Investir dans un local commercial, bon ou mauvais plan ?

Lorsque l’on parle d’investissement locatif nous pensons souvent aux locations d’habitation c’est-à-dire un appartement ou une maison destinée à la résidence principale d’un ou de locataire(s). Mais, il est également possible pour un investisseur d’acheter un local commercial et de le louer à un professionnel. Dans ce guide, Zelok vous en dit plus sur l’investissement dans un local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

On appelle locaux commerciaux, tous les locaux dans lesquels des locataires exercent des activités commerciales : vente, entreposage et logistique, fabrication, services. L’étendue de la gamme va donc du boulanger du coin de la rue à l’entrepôt logistique de 40.000 m² en passant par tous types de bureaux.

Sa situation géographique peut être une rue commerçante, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un parc d’activités, une zone artisanale….

Ce local est généralement nu mais peut comporter des aménagements qui ont été réalisés par le propriétaire ou les différents locataires successifs. Intéressant, les travaux faits par le locataire appartiennent au propriétaire à la fin du bail.

Qui peut investir dans un local commercial ?

Toute personne, qu’elle soit physique ou morale (constitution d’une SCI dédiée par exemple) peut investir dans un local commercial. Il faut cependant que l’investisseur possède les ressources nécessaires pour acheter le bien. Le régime juridique et le régime fiscal (surtout) choisi sont très importants.

Où investir dans un local commercial ?

Comme dans tout investissement immobilier, le critère numéro un pour investir dans un local commercial est l’emplacement de ce dernier. En effet, au mieux ce local est placé, meilleure est censée être la clientèle et donc le chiffre d’affaires de l’entreprise. Pour les boutiques et plus particulièrement dans les grandes villes, les emplacements sont classés par artères commerçantes et par emplacements au sein de ces rues : emplacements n°1, n°1bis, n°2…

Pour les propriétaires, les emplacements n°1 sont les meilleurs pour deux raisons : les loyers sont les plus élevés et ils se relouent très facilement. Dans certaines grandes villes, il existe encore des valeurs de droit au bail en fonction de la grande qualité de l’emplacement.

Il faudra donc étudier avec précision chaque emplacement géographique en fonction du type de local commercial dans lequel on veut investir.

Comment investir dans un local commercial ?

Pour investir dans un bail commercial il faut bien évidemment établir votre budget et connaître le montant du prêt que vous pouvez obtenir en fonction de vos ressources actuelles mais également avec les loyers et charges futurs, compte tenu de l’acquisition que vous projetez.

Réfléchissez à l’endroit à l’emplacement où vous souhaitez investir pour obtenir la meilleure plus-value. C’est le critère le plus important. Quand vous avez déterminé le lieu de votre achat vous pouvez commencer à chercher un local commercial à vendre. Pour cela, vous pouvez vous rapprocher des agences immobilières dans la zone où vous souhaitez investir. Ces dernières sont également au courant des futurs projets immobiliers à venir dans les agglomérations.

Comment calculer la valeur d’un local commercial ?

Le prix des locaux commerciaux n’est pas calculé comme en habitation par un ratio prix/surface = prix au m².

L’important en matière de locaux commerciaux est la rentabilité qu’il procure à son propriétaire.

Plusieurs cas de figure s’ouvrent à vous :

• Pour les boutiques, les loyers les plus élevés se rencontrent dans les emplacements les meilleurs (n°1, 1bis, 2), ceux pour lesquels le risque locatif est faible. La conséquence de cette situation est que la rentabilité qu’un propriétaire sera capable d’admettre, sera faible. Compte tenu des méthodes de calcul, l’abaissement de cette rentabilité va faire augmenter le prix de vente du local.

• Pour les autres types de locaux, il existe des marchés « spécifiques » en fonction du type de local : local d’activité, bureaux, entrepôt, commerces en zones ….  L’activité du locataire ayant aussi une incidence sur la rentabilité.

En conclusion :

• Si on vise un local très bien placé pour éviter le risque locatif, le loyer sera élevé, la rentabilité sera plus faible mais la valeur en capital plus importante,

• Si on est capable d’admettre un risque locatif plus ou moins important, l’emplacement sera de moindre qualité mais la rentabilité supérieure et la valeur du bien plus faible.

Les rentabilités peuvent évoluer de 3% à 10 à 12%.

Les avantages d’investir dans un local commercial ?

Une meilleure rentabilité qu’un logement résidentiel :

Théoriquement, la rentabilité d’un local commercial est souvent plus importante que dans l’investissement résidentiel d’autant que la majeure partie des travaux et des charges peuvent être imputées au locataire.

Le bail commercial est un bail longue durée :

Dans le cadre de l’immobilier commercial nous parlons le plus souvent du bail 3-6-9. Explications, en réalité un bail commercial est d’une durée de 9 ans mais le locataire peut y mettre fin au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Ce qui veut dire qu’au moment où le locataire signe le bail commercial, il est engagé au minimum pour 3 ans.

La rédaction du bail commercial est plus flexible :

A la différence avec les locations d’habitation à titre de résidence principale dont les modèles des baux sont fixés par la loi, la rédaction des clauses d’un bail commercial est beaucoup plus libre. Il existe des clauses impératives et d’autres qui peuvent résulter d’un accord entre propriétaire et locataire. Par exemple, le bail commercial permet de fixer librement quelle partie (propriétaire ou locataire) sera responsable des dépenses (travaux d’aménagement, frais d’entretiens, taxe foncière et les assurances.)

Le dépôt de garantie est aussi fixé librement entre le propriétaire et le locataire (dans la limite généralement de 6 mois de loyer). Si le logement est bien placé, le propriétaire possède une marge de négociation plus importante pour réduire les charges qu’il aura à supporter.

Toutefois, les récentes modifications de la législation des baux commerciaux prévoit que les réparations visées à l’article 606 du code civil sont par défaut à la charge du bailleur.

Moins de risques d’impayés que dans l’immobilier résidentiel :

Investir dans un local commercial peut être plus sécurisé au niveau du paiement des loyers qu’un logement d’habitation. En effet, le locataire commerçant qui est un professionnel doit payer son loyer s’il veut continuer son activité et recevoir sa clientèle. C’est l’une des charges que privilégiera le locataire en cas de difficultés. Par contre, en cas de non-paiement du loyer, il faut réagir très vite compte tenu des échéances souvent plus élevées qu’un logement et aussi en fonction du mode de paiement du loyer (par échéances mensuelles ou trimestrielles).

Attention au cumul d’impayés qui peuvent être le présage d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire avec comme conséquences le report ou la perte des loyers impayés.

Pas de trêve hivernale pour un local commercial :

En cas de non-paiement du loyer par le commerçant, il n’existe pas de trêve hivernale contrairement à l’immobilier résidentiel. La procédure est aussi beaucoup plus rapide. Il est plus facile pour le propriétaire d’expulser le locataire qui ne paie pas.

Un local commercial coûte moins cher à l’achat :

Contrairement aux idées reçues, investir dans un local commercial coûte moins cher que d’investir dans l’immobilier résidentiel. En général, le prix du m² d’un local commercial coûte 20% à 40% moins cher que pour un logement résidentiel dans le même quartier.

Quels sont les risques d’investir dans un local commercial ?

Surévaluation du loyer :

Le plus grand risque lorsqu’un investisseur achète un local commercial est la vacance locative entre deux baux. Il ne faut pas surévaluer le montant du loyer pour éviter cette vacance locative. Pour évaluer correctement le loyer du marché, il est judicieux de consulter un professionnel de l’immobilier présent dans le quartier car il connaît parfaitement le secteur et ses prix. En règle générale, le loyer est fixé à partir des éléments suivants :

• Commercialité de l’emplacement : rues passantes, visibilité etc..
• Taille du local : Plus le local est grand plus le loyer au m² est faible
• Activité équivalente : services, restaurants, mode, etc..
• Date de signature : Plus le bail est récent meilleur est la référence

Départ du locataire à chaque échéance Triennale :

Afin d’éviter une vacance locative il faut anticiper la probabilité que le locataire quitte le local à chaque échéance triennale c’est- à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. Il est donc important de vérifier les intentions du locataire aux abords des échéances triennales.

Travaux immobiliers à prévoir :

Lorsqu’un investisseur achète un local commercial, il doit prendre en compte l’éventualité de faire des gros travaux qui peuvent nécessiter plus années de loyer en travaux. Pour éviter une telle déconvenue, il est conseillé à l’investisseur de faire intervenir un bureau d’étude ou un architecte pour évaluer les murs qu’il souhaite acheter. Il faut aussi obtenir tous les diagnostics obligatoires et notamment dans le cadre de l’acquisition de murs de locaux industriels.

Investir dans des murs libres ou occupés ?

Qu’il s’agisse d’un local commercial libre ou occupé, l’opération d’investissement peut se rendre très rentable.

Local commercial libre :

En cas d’achat d’un local non loué, le propriétaire doit déterminer le loyer potentiel. Pour cela, la construction d’un business plan avec un loyer prévisionnel se basant sur les prix pratiqués sur le marché pour un bien similaire est une étape indispensable. L’estimation du loyer se fait sur la base des loyers pratiqués sur le secteur considéré et des facteurs locaux de commercialité : emplacement, fréquentation de la rue, desserte par le réseau de transports en commun, travaux d’urbanismes ou encore projets de construction de logements dans la zone. L’achat de locaux vides peut s’avérer particulièrement rentable si des travaux d’aménagement sont à réaliser. Hors travaux portant sur le gros œuvre, ils sont à la charge du locataire qui devra les laisser au moment de son départ.

Local commercial occupé :

Investir dans un local commercial occupé offre l’avantage de la prévisibilité. Le fait qu’un contrat de bail soit déjà en cours prouve les qualités du local et du locataire.

Il est également facile de calculer la rentabilité de l’investissement car le montant du loyer est déjà connu. Cela rend le dossier bien plus solide en cas d’emprunt pour financer l’acquisition.

Bail commercial et assurance

Comme pour un bail résidentiel, il est indispensable pour un propriétaire et pour un locataire de souscrire à une assurance multirisque commerce en cas de sinistre. La souscription à une assurance est obligatoire dans le cadre d’un bail commercial.

L’assurance locataire :

Le locataire est obligé de souscrire à une assurance quand il signe son contrat de bail. Ce dernier doit vérifier la conformité de son assurance avec les clauses du bail commercial à assurer.

Le locataire doit souscrire à une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à un tiers ou à l’immeuble et qui résulte de l’occupation des locaux.

Quelle que soit l’activité commerciale du locataire, ce dernier à un droit commun avec le propriétaire, celui de protéger le commerce de potentiels dommages.

L’assurance Multirisque Commerce permet au locataire d’assurer les biens présents dans les locaux en cas de sinistre : matériel informatique, mobilier, marchandises etc. Cette assurance prend aussi en charge les biens du locataire ainsi que ceux qui ont été loués ou empruntés qui se trouvaient dans les locaux au moment du sinistre.

Le propriétaire bailleur non occupant :

Depuis la mise en application de la loi ALUR, le propriétaire qui investit dans un local commercial situé dans une copropriété doit souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Cette assurance permet aux propriétaires d’être assurés contre les préjudices causés par leurs biens aux locataires ou à une tierce personne.

Le propriétaire doit aussi vérifier que tous les risques sont pris en compte dans les contrats d’assurance des deux parties afin de souscrire à une couverture complémentaire ou non.

Bon à savoir : Il faut regarder si les assurances couvrent le local quand celui-ci est vacant.

F.A.Q