L’assurance loyers impayés : utile ou pas ?

On pense toujours que ça n’arrive qu’aux autres et pourtant… Quand un locataire ne paye pas, les conséquences sont plus lourdes que ce que la plupart des bailleurs anticipent. 

L’assurance loyers impayés existe pour ça : éviter que quelques mois d’impayés ne mettent en péril plusieurs années d’investissement. 

La GLI (garantie loyer impayé) est-elle vraiment utile ? Pour qui ? À quel prix ? La réponse 👇

Le vrai coût d’un impayé de loyer 

Le coût réel d’un impayé de loyer, une fois la procédure terminée et le logement récupéré, se situe entre 15 000 et 30 000 € pour le bailleur. 

Ce n’est pas juste quelques mensualités manquantes mais plusieurs milliers d’euros que le bailleur doit puiser dans sa trésorerie. C’est ce qui rend la GLI indiscutable dans la majorité des cas. 

Les loyers perdus 

Une procédure d’expulsion dure en moyenne 24 mois en France, entre le premier impayé et la remise effective des clés.

Sur un loyer de 800 €, c’est 19 200 € de revenus qui ne rentrent pas, alors que les charges de copropriété, la taxe foncière et le remboursement du crédit immobilier continuent de tomber.

Les frais de procédure

Commandement de payer par huissier, assignation en justice, jugement, signification, expulsion… Chaque étape a un coût. Comptez entre 3000 € et 5000 €, selon la complexité de la procédure. 

Les dégradations

Les dégradations sont un risque supplémentaire quand une situation d’impayé se prolonge. Et malheureusement, cela va souvent de pair. Peinture, remise en état, remplacement d’équipement… Les frais peuvent rapidement s’accumuler.

La vacance locative

Une fois le logement récupéré, il faut parfois plusieurs semaines avant de retrouver un locataire et de percevoir de nouveau son loyer. 

Ce n’est pas un scénario catastrophe. C’est la réalité statistique d’un sinistre locatif non couvert par une assurance loyer impayé. 

Ce que l’assurance loyer impayé couvre vraiment

Une assurance loyers impayés (GLI) ne couvre pas seulement les loyers non perçus. Certains contrats incluent des garanties supplémentaires. 

Ce qui est généralement inclus dans un contrat d’assurance loyer impayé : 

• Les loyers et charges impayés : c’est la garantie principale. L’assureur prend en charge les mensualités non perçues, loyer nu et charges comprises, parfois jusqu’au plafond défini.
• Les frais de contentieux : honoraires d’huissier, frais d’avocat, frais d’assignation et de procédure d’expulsion. Sans GLI, ils sont entièrement à la charge du bailleur.
• La protection juridique : conseils juridiques, prise en charge des litiges liés au bail (un locataire qui attaque le bailleur en justice pour imposer des travaux, par exemple).
• Le départ prématuré : si le locataire quitte le logement sans respecter son préavis ou décède en cours de bail, certains contrats couvrent le loyer pendant la période de transition.

Les options parfois proposées : 

• Les dégradations locatives : incluses dans certains contrats, optionnelles dans d’autres, souvent plafonnées (entre 7 000 et 10 000 € TTC selon les assureurs). 
• La vacance locative : parfois disponible en option pour couvrir les loyers pendant la période de remise en location.

Ce que la GLI ne couvre pas : 

• Un sinistre antérieur à la souscription du contrat.
• Un bien qui n’est pas la résidence principale du locataire.
• Un locataire dont le dossier ne remplit pas les critères de solvabilité de l’assureur.

GLI vs garant : quelle est la meilleure protection ? 

L’assurance loyer impayé et le garant visent le même objectif : sécuriser le bailleur en cas de défaillance du locataire. 

Le garant personne physique : gratuit, mais incertain

Un garant s’engage à payer le loyer si le locataire ne le fait plus. En théorie.

En pratique : le garant peut lui-même être en difficulté financière, contester sa solidarité, décéder, ou simplement refuser de payer en tablant sur la lenteur des procédures. Le bailleur doit alors engager une procédure judiciaire contre le garant, en plus de celle contre le locataire. 

La GLI : payante, mais fiable

L’assureur est soumis à des obligations contractuelles et réglementaires. Si le sinistre est déclaré dans les conditions prévues au contrat et que le dossier est conforme, l’indemnisation est certaine. 

Pas de négociation, pas de procédure parallèle, pas d’incertitude sur la solvabilité de l’autre partie.

💡Depuis la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas possible de cumuler GLI et garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Pas possible non plus de cumuler Garantie Visale et assurance loyer impayé, les deux dispositifs couvrant le même risque. 

Pour aller plus loin ➜ Assurance loyer impayé ou garant : que choisir ? | Garantie Visale vs assurance loyer impayé

Combien coûte une assurance loyer impayé

Le coût d’une GLI se situe entre 2 % et 3,5 % du loyer annuel charges comprises selon les contrats et le niveau de couverture. 

Sur un loyer de 600 €, cela représente environ 15 € par mois. Sur 900 €, autour de 22 €. Sur 1 200 €, moins de 30 €.

Sans compter la déductibilité fiscale. Les cotisations d’assurance loyers impayés sont déductibles à 100 % des revenus fonciers en régime réel (article 31 du Code Général des Impôts). 

Concrètement, selon votre tranche marginale d’imposition, le coût net réel de la GLI peut être réduit de 30 à 41 %. Une prime de 270 € par an peut ainsi ne coûter que 160 à 190 € nets, soit moins de 16 € par mois.

Pour aller plus loin ➜ La déductibilité de l’assurance loyer impayé

L’assurance loyers impayés est-elle obligatoire ?

Non, la GLI n’est pas obligatoire. Aucune loi n’impose de souscrire une assurance loyers impayés. C’est une décision volontaire, laissée à l’appréciation du bailleur. 

En revanche, compte tenu de la durée moyenne des procédures d’expulsion en France (24 mois) et du coût total d’un sinistre non couvert (entre 15 000 et 30 000 €), la GLI est fortement recommandée. C’est une sécurité pour garantir l’équilibre de l’investissement, d’autant plus si un crédit immobilier doit être remboursé tous les mois.

Peut-on se passer d’une GLI ?

Dans certains cas, le risque peut sembler plus faible. Pour un bailleur qui possède plusieurs biens locatifs par exemple, ou qui loue à un locataire très stable depuis de nombreuses années dans une zone peu tendue. C’est un calcul de probabilité et un jeu parfois risqué : même un locataire sérieux peut se retrouver en difficulté du jour au lendemain. Un seul impayé peut anéantir plusieurs années de rentabilité locative. 

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et garant ?

Non, pas dans le cas général. La loi du 6 juillet 1989 (article 22-1) interdit de cumuler une GLI avec un cautionnement (garant personne physique ou caution solidaire) sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Il est également impossible de cumuler une GLI avec la Garantie Visale d’Action Logement, les deux dispositifs couvrant le même risque. 

Que se passe-t-il si mon locataire arrête de payer dès le premier mois ?

Cela dépend du contrat d’assurance. Un délai de carence peut s’appliquer. Avec les GLI classiques, il faut parfois cumuler 2 mois de loyers impayés chargés pour déclencher une première indemnisation.

Avec la Garantie Totale Zelok, un impayé sera couvert dès le premier mois. Le professionnel de l’immobilier déclare l’impayé à Zelok, qui procède à l’indemnisation en 24 heures ouvrées. Pas de délai de carence, pas de franchise.