Rénover un appartement pour mieux louer

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Vous avez décidé d’acheter un appartement afin de le mettre en location ? Pour un bon investissement locatif, n’hésitez pas à acheter un appartement qui nécessite quelques travaux de rénovation. Quels travaux choisir pour améliorer son bien ? Zelok, plateforme dédiée à la location immobilière, vous explique comment rénover un appartement pour mieux le louer.

Pourquoi choisir un appartement à rénover ?

Les appartements anciens à rénover sont généralement bien plus rentables pour un investissement locatif. Ils sont en-dessous des prix du marché à l’achat du fait des rénovations à effectuer, mais une fois rénovés le prix de leur loyer peut décoller ! En effet, les biens rénovés sont très recherchés par les locataires. Le retour sur investissement est positif grâce à 2 éléments : l’augmentation du loyer suite à la rénovation et la baisse de la fiscalité du fait des déficits fonciers engagés avec les travaux. 

En revanche, cela demande bien sûr plus de travail et d’argent qu’acheter un appartement neuf et moderne. 

Définir en amont les rénovations à effectuer

Gage d’une qualité élevée, les appartements rénovés se louent plus cher que d’autres appartements dans la même ville. En général, les locataires sont sensibles aux pièces ouvertes, lumineuses et spacieuses, comme une cuisine ouverte sur le salon par exemple. Ils cherchent également des logements pratiques avec de nombreux rangements, surtout pour un appartement meublé. Choisissez une décoration sobre et épurée pour qu’ils se projettent facilement dans l’appartement lors de la visite. 

Bien sûr, veillez à ce que vos désirs de rénovation entrent bien dans votre budget : les rénovations ne doivent pas vous coûter plus cher que ce que vous allez en retirer ! Demandez des devis à plusieurs artisans afin de les comparer et de choisir la meilleure offre.

Faire des travaux de rafraîchissement

Dans le cadre de petites rénovations, entre deux locataires par exemple, des travaux de rafraîchissement peuvent suffire à redonner de l’allure à votre appartement et ne pas faire baisser sa valeur. Refaire les peintures des pièces, changer le papier peint, poser du parquet ou du carrelage… ce sont des travaux à faible coût que vous pouvez réaliser vous-même si vous êtes un peu bricoleur ! Ils peuvent être décisifs pour séduire un nouveau locataire. Pour un bien meublé, pensez également à revoir la décoration, qui peut facilement provoquer un coup de coeur. Tous ces petits travaux ont également l’avantage d’être 100 % déductibles de vos revenus fonciers. Intéressant lorsque l’on cherche à amortir des revenus bruts lourdement taxés.

Les gros travaux pour mieux louer son appartement

Pour faire augmenter le loyer de votre appartement, il n’y a rien de mieux que d’importantes rénovations, notamment les améliorations de confort : isolation thermique, isolation phonique, fenêtres à double vitrage, suppression d’une cloison, installation de volets roulants, rénovation de la salle de bain ou de la cuisine, etc. Ces gros travaux améliorent immédiatement la qualité de l’appartement et apportent une vraie valeur ajoutée. Dans ces cas de restructuration complète, vous pouvez vous attacher les services de professionnels comme des architectes spécialisés dans la rénovation des appartements qui sauront vous accompagner de A à Z.

Les logements anciens ont souvent besoin de ce type de rénovation. Il faut également effectuer des travaux de mise aux normes de sécurité et vérifier que les plafonds, les murs, les sols et les canalisations ne contiennent pas de parasites, de plomb ou d’amiante.

Nous vous recommandons d’éviter d’acheter des équipements de luxe, surtout si votre immeuble ne s’y prête pas. Cela vous coûtera très cher, sans augmenter d’autant le loyer. Mieux vaut choisir des équipements simples mais de qualité suffisante, qui apporteront une véritable plus-value à votre appartement.

F.A.Q

On trouve plusieurs niveaux de rénovation et donc, plusieurs coûts. Cela dépend aussi de l’artisan que vous choisissez pour réaliser ces travaux, ou si vous les faites vous-même.
Pour une rénovation légère (pose de parquet, peinture, décoration…), il faut compter entre 200  et 400 € au m². 
Pour une rénovation intermédiaire (modernisation, refaire l’électricité ou la plomberie…) nécessaire à l’installation de locataires, on se trouvera plutôt aux alentours de 500€ au m².
Enfin, pour une rénovation lourde (restructuration de l’appartement, rénovation complète d’une pièce, abattement d’un mur…) afin d’apporter du cachet à l’appartement, on peut dépasser les 1000€ au m². 

Selon la nature de vos travaux, vous pouvez recevoir des aides ou déduire le montant de vos travaux de vos revenus fonciers. Cela peut créer un déficit foncier reportable sur 10 ans. Les travaux concernés sont ceux qui améliorent la qualité du logement comme le changement de chaudière, la rénovation d’une pièce, l’abattement d’une cloison intérieure, etc. D’autres ne sont pas pris en compte : la construction d’une terrasse, l’aménagement des combles, l’agrandissement de la surface…

Concernant les aides financières pour la rénovation, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt, de subventions de l’ANAH ou d’un prêt à taux zéro, par exemple.

Pour savoir quand rénover un appartement en location, vous pouvez vous reporter à votre grille de vétusté. C’est un document de référence qui indique la durée de vie théorique des équipements et matériaux d’un logement en location, et la part de travaux à payer par le locataire si une rénovation est nécessaire. 

→ Pour aller plus loin : Grille de vétusté en location – explications

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