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Définition du déficit foncier

Publié le 20 janvier 2025 par Morane Valleau, rédactrice web pour Zelok

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Le déficit foncier est une situation fiscale qui découle du déséquilibre entre les charges déductibles et les revenus locatifs perçus par un propriétaire bailleur. Définition du déficit foncier, conditions à respecter, avantages… Zelok fait le point.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une situation fiscale résultant du déséquilibre entre les charges déductibles engagées pour la gestion et l’entretien d’un bien immobilier locatif et les revenus fonciers qu’il génère. En d’autres termes, il survient lorsque les dépenses liées à la propriété (travaux de réparation, d’entretien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) dépassent les loyers perçus au cours d’une année donnée. Ce déficit peut être utilisé pour réduire l’impôt : un avantage non négligeable pour les propriétaires bailleurs.

Déficit foncier : les conditions à respecter

Les dépenses déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers sont les dépenses engagées par le propriétaire bailleur pour la gestion et l’entretien de son bien immobilier locatif. Ces charges comprennent :

les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du logement ;
les intérêts d’emprunt et certaines taxes ;
les frais de gestion ;
les primes d’assurance loyers impayés ou d’assurance propriétaire non occupant.

Pour être déductibles, ces dépenses doivent être justifiées et directement liées à l’activité de location. De plus, elles doivent être engagées dans l’année d’imposition concernée et être supportées par le propriétaire bailleur.

Les critères à respecter pour générer un déficit foncier

Pour générer un déficit foncier, plusieurs critères doivent être respectés. Seules les dépenses réellement supportées et justifiées peuvent être prises en compte. Ces dépenses doivent être directement liées à la gestion et à l’entretien d’un bien immobilier à usage d’habitation, loué non meublé. Le bailleur doit également avoir choisi le régime réel d’imposition.

Comment se calcule le déficit foncier et quels sont les avantages ?

Un déficit foncier est généré lorsque le montant total des charges déductibles dépasse celui des revenus fonciers bruts liés à la location d’un bien locatif non meublé, sur une année.

Les avantages du déficit foncier sont multiples pour les propriétaires bailleurs. Il peut tout d’abord être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Cette déduction permet au bailleur de réduire le montant de son impôt sur le revenu. Si le déficit foncier dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, offrant ainsi une flexibilité fiscale appréciable. Ce dispositif a l’avantage d’optimiser la fiscalité des propriétaires bailleurs, tout en encourageant la rénovation et l’entretien des biens en location. Un outil positif pour favoriser le dynamisme du marché immobilier locatif.

F.A.Q

Est-il possible de générer un déficit foncier sur un bien immobilier meublé ?

Non, il n’est pas possible de générer un déficit foncier sur un bien immobilier meublé. Le déficit foncier concerne uniquement les biens immobiliers loués non meublés.

Le régime fiscal applicable aux biens immobiliers meublés, comme les locations saisonnières ou les locations meublées à l’année, relève généralement du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, les propriétaires de biens immobiliers meublés peuvent bénéficier d’autres régimes fiscaux avantageux pour déduire leurs charges et optimiser leur fiscalité.

Les frais de gestion locative sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui, les frais de gestion locative sont déductibles des revenus fonciers. Ils comprennent les honoraires versés à un professionnel de l’immobilier pour la gestion quotidienne du bien (recherche de locataires, rédaction du bail, perception des loyers, suivi des impayés…) ainsi que les éventuels frais de contentieux. Pensez toutefois à bien conserver les justificatifs de paiement, car l’administration fiscale pourra les réclamer en cas de contrôle.

Le régime micro-foncier permet-il de générer un déficit foncier ?

Non, le régime micro-foncier ne permet pas de générer un déficit foncier. Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié, applicable si vos revenus fonciers ne dépassent pas le seuil de 15 000 € par an. Avec ce régime, les bailleurs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs revenus fonciers bruts, sans possibilité de déduire les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les travaux de réparation ou les frais de gestion. Pour bénéficier du déficit foncier, les propriétaires bailleurs doivent relever du régime réel d’imposition et déclarer leurs charges réelles.

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