La dissolution d’une SCI

Vous avez prévu de dissoudre votre SCI avec vos associés ? De nombreuses formalités rendent la procédure de dissolution d’une SCI complexe à réaliser. Suivez les conseils de Zelok, plateforme collaborative dédiée à la location immobilière, pour dissoudre votre société sans soucis. 

Qu’est ce que la dissolution anticipée d’une SCI ?

Si vous êtes associé dans une SCI, vous êtes en droit de décider de dissoudre la société avec vos associés. Il s’agit d’une dissolution anticipée de la SCI, ce qui aboutit à sa radiation du registre du commerce et des sociétés. 

En premier lieu, les associés doivent s’accorder sur la dissolution anticipée de la SCI, soit à l’unanimité, soit selon les conditions prévues par les statuts. Il est ensuite impossible de revenir en arrière. Les opérations de liquidation pourront ensuite débuter, jusqu’à aboutir à la radiation de la SCI. 

Les raisons de dissolution d’une SCI

L’article 1844-7 du Code Civil prévoit 8 causes de dissolution d’une société en France, dont les SCI. 

La SCI peut ainsi prendre fin : 

• par expiration du temps pour lequel elle a été constituée ;
• par la réalisation ou l’extinction de son objet ;
• par l’annulation du contrat de société ;
• par sa dissolution anticipée décidée par les associées ;
• par sa dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs (mésentente, inexécution des obligations…) ; 
• par sa dissolution anticipée prononcée par le tribunal en cas de réunion des parts en une seule main ; 
• par l’effet d’un jugement de liquidation judiciaire à cause de difficultés économiques ; 
• pour tout autre motif prévu par les statuts.

Les formalités de dissolution d’une SCI

La rédaction du procès verbal de dissolution :

La dissolution de la SCI doit d’abord être actée par les associés lors d’une assemblée générale. Ils nomment ensuite un ou plusieurs liquidateurs pour une durée indéterminée et fixent ses pouvoirs et ses obligations. Celui-ci peut être l’un des associés ou un tiers. Sa mission consiste à céder les actifs, rembourser les créances et les dettes, puis d’établir les comptes et un rapport de liquidation de la SCI.

Un procès verbal de dissolution doit être rédigé par les associés et indiquer : 

• la décision de dissolution anticipée de la SCI
• le siège social de la liquidation
• l’existence de la société jusqu’à sa clôture
• la fin des fonctions du gérant
• l’identité du liquidateur, ses pouvoirs et ses obligations

Ce procès-verbal sera envoyé aux impôts dans un délai d’un mois à partir de la date de la dissolution. 

La publication de l’avis de dissolution :

Une fois le PV envoyé aux impôts, vous ferez publier un avis de dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales, dans un délai d’un mois à compter de la dissolution. 

Votre avis de dissolution doit contenir : 

• la raison sociale 
• la forme juridique de la société (SCI)
• le montant du capital social
• l’adresse du siège social
• le numéro d’identification de la société
• la cause de la dissolution
• les coordonnées de chaque liquidateur
• les pouvoirs du liquidateur
• le siège de liquidation
• le greffe auprès duquel le dépôt des actes de la liquidation sera effectué

La déclaration de modification et le formulaire M2 :

Pour la déclaration de modification, la durée d’envoi auprès du centre de formalités des entreprise est également d’un mois à compter de la dissolution de la SCI. La demande d’inscription modificative, ou formulaire M2, doit être dûment rempli par le liquidateur. 

La demande au registre du commerce :

Une fois que l’avis de dissolution a été publié au journal d’annonces légales, vous effectuerez une demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. Vous y déposerez ces documents : 

• un exemplaire du procès-verbal enregistré aux impôts
• un formulaire M2 en 3 exemplaires
• une attestation de la publication de l’avis de dissolution au journal d’annonces légales
• une déclaration de non-condamnation pour le liquidateur
• une attestation de filiation 

La liquidation d’une SCI

La dissolution de la SCI entraîne sa liquidation, mais elle ne sera effective qu’à la clôture des opérations de liquidation. Celle-ci doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de la dissolution. 

Les comptes de clôture permettent de vérifier si la SCI a réalisé un boni ou un mali de liquidation. 

Si la société réalise un boni de liquidation, celui-ci sera imposé à 2,5% et distribué aux associés, selon leurs parts dans la SCI. 

Si la SCI réalise un mali de liquidation, les associés rembourseront leur créance en fonction des parts qu’ils détiennent. 

Quels sont les coûts d’une dissolution et liquidation de SCI

La dissolution et la liquidation d’une SCI entraînent un certain nombre de coûts pour les associés. 

Tout d’abord, la publication de la dissolution dans un journal d’annonces légales coûte entre 150 et 200€, selon le journal choisi et le nombre de lignes. L’enregistrement du procès-verbal de dissolution auprès des impôts n’est plus payant depuis janvier 2019, sauf si l’acte comporte une transmission de biens entre les associés ou d’autres personnes. Pour finir, les formalités de dissolution auprès du greffe vous coûteront 195,38€. 

Passons maintenant à la liquidation : un procès-verbal de liquidation doit être rédigé et publié dans un journal d’annonces légales, au même tarif que la dissolution. Si vous avez réalisé un boni de liquidation, vous vous acquitterez de 2,5% du boni auprès des impôts. Enfin, la déclaration de radiation du registre du commerce et des sociétés coûte 14,35€. 

La dissolution et la liquidation de votre SCI vous coûteront donc au moins 500€, à répartir entre les associés. 

Quelle est la fiscalité suite à une dissolution de SCI ?

La dissolution d’une SCI a un impact immédiat sur vos finances. Dès sa dissolution, elle sera directement imposée sur ses bénéfices et les plus-values sur les ventes des biens. 

Pensez à télé-déclarer votre dernière déclaration de résultats dans les 60 jours suivant la dissolution de la SCI. Si votre activité était soumise à la TVA, vous avez seulement 30 jours. 

A propos de la taxe sur les salaires, si cela vous concerne, vous avez également 60 jours pour souscrire la déclaration annuelle de liquidation et de régularisation de la taxe sur les salaires. 

Pour la cotisation foncière des entreprises, il y a 2 possibilités : soit vous avez dissous votre SCI le 31 décembre de l’année en cours et vous devez vous acquittez entièrement de la CFE, soit vous avez cessé l’activité en cours d’année et dans ce cas il vous est possible de demander une réduction de votre cotisation au service des impôts des entreprises.

F.A.Q