Investir en SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) intéressent de plus en plus les souscripteurs qui cherchent à acquérir des revenus complémentaires, assurer leur retraite ou l’avenir de leurs proches ou encore diversifier leur patrimoine. 

Qu’est-ce que cela implique d’investir en SCPI ? Quels sont les avantages et les éventuels inconvénients ? Être accompagné d’un professionnel de l’immobilier et de l’investissement lorsque l’on décide d’investir en SCPI permet de profiter des conseils d’un expert possédant une vue d’ensemble du marché. Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, vous explique donc en détail ce qu’est une SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI, comme souvent en matière d’immobilier, est un support d’investissement à long terme. Agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle a pour objectif l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un patrimoine immobilier. L’investisseur en possède une ou des parts sociales et perçoit un loyer net, au prorata de son engagement. On utilise souvent l’expression « pierre papier » lorsque l’on décide d’investir en SCPI, ce qui renvoie au fait qu’en tant qu’associé, nous détenons des biens immobiliers sous forme de parts (= du papier) et non plus directement de l’immobilier (= de la pierre).

Comment fonctionne une SCPI ?

La SCPI a pour vocation de réunir des fonds auprès de divers actionnaires afin de constituer un parc immobilier locatif, qu’il s’agisse d’entreprises ou d’habitations. C’est une société de gestion agréée par l’AMF qui s’occupe de sélectionner, acheter et entretenir les biens qui vont permettre d’assurer des revenus réguliers aux investisseurs en fonction de leurs parts dans la SCPI. Attention toutefois, car si les résultats sont généralement intéressants, investir en SCPI ne doit pas se faire sur un coup de tête mais doit être un acte réfléchi. Pour être certain de faire le bon choix au bon moment, il est recommandé de s’adresser à un professionnel de l’immobilier et de l’investissement qui saura vous guider vers les placements les plus performants.

Différents types de SCPI en fonction de la nature de leur patrimoine immobilier :

Un investissement n’est jamais sans risque et bien qu’il soit faible l’investissement en SCPI présente quand même un risque mais limité aux apports que vous avez réalisés. Il existe 3 types de SCPI :

•  SCPI fiscales qui acquièrent des biens en fonction des différentes lois fiscales : Pinel, MH, Malraux ou encore déficit foncier.

• SCPI de rendement qui détiennent un patrimoine immobilier professionnel permettant un rendement élevé et pérenne (diversifiées, commerces, bureaux, régionales). Les plus nombreux. A noter également les OPCI qui « mixent » SCPI et OPCVM.

• SCPI de plus-value ou le rendement est plus faible mais la PV élevé, en ce compris les investissements en viager.

Par ailleurs l’AMF reconnaît deux types de statuts pour les SCPI de rendement : capital fixe ou capital variable (SCPI de rendement)

Investir dans une SCPI à capital fixe :

Une SCPI à capital fixe possède un capital plafond, appelé « fonds fermé », qui est inscrit dans les statuts. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce montant n’est pas figé et peut être amené à évoluer lors d’un vote en assemblée. Dans la mesure où le capital reste stable entre deux augmentations, les futurs investisseurs doivent attendre qu’une fenêtre de souscription s’ouvre pour pouvoir se porter acquéreur. Ainsi, si un souscripteur décide de vendre ses parts, il lui faudra trouver des acheteurs. Pour se faire, il peut solliciter l’un de ses associés ou bien faire appel au marché secondaire. Le prix des parts d’une SCPI à capital fixe dépend donc de l’offre et de la demande.

Investir dans une SCPI à capital variable :

Investir en SCPI à capital variable se révèle plus souple, puisqu’il est possible de souscrire des parts à tout moment, tant que le plafond n’est pas atteint. Dans ce cadre, les actionnaires peuvent facilement les céder, et c’est la SCPI qui se charge de les proposer à la vente aux associés en place, ou à de nouveaux investisseurs. Ces parts peuvent également être annulées, ce qui réduit d’autant le capital de la SCPI. Dans ce cas, la taille de la SCPI dépend directement des demandes de souscriptions ou de retrait.

Les points à retenir :

• SCPI à capital fixe : Le nombre de parts composant le capital est fixe. On parle de « fonds fermé ». Acquisition ou revente de parts sur le marché secondaire. Des augmentations de capital peuvent être votées en Assemblée.

• SCPI à capital variable : Le capital peut varier à tout moment. On parle de « fonds ouvert ». Les prix de parts à l’achat et à la vente sont connus. Il y a possibilité à tout moment de souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider.

Quels sont les avantages ou les inconvénients à investir dans une SCPI ?

Les avantages d’une SCPI :

• Investir en SCPI permet de profiter d’une large diversification, puisque le pouvoir d’achat de ces sociétés est incomparable à celui d’un particulier : elles collectent des millions d’euros auprès de millions d’investisseurs. Cette aisance financière permet aux SCPI de se positionner dans la gestion de bureaux ou de commerces et de bénéficier de rendements intéressants.

• Tout ce qui relève de la gestion (achat, location, entretien, distribution des loyers etc.) est entièrement réalisé par une société dédiée, qui garantit en plus une expertise et un professionnalisme dans le domaine.

• Investir en SCPI, contrairement à l’immobilier classique, est accessible à tous. En effet, le prix des parts oscille de quelques centaines à quelques milliers d’euros : un ticket d’entrée qui permet d’adapter un placement à ses capacités de financement.

• Il y a une sorte de mutualisation du risque en cas de vacance locative, de loyers impayés ou de sinistres, grâce à la multiplicité des biens immobiliers et donc la multiplicité des locataires avec des zones géographiques et sectorielles diversifiées. Les risques sont lissés sur l’ensemble des lots de la SCPI et donc entre l’ensemble des investisseurs. Ainsi, même si le rendement varie légèrement d’une année à l’autre, les loyers sont assurés.

Les inconvénients d’une SCPI :

• Lorsque l’on décide d’investir en SCPI, il faut avoir conscience que les frais d’acquisition (inhérents à l’immobilier) sont importants et peuvent représenter jusqu’à 10%. Ainsi, une part achetée 100€ vaut 90€.

• Puisque la gestion est assurée par une société dédiée, l’actionnaire ne peut pas prendre part aux choix réalisés.

• Les revenus liés aux SCPI sont soumis aux mêmes taxes que les revenus immobiliers classiques, qu’il s’agisse de loyers ou de plus-values. 

• Investir en SCPI revient à effectuer un placement à long-terme et il faut accepter que les sommes soient bloquées durant plusieurs années, afin d’amortir le coût de la souscription et d’absorber les fluctuations du marché. Il est recommandé de détenir un placement au moins 8 ans.

F.A.Q

Publié par Florian H.
& certifié par Fabrice Houlé