Rénovation énergétique : les obligations du propriétaire bailleur

Publié le 27 janvier 2023 par Morane Valleau, rédactrice web pour Zelok

FH

Certifié par Fabrice Houlé, expert immobilier locatif et GLI

Les obligations des propriétaires bailleurs en matière de performance énergétique se renforcent progressivement. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être loués. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.

Le calendrier prévoit déjà d’interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques : 

• dès le 1er janvier 2025 pour les logements classés G ;
• dès le 1er janvier 2028 pour les logements classés F et G ;
• dès le 1er janvier 2034 pour les logements classés E, F et G.

Pour un propriétaire bailleur, le DPE est donc devenu un vrai sujet, qui impacte le renouvellement du bail, l’augmentation du loyer et le budget travaux.

Quelles-sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Les locataires ont des devoirs : effectuer les petites réparations, respecter le voisinage et bien sûr, payer le loyer et les charges à la date prévue. De leur côté, les propriétaires bailleurs ont aussi des obligations, comme celle de proposer un logement décent. Parmi les critères à respecter, on compte notamment : 

• la surface du logement, qui doit être de 9m2 minimum pour une personne seule ;
• la présence des dispositifs de retenue des personnes (escaliers, garde-corps…) ; 
• la sûreté des installations électriques, de gaz et d’eau ; 
• la présence de chauffage, d’eau potable, d’une cuisine et de sanitaires ;
• l’absence de nuisibles ;
• la présence d’un système d’aération suffisamment performant pour évacuer l’humidité et renouveler l’air. 

Le bailleur est tenu d’effectuer les travaux importants nécessaires à l’entretien du bien, en dehors des menues réparations à la charge du locataire. Il a également des documents obligatoires à remettre, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ou encore l’état de l’installation électrique et gaz lorsqu’elle a plus de 15 ans. 

Avec la nouvelle loi Climat et Résilience, les propriétaires bailleurs voient leurs obligations renforcées. Objectif : réduire le nombre de logements classés “passoires thermiques” pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre liées au logement.

Une nouvelle loi pour inciter à la rénovation énergétique

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? 

Le terme passoire thermique est utilisé pour désigner une habitation dont la consommation énergétique est excessive. Une mauvaise isolation thermique entraîne des déperditions de chaleur et donc, une surconsommation d’énergie. L’établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de repérer les logements les plus polluants. Sont considérés “passoires thermiques” les biens étiquetés F ou G. Dans le cadre de la lutte contre le dérèglement climatique, la loi Climat et Résilience vise notamment le marché immobilier avec un objectif : réduire les émissions de gaz à effet de serre en éliminant petit à petit les logements les plus polluants. 

💡 Depuis l’évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026, certains logements chauffés à l’électricité peuvent voir leur étiquette énergétique évoluer. Un propriétaire disposant d’un DPE réalisé avant 2026 peut télécharger une attestation officielle de nouvelle étiquette lorsque son DPE est concerné.

Les logements classés F seront concernés par l’interdiction progressive de location à partir du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.

Que dit la loi Climat et Résilience ? 

La loi Climat et Résilience, publiée le 21 août 2021, s’inscrit dans le plan d’action gouvernemental de lutte contre le réchauffement climatique et ses effets. Son ambition : viser la neutralité carbone à l’horizon 2050. Cela passe notamment par de nouvelles réglementations qui touchent le secteur de l’immobilier. Le Ministère de la Transition Écologique estime, qu’en France, 44 % de l’énergie consommée provient du bâtiment. Les logements classés F et G, dont la consommation est supérieure à 330 kWh/an, sont les premiers concernés. Des premières mesures ont déjà vu le jour en 2022, pour inciter les propriétaires de logements classés passoires thermiques à effectuer des travaux de rénovation énergétique. 

De nouvelles obligations pour les propriétaires bailleurs

Un calendrier pour inviter à la rénovation du parc locatif

Le parc locatif est le premier concerné par la loi Climat et Résilience. Un calendrier a été établi, avec déjà le gel de l’augmentation des loyers des logements classés F ou G, depuis le mois d’août 2022. Seule la réalisation de travaux de rénovation énergétique pourra changer la donne. La vente ou la location de ces biens est également soumise à l’obligation de réaliser un audit thermique, qui s’ajoute au diagnostic de performance énergétique. Cet audit vise à proposer une liste de travaux à effectuer, ainsi qu’une estimation de leur coût et des économies d’énergie réalisées.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an sont considérés comme indécents pour la location, indépendamment du calendrier général lié aux classes DPE.

Le calendrier prévoit d’interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques : 

• dès le 1er janvier 2025 pour les logements classés G ;
• dès le 1er janvier 2028 pour les logements classés F et G ;
• dès le 1er janvier 2034 pour les logements classés E, F et G.

Pour conserver les bénéfices de leur investissement locatif, les propriétaires bailleurs devront donc réaliser des travaux d’isolation des combles, des murs, des planchers bas ou des fenêtres. L’installation de panneaux solaires, si la nature du logement le permet, ou l’amélioration des équipements de chauffage sont aussi des options. 

Quelles aides à la rénovation pour les propriétaires bailleurs ? 

Pour améliorer l’isolation de leur logement ou installer une solution de chauffage plus écologique, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’aides financières particulières. Parmi elles : MaPrimeRénov’. Mise en place par l’État, cette aide est calculée en fonction des ressources du ménage et des dépenses réalisées. Elle s’applique aux travaux qui visent à améliorer l’isolation, le chauffage ou la ventilation (pose de fenêtres neuves ou d’une VMC) d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Il existe aussi la prime Énergie Monexpert, financée par les fournisseurs d’énergie. Tout le monde peut en bénéficier et effectuer une simulation à partir d’un devis réalisé auprès d’un professionnel. Le montant de l’aide obtenue dépend des revenus, de la situation géographique du logement et de la nature des travaux à réaliser.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un logement F ou G ?

Les logements classés F ou G sont soumis à un gel de certaines augmentations de loyer depuis le 24 août 2022. Le bailleur ne peut notamment pas appliquer certaines révisions ou augmentations prévues par la réglementation tant que le logement reste concerné par le dispositif.

Le gel des loyers et l’interdiction de louer sont deux règles différentes : un logement peut encore être louable tout en étant soumis au gel de certaines augmentations de loyer.

Quels travaux réaliser pour améliorer le DPE d’un logement ?

Il n’existe pas une liste unique de travaux valable pour tous les logements. Les travaux à réaliser dépendent du DPE, de la configuration du logement, de son isolation, du système de chauffage, de la ventilation et de l’eau chaude sanitaire.

Les travaux peuvent notamment concerner :

• l’isolation des murs ;
• l’isolation de la toiture ou des combles ;
• l’isolation du plancher bas ;
• le remplacement des fenêtres ;
• le système de chauffage ;
• la production d’eau chaude ;
• la ventilation.

F.A.Q.