Calculer une plus-value immobilière

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Lorsque vous vendez votre bien immobilier, il est possible que vous le vendiez à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. La plus-value immobilière est tout simplement le gain réalisé lors de la revente : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette plus-value immobilière peut être très importante et risque d’être taxée, sauf cas d’exonération. Panorama complet des cas et du calcul de cette plus-value.

Définition et calcul de la plus-value immobilière

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien cédé.

Le prix de cession peut être diminué de certains frais, et le prix d’acquisition peut être majoré de dépenses diverses : cela aura pour effet de réduire la plus-value immobilière taxable.

Dans les deux cas, la liste de ces frais est expressément dictée par la loi, toutes les autres dépenses restant sans influence dans le calcul de la plus-value immobilière.

Il y a donc une différence entre le montant final de la vente et la valeur déterminée pour le calcul de la plus-value immobilière. En effet, le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix du bien retenu et le prix d’acquisition corrigé.

Prix de vente

Le prix de vente est indiqué dans l’acte de vente notarié. Il est possible de déduire du prix de cession certains éléments liés à la vente, sur présentation de justificatifs évidemment.

Voici une liste de dépenses déductibles du prix de vente pour le calcul de la plus-value immobilière :

  • Les frais induits par les diagnostics obligatoires ;
  • La commission à un intermédiaire ou à un mandataire ;
  • L’indemnité d’éviction versée au locataire ;
  • Les honoraires d’un architecte pour les études de travaux permettant l’obtention d’un accord préalable à un permis de construire ;
  • Les frais de mainlevée de l’hypothèque.

Remarque : Le montant d’une indemnité d’assurance suite à un sinistre ne doit pas être ajouté au prix de vente lors du calcul de la plus-value immobilière.

Bonus : De nombreux services en ligne peuvent vous permettre d’estimer un bien immobilier. Pensez à vous rapprocher de votre agent immobilier de proximité pour lui demander conseil sur cette vente.

Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière correspond au prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Ce montant peut être augmenté, là encore, sous couvert de justificatifs :

  • Charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat ;
  • Frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou frais de notaire par exemple. Si le vendeur ne peut pas les justifier, il peut appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’achat ;
  • Dépenses pour travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ;
  • Frais de voirie, branchement aux divers réseaux, distributions.

Remarque : Si vous avez reçu le bien par donation ou par succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur qui a été retenue pour le calcul des droits de donation/succession.

La plus-value immobilière imposable

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

La plus-value immobilière exonérée

Mais vous pouvez tout à fait bénéficier d’exonérations de plus-values immobilières, selon la nature de votre bien ou votre situation personnelle :

  • Le bien est détenu depuis plus de 30 ans ;
  • Le bien vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la cession ;
  • Le bien est vendu à un prix inférieur à 15 000€ ;
  • Le vendeur est retraité, ou titulaire d’une carte d’invalidité (à condition que son revenu fiscal de référence n’excède pas un certain plafond) ;
  • Le bien revient à un organisme de logements sociaux ;
  • Le vendeur ne réside pas en France.

Vous trouverez le détail des exonérations sur le site du service public. 

F.A.Q

Pour diminuer le montant du calcul de la plus-value immobilière, il est possible de majorer le prix d’acquisition lors de dépenses pour travaux.

Vous pouvez ainsi appliquer le montant réel des travaux effectués -factures à l’appui- ou un forfait de 15% du prix d’achat, si vous possédez le bien à vendre depuis plus de cinq ans. Si le montant des travaux est nettement supérieur, il est intéressant de privilégier une évaluation au réel.

Attention, ces travaux doivent avoir été exécutés par une entreprise et les dépenses liées à l’entretien ou aux réparations ne comptent pas. De plus, les travaux déjà recensés pour le calcul de vos impôts (revenus, fonciers) ainsi que ceux bénéficiant d’un crédit d’impôt (économie d’énergie par exemple) ne sont pas pris en compte.

1- Le bien est situé hors de France
Un résident français qui vend un bien situé à l’étranger est, en l’absence de convention fiscale entre la France et l’Etat où se situe le bien, imposable aux mêmes impôts et taxes que si le bien était situé en France.

2-Le vendeur est non-résident
Le calcul de la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est taxé aux mêmes conditions qu’un résident français.

Il existe aussi un système d’abattement en fonction de la durée de détention du bien. La taxe sur les plus-values immobilières s’applique essentiellement sur les transactions de courtes durées, car au-delà de la 5ème année, un abattement par année de détention supplémentaire est appliqué. Ainsi, et ce quel que soit le type de bien, vous êtes totalement exonérés d’impôts lors du calcul de la plus-value immobilière après 22 ans de détention. Il vous restera à vous acquitter des prélèvements sociaux si vous vendez avant la 30ième année de détention selon un calcul également dégressif. Votre agent immobilier de proximité saura vous accompagner dans vos démarches de calcul et réaliser une estimation du prix de vente du marché.

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