiel

La rentabilité d’un local commercial est souvent plus importante que celle d’un investissement résidentiel, d’autant que la majeure partie des travaux et des charges peut être imputée au locataire.

Le bail commercial est un bail longue durée

En immobilier commercial, nous parlons le plus souvent du bail 3-6-9. La durée d’un bail commercial est de 9 ans, mais le locataire peut y mettre fin au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Cela signifie qu’à la signature, il est engagé au minimum pendant 3 ans.

La rédaction du bail commercial est plus flexible

La rédaction des clauses d’un bail commercial est beaucoup plus libre, quand celle des baux d’habitation est strictement encadrée par la loi. Il existe des clauses impératives, mais d’autres peuvent résulter d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Par exemple, le bail commercial permet de fixer librement qui sera responsable des dépenses (travaux d’aménagement, frais d’entretiens, taxe foncière, assurances…).

Le dépôt de garantie est aussi fixé librement entre le propriétaire et le locataire (dans la limite généralement de 6 mois de loyer). Si le logement est bien placé, le propriétaire possède une marge de négociation plus importante pour réduire les charges qu’il aura à supporter.

Toutefois, les récentes modifications de la législation des baux commerciaux prévoit que les réparations visées à l’article 606 du code civil sont par défaut à la charge du bailleur.

Moins de risques d’impayés que dans l’immobilier résidentiel

Investir dans un local commercial est souvent plus sûr. Le locataire, qui est un professionnel, doit payer son loyer s’il veut continuer à exercer son activité. Par contre, en cas d’impayé de loyer, il faut réagir vite car les échéances sont souvent plus élevées que pour une maison ou un appartement.

Attention au cumul d’impayés qui peut être le présage d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, avec comme conséquences le report ou la perte des loyers impayés.

Pas de trêve hivernale pour un local commercial

En cas de non-paiement du loyer par le commerçant, il n’existe pas de trêve hivernale contrairement à l’immobilier résidentiel. La procédure d’expulsion est aussi beaucoup plus rapide.

Un local commercial coûte moins cher à l’achat

Contrairement aux idées reçues, investir dans un local commercial coûte moins cher que d’investir dans l’immobilier résidentiel. En général, le prix du m² d’un local commercial coûte 20% à 40% moins cher que celui d’un logement résidentiel dans le même quartier.

Quels sont les risques d’investir dans un local commercial ?

Surévaluation du loyer

Le plus grand risque lorsqu’un investisseur achète un local commercial, c’est la vacance locative. Premier point d’attention pour l’éviter : ne pas surévaluer le montant du loyer. Il est judicieux de consulter un professionnel de l’immobilier qui connait parfaitement le secteur et les prix appliqués.

En règle générale, le loyer est fixé à partir des éléments suivants :

• Commercialité de l’emplacement : rues passantes, visibilité…
• Taille du local : plus il est grand, plus le loyer au m² est faible
• Activité équivalente : services, restaurants, mode…
• Date de signature : plus le bail est récent, meilleure est la référence.

Départ du locataire à chaque échéance Triennale

Afin d’éviter une vacance locative, il faut anticiper la probabilité que le locataire quitte le local à chaque échéance triennale : c’est- à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Vous avez tout intérêt à vérifier ses intentions avant ces dates.

Travaux immobiliers à prévoir

Lorsqu’un investisseur achète un local commercial, il doit prendre en compte l’éventualité de faire des gros travaux qui peuvent lui coûter plusieurs loyers. N’hésitez pas à solliciter un bureau d’étude ou un architecte pour évaluer les murs. Il faut aussi obtenir tous les diagnostics obligatoires dans le cadre de l’acquisition de murs de locaux industriels.

Investir dans des murs libres ou occupés ?

Local commercial libre

En cas d’achat d’un local non loué, le propriétaire doit déterminer le loyer potentiel. Pour cela, il doit construire un business plan, incluant un loyer prévisionnel. L’estimation se fait sur la base des loyers pratiqués dans le secteur et prend en compte certains facteurs : emplacement, fréquentation de la rue, desserte par le réseau de transports en commun, travaux d’urbanismes ou encore projets de construction de logements dans la zone.

L’achat de locaux vides peut s’avérer particulièrement rentable si des travaux d’aménagement sont à réaliser.

Local commercial occupé

Investir dans un local commercial occupé offre l’avantage de la prévisibilité. Le fait qu’un contrat de bail soit déjà en cours offre une sécurité au futur propriétaire.

Il est également facile de calculer la rentabilité de l’investissement car le montant du loyer est déjà connu. Cela rend le dossier bien plus solide, si l’investisseur a besoin d’un emprunt pour financer l’acquisition.

Bail commercial et assurance

Comme pour un bail résidentiel, il est indispensable pour un propriétaire et pour un locataire de souscrire à une assurance multirisques commerce. C’est obligatoire dans le cadre d’un bail commercial.

L’assurance locataire

Le locataire est obligé de souscrire à une assurance quand il signe son contrat de bail. Ce dernier doit vérifier la conformité de son assurance avec les clauses du bail commercial à assurer.

Le locataire doit aussi souscrire à une assurance responsabilité civile, pour couvrir les éventuels dommages causés à un tiers ou à l’immeuble, et qui résultent de l’occupation des locaux.

L’assurance Multirisques Commerce permet au locataire d’assurer les biens présents dans les locaux : matériel informatique, mobilier, marchandises etc. Cette assurance prend en charge les biens du locataire, ainsi que ceux loués ou empruntés, qui se trouvaient dans les locaux au moment du sinistre.

Le propriétaire bailleur non occupant

Depuis la mise en application de la loi ALUR, le propriétaire qui investit dans un local commercial situé dans une copropriété doit souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Cette assurance permet aux propriétaires d’être assurés contre les préjudices causés par leurs biens, aux locataires ou à une tierce personne.

Le propriétaire doit aussi vérifier que tous les risques sont pris en compte dans les contrats d’assurance des deux parties, afin de souscrire si besoin à une couverture complémentaire. Pensez également à vérifier si l’assurance couvre le local lorsqu’il est vacant.

F.A.Q