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Tout savoir sur la sous-location
Définition de la sous location
Quand un locataire loue son logement à une autre personne, en échange d’une contrepartie financière, on parle alors de sous-location. Le sous-locataire n’a pas de contrat de bail avec le propriétaire. Juridiquement, c’est le locataire principal qui reste responsable du logement.
Il ne faut pas confondre sous location avec :
- Colocation → chaque individu a signé un bail avec le propriétaire
- Hébergement gratuit → La personne est hébergée sans contrepartie financière.
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La sous-location est-elle légale ?
La loi du 6 juillet 1989 stipule qu’il est interdit pour un locataire de sous-louer son logement, sauf s’il a l’accord préalable et écrit du propriétaire.
Depuis l’adoption de la loi ALUR en 2014, le locataire doit obligatoirement transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la photocopie du contrat de bail en cours.
Comment fonctionne la sous-location ?
Pour le locataire principal
Si le locataire souhaite sous-louer son logement, il doit en faire la demande à son propriétaire ou à son représentant agent immobilier. Cela passe par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception comportant :
- l’adresse du bien ;
- le motif et la date de l’absence ;
- le montant du loyer payé par le sous-locataire (qui ne doit pas dépasser le loyer actuel).
Si le propriétaire ou son mandataire accepte, le locataire en place doit signer un contrat de sous-location avec le sous-locataire. Le bailleur n’a pas besoin d’intervenir. Le locataire principale reste responsable du logement. En clair, en cas de non-paiement du loyer ou de détériorations, il sera sollicité.
Cette démarche doit donc être formalisée et bien encadrée juridiquement.
Le locataire doit également déclarer les loyers perçus par le sous-locataire. S’il s’agit d’un logement non meublés, ces revenus sont à indiquer dans la catégorie « bénéfices non commerciaux ». Dans le cas d’un logement meublé, ils sont déclarés dans « revenus industriels et commerciaux ».
Il est possible d’obtenir une exonération d’impôt, à condition que le loyer perçu ne dépasse pas 760 € par mois. Mais attention, pour en bénéficier, le logement sous-loué doit obligatoirement être la résidence principale du sous-locataire.
Si le propriétaire refuse la sous-location, le locataire n’a pas le droit de le faire, au risque de s’exposer à des sanctions.
Pour le propriétaire
Lorsque le propriétaire ou son agence reçoit par écrit la demande de sous-location, il doit lui donner réponse par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il peut refuser en toute liberté, sans justification.
S’il accepte, il doit vérifier que le montant demandé par le sous-locataire ne dépasse pas celui du loyer actuel. C’est ensuite au locataire principal de s’occuper des modalités (signature du contrat de sous-location).
En cas de dégradations du logement ou d’impayés, le propriétaire peut engager une procédure contre le locataire principal. Juridiquement, rien ne le relie au sous-locataire.
Ce qu’il faut retenir
Si le bail du locataire principal prend fin, le contrat de sous-location se termine également. C’est au sous-locataire de bien vérifier ces informations. Si le locataire part, le sous-locataire est contraint de quitter le logement également. Il n’est pas prioritaire pour une relocation.
Les risques liés à la sous-location non déclarée
Un locataire qui sous-loue son logement sans l’autorisation de son propriétaire s’expose à des risques. Le bailleur, s’il s’en aperçoit, peut faire constater l’illégalité de la situation et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du bail.
Le propriétaire peut exiger l’expulsion du sous-locataire et / ou résilier le bail en cours, voire même demander des dommages et intérêts. Le locataire principal peut perdre son droit de renouvellement du bail.
Le sous-locataire engagé illégalement est considéré comme occupant sans droit ni titre. Il prend le risque de verser une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé par un juge. Il peut aussi être expulsé, faute de pouvoir présenter un bail. De plus, il ne dispose d’aucune quittance de loyer qui pourrait l’aider à trouver un nouveau logement.
Les avantages de la sous location
Les avantages de la sous location pour le propriétaire :
Le propriétaire est assuré de percevoir les loyers même en l’absence du locataire principal. Il n’a pas besoin de chercher un nouveau locataire.
Les avantages de la sous location pour le locataire titulaire
Le locataire en place peut libérer son logement pendant une période, avec la garantie de pouvoir le retrouver, tout en percevant tout un une partie du loyer qu’il règle. Cela lui permet de ne pas perdre d’argent s’il doit s’absenter (déplacement long, étudiant qui part en stage…).
Les avantages de la sous location pour le sous-locataire
La sous-location est une solution de logement temporaire pratique. Elle permet d’économiser les frais liés à la recherche d’une location (pas d’honoraires d’agence) et de ne pas avancer le dépôt de garantie. De plus, un-sous locataire peut bénéficier des aides au logement comme l’APL.
F.A.Q
Ce contrat doit comporter :
– la durée du bail ;
– les modalités de résiliation ;
– le montant et la date de paiement du loyer ;
– les modalités de révision du loyer ;
– le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie ;
– les obligations du locataire principal et du sous-locataire à l’égard l’un et de l’autre.
Le sous-locataire doit détenir :
– le contrat de sous-location ;
– une copie du bail original, établi entre le propriétaire et le locataire principal ;
– une copie écrite de l’accord du propriétaire.
– aucune clause interdisant la sous location dans le contrat bail (clause d’occupation personnelle) ;
– accord du propriétaire écrit avec la validation du montant du loyer ;
– élaboration d’un contrat de sous location entre le locataire et le sous locataire.
Sans ces obligations, le sous-locataire ne pourra en aucun cas être éligible aux APL car il n’a pas de bail et donc pas d’adresse. Il est alors considéré comme occupant sans droit ni titre.
La sous-location sur Airbnb connaît les même lois et règles que la sous-location classique. Si un locataire a signé son bail après le 27 mars 2014 et qu’il veut sous-louer son logement, il doit en faire la demande à son propriétaire et recevoir son accord écrit. Le loyer que le locataire perçoit de son sous-locataire ne peut pas excéder le loyer du logement. (Par exemple, si un locataire à un loyer de 1000 euros et qu’il met son logement en sous-location sur Airbnb, il ne peut pas dégager plus de 1000€ de revenus sur tout le mois.)
Conformément à la loi ALUR de 2014, le locataire doit mettre à disposition de son sous-locataire (utilisateur de la plateforme Airbnb) les éléments suivants :
– une literie (avec couette ou couverture) ;
– un dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores…) dans les chambres à coucher ;
– une plaque de cuisson ;
– un four traditionnel ou un micro-ondes ;
– un réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
– de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
– des ustensiles de cuisine ;
– une table et des sièges ;
– des étagères de rangement ;
– des luminaires ;
– un matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En cas de loyers impayés ou de dégradations, le locataire reste responsables des agissements de son sous-locataire. Il est également obligé de s’acquitter de la taxe de séjour et de remplir une déclaration en ligne auprès de la mairie. Sans cette démarche, il s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à 50 000 euros.
Si le logement fait partie d’une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de celle-ci autorise le meublé de tourisme (régime des locations Airbnb). Si vous vivez dans une résidence étudiante, il est strictement interdit de sous-louer votre chambre.
Si un locataire sous-loue son logement sur la plateforme Airbnb sans prévenir son propriétaire et que ce dernier s’en rend compte, le locataire risque de voir son bail résilié et de devoir reverser les loyers perçus au propriétaire. De nombreux cas de jurisprudence sont disponibles sur internet.
Pour que la sous-location d’un bail commercial soit légale, il faut respecter deux conditions :
– L’autorisation de sous-location doit être inscrite dans le contrat bail, ou le propriétaire vous en donne l’autorisation par écrit.
– L’appel du bailleur à concourir au contrat. Cette condition demeure obligatoire pour contracter une sous-location de bail commercial. Si le locataire ne le fait pas, le sous locataire peut prendre l’initiative de le faire.
En cas de sous-location illégale du local commercial, le propriétaire pourra de plein droit mettre fin au bail du locataire principal ou décider de ne pas renouveler le contrat. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie plus de la propriété commerciale et le bailleur ne sera pas obligé de lui verser une indemnité d’éviction.
Dès lors que la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, celle-ci est rattachée au contrat de bail commercial initial et est donc soumise aux mêmes conditions.
Bon à savoir :
Bien qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le sous-locataire et le bailleur, ce dernier peut agir directement contre le sous-locataire en cas d’impayés et/ou de charges locative (à la différence d’une sous-location pour un logement)
La fin du bail commercial entraîne la fin du du contrat de sous-location. Mais, en cas de résiliation anticipée du bail commercial par le locataire, le sous-locataire pourra se retourner contre le locataire principal pour obtenir réparation de son préjudice (versement de dommages et intérêts à titre de compensation).
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