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Calculer une plus-value immobilière : méthode et exemples
Lorsque vous vendez votre bien immobilier, il est possible que vous le vendiez à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. La plus-value immobilière est tout simplement le gain réalisé lors de la revente : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cette plus-value immobilière peut être très importante et risque d’être taxée, sauf cas d’exonération.
Le calcul repose principalement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais et dépenses pouvant majorer le prix d’acquisition. Des abattements pour durée de détention peuvent ensuite réduire la plus-value imposable.
Définition et calcul de la plus-value immobilière
Calcul de la plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien cédé.
Le prix de cession peut être diminué de certains frais, et le prix d’acquisition peut être majoré de dépenses diverses : cela aura pour effet de réduire la plus-value immobilière taxable.
Dans les deux cas, la liste de ces frais est expressément dictée par la loi, toutes les autres dépenses restant sans influence dans le calcul de la plus-value immobilière.
Il y a donc une différence entre le montant final de la vente et la valeur déterminée pour le calcul de la plus-value immobilière. En effet, le calcul de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix du bien retenu et le prix d’acquisition corrigé.
Comment calculer rapidement une plus-value immobilière ?
La formule simplifiée est la suivante :
Plus-value brute = prix de vente − prix d’acquisition corrigé
Le prix d’acquisition peut être augmenté de certains frais, notamment les frais d’acquisition et, sous conditions, certaines dépenses de travaux. Des frais liés à la vente peuvent également être déduits du prix de cession. La plus-value imposable est ensuite déterminée après application des éventuels abattements pour durée de détention.
Prix de vente
Le prix de vente est indiqué dans l’acte de vente notarié. Il est possible de déduire du prix de cession certains éléments liés à la vente, sur présentation de justificatifs évidemment.
Voici une liste de dépenses déductibles du prix de vente, pour le calcul de la plus-value immobilière :
- Les frais induits par les diagnostics obligatoires ;
- La commission à un intermédiaire ou à un mandataire ;
- L’indemnité d’éviction versée au locataire ;
- Les honoraires d’un architecte pour les études de travaux permettant l’obtention d’un accord préalable à un permis de construire ;
- Les frais de mainlevée de l’hypothèque.
Le montant d’une indemnité d’assurance suite à un sinistre ne doit pas être ajouté au prix de vente lors du calcul de la plus-value immobilière.
De nombreux services en ligne peuvent vous permettre d’estimer un bien immobilier. Pensez à demander conseil à votre agent immobilier de proximité.
Prix d’acquisition
Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière correspond au prix auquel le vendeur avait acheté le bien. Ce montant peut être augmenté, là encore, sous couvert de justificatifs :
- Charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat ;
- Frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou frais de notaire par exemple. Si le vendeur ne peut pas les justifier, il peut appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’achat ;
- Dépenses pour travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) ;
- Frais de voirie, branchement aux divers réseaux, distributions.
Remarque : Si vous avez reçu le bien par donation ou par succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur qui a été retenue pour le calcul des droits de donation/succession.
Exemple simple de calcul d’une plus-value immobilière
Vous achetez un appartement 200 000 € et le revendez 280 000 €. La plus-value brute est donc de 80 000 € avant prise en compte des frais, travaux et éventuels abattements.
Si les frais et dépenses pouvant légalement majorer le prix d’acquisition représentent 20 000 €, la base de calcul de la plus-value brute devient 60 000 €, avant application des éventuels abattements pour durée de détention.
La plus-value immobilière imposable
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de votre patrimoine immobilier privé :
- Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
- Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
- Échange de biens, partage ou apport en société.
La plus-value immobilière exonérée
Mais vous pouvez tout à fait bénéficier d’exonérations de plus-values immobilières, selon la nature de votre bien ou votre situation personnelle :
- Le bien est détenu depuis plus de 30 ans ;
- Le bien vendu est la résidence principale du vendeur au jour de la cession ;
- Le bien est vendu à un prix inférieur à 15 000€ ;
- Le vendeur est retraité, ou titulaire d’une carte d’invalidité (à condition que son revenu fiscal de référence n’excède pas un certain plafond) ;
- Le bien revient à un organisme de logements sociaux ;
- Le vendeur ne réside pas en France.
Vous trouverez le détail des exonérations sur le site du service public.
💡 La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération totale de plus-value, à condition que le logement constitue effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
Quelle est la différence entre plus-value brute et plus-value imposable ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé des frais et dépenses pouvant être pris en compte. La plus-value imposable correspond ensuite à cette plus-value après application des abattements pour durée de détention et, le cas échéant, des exonérations applicables.
F.A.Q
Vous pouvez ainsi appliquer le montant réel des travaux effectués -factures à l’appui- ou un forfait de 15% du prix d’achat, si vous possédez le bien à vendre depuis plus de cinq ans. Si le montant des travaux est nettement supérieur, il est intéressant de privilégier une évaluation au réel.
Attention, ces travaux doivent avoir été exécutés par une entreprise et les dépenses liées à l’entretien ou aux réparations ne comptent pas. De plus, les travaux déjà recensés pour le calcul de vos impôts (revenus, fonciers) ainsi que ceux bénéficiant d’un crédit d’impôt (économie d’énergie par exemple) ne sont pas pris en compte.
Un résident français qui vend un bien situé à l’étranger est, en l’absence de convention fiscale entre la France et l’Etat où se situe le bien, imposable aux mêmes impôts et taxes que si le bien était situé en France.
2-Le vendeur est non-résident
Le calcul de la plus-value immobilière réalisée par un non-résident lors de la vente d’un logement en France est taxé aux mêmes conditions qu’un résident français.
La durée de détention peut également réduire progressivement la plus-value imposable jusqu’à son exonération complète au terme des délais prévus.
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