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Propriétaire : comment faire si votre locataire cause des troubles du voisinage ?

Publié le 7 mai 2020 par , rédacteur web pour Zelok

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Propriétaire : comment faire si votre locataire cause des troubles du voisinage ?

Si un locataire cause des troubles du voisinage, le propriétaire du logement doit engager des démarches à son encontre. Gérer ce type de problème n’est pas évident et pourtant, la responsabilité du bailleur est engagée. Pour se prémunir d’éventuelles sanctions, il doit se rapprocher du locataire et faire cesser les troubles.

Trouble du voisinage : que dit la loi concernant les obligations du propriétaire

En cas de nuisances, les locataires ou propriétaires voisins peuvent mettre en demeure le propriétaire du logement concerné, par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé réception. À partir du moment où il est averti, le bailleur a l’obligation de réagir. Légalement, il peut être tenu responsable des troubles du voisinage causés par son locataire.

Les types de trouble du voisinage

Les nuisances sonores

Un bruit répétitif, durable ou intensif peut justifier une plainte à l’encontre de son auteur. Les nuisances sonores peuvent être causées de jour comme de nuit. Entre 22h et 7h du matin, elles sont considérées comme du tapage nocturne : la tolérance est encore plus faible.

Parmi les bruits pouvant causer des nuisances sonores, on retrouve :

Chants ou cris ;
Musique ;
Résonance de talons sur un parquet…

Les nuisances olfactives

Les nuisances olfactives peuvent également causer des désagréments. Il peut s’agir d’émanations nauséabondes d’ordures ou de fumier. L’odeur de cigarette imprégnée dans les murs communs du bâtiment peut aussi gêner le voisinage et engendrer une plainte. À l’inverse, bien que l’odeur d’un barbecue puisse être forte, elle n’est pas considérée comme une nuisance si elle est occasionnelle. Il est possible de faire intervenir le service d’hygiène de la mairie pour constater les nuisances olfactives.

Les nuisances visuelles

Les nuisances visuelles sont plus rares, mais peuvent aussi occasionner des gênes. Il peut s’agit d’éléments obstruant la vue d’un voisin, comme une nouvelle installation, une végétation, ou la construction d’un mur.

Les démarches à effectuer en cas de trouble du voisinage

Quand le propriétaire reçoit une mise en demeure, il a la responsabilité d’effectuer une action auprès de son locataire. Il doit alors répondre à une obligation de moyen, et non de résultat, pour mettre un terme aux nuisances.

Première étape : essayer de résoudre le problème à l’amiable, en prévenant le locataire via l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Il est aussi possible de recourir à un conciliateur de justice.

Si cela ne suffit pas à faire cesser les nuisances, le bailleur est en droit de résilier le bail. Deux solutions sont alors envisageables :

assigner le locataire devant le Tribunal d’instance par acte d’huissier ;
saisir directement le Tribunal d’instance, si le bail comprend une clause résolutoire pour non-respect de l’obligation d’utiliser paisiblement le logement loué.

F.A.Q

Comment expulser un locataire bruyant ?

La première étape consiste à essayer de régler le problème à l’amiable, en informant le locataire via un courrier recommandé avec accusé de réception. Si cela ne suffit pas à faire cesser les nuisances, le propriétaire est en droit de vouloir résilier le bail. Il peut pour cela assigner le locataire devant le Tribunal d’instance. Cette démarche est simplifiée si le bail contient une clause résolutoire de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Découvrir la procédure d’expulsion du locataire

Quelle est la responsabilité du propriétaire quand un locataire est bruyant ?

Le propriétaire devient responsable des nuisances de son locataire, à partir du moment où il reçoit une mise en demeure de la part du voisinage. Il a l’obligation de mettre en place des moyens d’agir, sans obligation de résultat. Le propriétaire doit pouvoir prouver ses actions, via des accusés de réception par exemple, pour ne pas risquer d’amende.

Est-ce possible de mettre fin au bail de location pour trouble de voisinage ?

Oui, mais le propriétaire doit d’abord essayé de régler le problème à l’amiable et être en mesure de prouver ses actions. Si cela ne suffit pas à régler les nuisances, il a le droit de résilier le bail. Le bailleur doit pour cela assigner son locataire via l’acte d’huissier devant le Tribunal d’instance. Dans le cas où le bail arrive à son terme, il est également possible de lui adresser un congé pour motif légitime et sérieux. Il convient toutefois de respecter un délai de préavis variant entre six mois et trois mois, en fonction du contrat de location.

Qui s'occupe des actions de recours en cas de mandat de gestion ?

C’est votre gestionnaire locatif qui va s’occuper de gérer cela pour vous. Il a l’habitude et connaît parfaitement les procédures à suivre. Il se chargera de rédiger, d’envoyer les courriers et de conserver les preuves, si le problème est porté devant les Tribunaux.

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